由於照護發生在如此遙遠的未來，折現率的價值以及長期照護通膨與整體通膨之間的差異變得非常重要。較高的折現率和較小的成本增長率差異都會導致準備金需求大幅降低。例如，如果我們將長期照護的通膨率簡易地調整為 3%，總準備金將降至 337,174 美元。若將其恢復為 4%，並使用 1% 的實際折現率，總準備金將減少至 394,558 美元。若折現率為 2%，準備金則降至 305,532 美元。對於將其長期照護準備金投資於分散化投資組合（diversified portfolio）的人來說，使用較高的折現率是可以合理解釋的，特別是因為如果最終沒有足夠的準備金來支付長期照護費用，醫療補助計畫（Medicaid）始終可以作為後備方案。我不會指責任何人為其長期照護準備金使用比其用於其他退休負債更高的折現率，但我確實保留第 3 章討論中所用的 0% 折現率。這個決定取決於個人對未來能夠合理管理相對重大的長期照護事件的能力的信心程度。這是一個個人問題，還取決於是否有其他保險選項可以利用，或者在遭遇壞的報酬序列、長壽和昂貴的長期照護衝擊同時發生的完美財務風暴時，醫療補助計畫（Medicaid）能否作為後備計劃。綜合來看，這是一個低機率的事件。
行動計劃 以下是管理退休期間長期照護風險的關鍵步驟： * 了解您社區內的長期照護選項及成本。 考慮如果需要長期照護，如何減少其他預算支出，如旅遊。決定您希望在哪裡接受照護。評估持續護理退休社區（CCRCs）是否是一個考量因素。 * 了解如果您不採取進一步行動，您的默認照護計劃是什麼。這包括盤點您目前擁有的資源： * 傳統長期照護保險保單 * 帶有長期照護福利的終身人壽保險或其他混合保單 * 願意且能夠幫助但不會造成過多負擔的家庭成員 * 可指定用於支付長期照護費用的準備金 * 在您所在州達到醫療補助計畫（Medicaid）資格之前將耗盡的可計算資產水平 * 識別自付長期照護費用的潛力，以及這對其他家庭成員可能產生的影響。 * 確定合理的準備金資產金額，作為長期照護的資金來源。 * 這個金額現實嗎？ * 它將如何投資？ * 預計提供照護的家庭成員是否理解並接受此義務？
退休規劃指南
確定在長期照護計畫中，醫療補助（Medicaid）是否可能成為不可避免的選擇。如有需要，請諮詢老年法律律師以協助進行醫療補助規劃。 若有意規避部分與自費相關的支出風險，請探索各種選項，包括傳統的長期照護保險或混合式方法。 o 您的健康狀況是否符合投保資格？ o 您希望透過保險規避多少比例的長期照護支出風險？ o 您可負擔的風險規避額度為何？ o 您是打算使用投資資產支付保費，還是透過交換現有保險契約來獲取保障？ o 在仍感到安心的前提下，該保障能將您為自費而需持有的準備金需求降低多少？ 在考慮保險時，應釐清保費與定期給付金額、總保障額度、通貨膨脹調整機制以及等待期之間的權衡取捨，哪種方案最為合理？ o 傳統長期照護保險可能吸引那些能夠獲得保費稅額扣除、可利用合作計劃（Partnership Plan）進一步保護資產以符合醫療補助資格，並希望附加通貨膨脹保護附約的人士。 o 混合式保單可能吸引那些尋求保費穩定性、避免「不用即失效」損失、因健康問題難以符合傳統保險投保資格，且擁有可交換至這類保單之現有保險的人士。 將您的書面長期照護計畫提供給家人，以便在您認知功能受損時，他們能輕易執行該計畫。計畫內容應包含照護來源、資金來源、保險保單，以及任何可提供諮詢的專業人員資訊，例如由保險公司提供的照護協調員。 定期檢視該計畫，以進行更新或修改。 照顧好您的健康並保持活躍，有助於避免引發長期照護需求的狀況發生。
延伸閱讀 美國衛生與公眾服務部（Department of Health and Human Services）。2021。〈美國高齡者的長期服務與支援：風險與融資，2020〉。ASPE研究簡報（一月）。 Finefrock, Christopher, Suzanne Gradisher, 和 Caleb Nitz。2015。〈長期照護保險：比較分析以決定客戶的最佳選項〉。《財務規劃期刊》（Journal of Financial Planning）。28 (2): 36-43。 Genworth。2021。Genworth 2021年照護成本調查。 https://www.genworth.com/aging-and-you/finances/cost-of-care.html Hou, Wenliang, Wei Sun, 和 Anthony Webb。2015。〈人們為何會放棄長期照護保險？〉。波士頓學院退休研究中心工作論文 #15-17。 Matthews, Joseph L。2020。《長期照護：如何規劃與支付》。柏克萊：NOLO出版社。
第9章：退休時的住房決策 制定滿足退休期間住房需求的計畫是一項重要的決定。大多數退休人士會繼續居住在退休前的同一棟房屋中，但對於許多人而言，搬家是一個考量因素，對某些人來說則是現實情況。有些退休人士在退休期間可能會多次搬遷。隨著退休人士擁有更大的彈性去考慮其他可能性，住房選擇也隨之多樣化，例如露營車生活、活躍成人社區、持續護理退休社區以及移居國外等。 在此過程中，退休人士應思考隨著身體與認知能力的衰退，其住房需求在退休期間可能發生的變化。出於健康相關原因，退休後可能需要搬遷一次或多次，但透過規劃可以減少搬遷的需求及其帶來的影響。 雖然家提供了日常舒適的情感錨點、庇護所、回憶，以及靠近親友與社區的便利，但它也是退休人士及準退休人士財富的主要來源。對許多美國人而言，房屋權益（Home Equity）構成了其淨值的重要部分。房屋價值通常高於家庭的投資組合價值。這項資產也可作為退休收入策略的一部分進行策略性運用。 此外，與房屋相關的開支（財產稅、公用事業帳單、房屋維護與修繕）可能會佔據整體家庭預算的相當大比例。波士頓學院退休研究中心（Center for Retirement Research at Boston College）分析了六十五歲至七十四歲退休夫婦的數據，發現住房支出佔典型家庭預算的30%。 在本章中，我們將更詳細地探討退休住房議題。我們會考量適合退休居住的房屋特性。對於房東而言，我們也將探討與在地老化（Aging in Place）、透過房屋產生收入，以及是否將房貸延續至退休等相關的規劃面向。 退休人士會搬遷嗎？
退休規劃指南
新近退休者往往感到更有自由和彈性，可以居住在他們希望的地方。在工作和撫養子女期間，家庭因靠近就業機會和學校而較難搬遷。退休後，搬至一個學區評分較低且無需每日通勤的社區，可能意味著較低的房地產稅以及退休預算中儲蓄的增加。搬至對退休人士更友善的稅務環境的州，有潛力改善財務狀況。這種 newfound 的自由（newfound freedom）可能會創造出一整套過去不切實際的新選項。然而，大多數退休者仍選擇留在原地。Richard Green 和 Hyojung Lee 研究家庭發現，搬遷傾向在個人二十多歲時達到高峰，然後下降至約五十歲。在此之後的高齡階段，搬遷率保持在相對最低水平。年長者較少搬遷，且在典型退休年齡時搬遷率並未上升。雖然在更高齡階段搬遷率有所上升，但這反映了基於健康原因（如搬入輔助生活設施或護理之家）的搬遷需求。
2016年春季，美國金融服務學院（American College of Financial Services）對1,003名55至75歲之間、擁有至少100,000美元投資資產和100,000美元房屋淨值的人進行了調查。當被問及是否計劃盡可能長久地留在目前住所時，60%的人表示是，23%的人表示也許，17%的人表示否。
此外，美林證券（Merrill Lynch）與 Age Wave 合作進行的退休研究於2015年發表，結果顯示，在50歲及以上的退休人士中，只有37%的人在退休後搬過家，另有27%的人預計未來某個時候會搬遷，而36%的退休人士沒有搬遷計畫。不搬遷的最主要原因是熱愛自己的家，而搬遷的重要理由包括：更接近家人、降低住房開支、滿足健康需求以及婚姻狀況改變。
搬遷或留下的決定與眾多特徵中的優先順序和偏好有關。我們將回到那些選擇留在同一所房子裡的人相關的話題，但首先我們回顧新退休者在考慮最佳居住地時需要考量的相關因素。
退休居住地的良好特徵 麻省理工學院高齡實驗室（MIT AgeLab）主任 Joseph Coughlin 提出了三個基本問題，以識別退休生活品質的問題： • 誰會幫我換燈泡？ • 我怎麼買冰淇淋筒？ • 我和誰一起吃午餐？
回答這些問題的一個必要部分涉及解決合適的住房類型和地點。這些問題說明了隨著身體機能減退，健康問題或其他老化方面使我們行動能力降低時，我們的生活將如何改變。
對於一些提早退休的人來說，頻繁搬家和旅行可能是常態，但對於任何考慮在某個地點永久定居的人而言，這些都是重要的考量因素。
這些問題聚焦於我們是否能繼續住在同一所房子並妥善維護它，如果我們不再自己開車，是否有辦法進入一個能讓我們繼續享受基本便利的社區，以及當老朋友也變得行動不便或搬走時，我們的社交生活和保持活躍的機會將何去何從。
我們會生活在讓這些關鍵生活品質要素保持可及的社區嗎？對於新退休者而言，回答這些問題的任何困難可能仍遙遠，但退休帶來的主要生活變化提供了一個反思不同可能性並制定一套應變計畫的良好機會。
最終，退休生活品質最大的危險之一，是面臨日益孤立無援的風險，只能透過看電視或上網來打發時間。在情感層面，住房決策在很大程度上關係到如何最好地長期回答 Coughlin 的三個問題。
由於住房與退休的情感和財務面向有著重要關聯，仔細思考住房選項和房屋淨值（home equity）的潛在用途是值得的。隨著年齡增長，居住在具有社會聯繫、交通選擇、優質醫療保健和長期照護服務的某處的重要性也會增加。在當下，你需要思考住哪裡、在那裡待多久，以及是否在退休後搬遷。
在退休期間。無論留下還是提早搬遷，都有充足的理由。
重要的是要提前預見生活中不斷變化的需求，因為隨著年齡增長，搬遷會變得更加困難。推遲這些事項可能會導致在出現障礙時被迫做出倉促且次優的決策。提前規劃尋找良好的居住地並進行必要的修改，可以實現更可取的長期結果。
搬遷的決定不能輕率看待。很容易基於一個無法實現的願景而做出搬遷決定。值得通過在不同季節租住幾個月來進行試探性搬遷，以確保搬遷感覺正確。這樣，如果事情未按計劃進行，你就可以避免一個潛在昂貴且困難的局面。
我們考慮搬遷的理由，如果這些優先事項已經得到滿足，這也可以成為留下的理由。問題主要涉及生活優先順序和需求的重心變化。每位退休者都需要對眾多考量因素進行優先排序，以決定最佳選項。媒體提供了關於退休人士最佳居住地的排名，這些排名可能涉及這些因素的不同組合。此類列表可能在想法和重要考量方面有所幫助，但文章的 methodology（methodology）可能不符合您的優先順序。讓我們考慮一些重要的事項。
可負擔性 首先，財務方面的可負擔性和退休的可持續性很重要。住房是一項主要開支，目前的住宅可能比所需的大且昂貴。空巢族（Empty nesters）可能不再需要足夠容納整個家庭的龐大住宅。大型住宅需要更多的清潔、移動、供暖、冷卻和維護。
許多退休者會考慮縮小住房規模（downsizing），作為釋放房屋淨值以支付其他退休開支的一种方式。縮小住房規模並不意味著一定要搬到物理空間更小的房子；它可以意味著搬到面積相似但位於較便宜地區的住宅。透過縮小住房規模來轉換房屋淨值的算術很簡單。如果你付清了價值300,000美元房屋的抵押貸款，將其出售，並搬入價值200,000美元的住宅，你就釋放了
將房屋權益中的十萬美元用於其他用途。這也可能降低預算中與住房相關的開支。
關於縮小居住空間（Downsizing）的一個重要前提是，假設它能成為退休資金的重要來源可能是危險的。美林證券（Merrill Lynch）與 AgeWave 共同進行的退休人員研究也發現了他們所稱的「縮小空間驚喜」（downsize surprise），許多計劃縮小居住空間的退休人員在真正退休後卻不想這麼做。對於那些在退休後搬遷的人，51% 搬到了較小的房子，19% 搬到同等大小的房子，30% 則搬到了更大的房子。對於選擇擴大居住空間的人來說，最主要的原因是需要更多空間供家人（包括孫子女）探訪。AgeWave 的研究清楚地表明，縮小居住空間並非退休人員唯一的搬遷選項，也不應視為既定事實。
除了住房成本外，還可以考慮其他生活費用的開支。在新地點，日常基本生活成本的變化如何？房主保險（Homeowner’s insurance）和公用事業費用是否更昂貴？是否有必要支付垃圾清運和其他服務費用？同時也要考慮到，健康保險、醫療保健和長期護理（Long-term care）的成本可能因地點而異，差異巨大。
此外，稅務狀況如何？稅務考量包括州所得稅率，以及某些退休收入來源（如社會安全金 Social Security）是否免於繳納州所得稅。州和地方銷售稅、州遺產稅以及地方財產稅也是搬遷退休預算中需要納入的重要因素。就銷售稅而言，還可考慮某些類別的支出（如食品或處方藥）是否享有豁免。此外，地方政府可能有針對老年人的財產稅減免計劃。
擁有住房 vs. 租賃
另一個與退休搬遷相關的考量，簡單來說就是出售您的房屋然後租住新居。這可以釋放房屋權益，並提供在安定下來之前更頻繁搬遷的靈活性。租賃提供了更頻繁改變居住情況的選擇，一些退休人員可能看重這一點，並希望在退休期間多次搬遷。
就財務考量而言，房屋是一種大型且未分散風險的資產，其價值可能不會隨時間增值。對許多退休人員來說，如果房屋價值能跟上通貨膨脹的步伐，他們會覺得自己很幸運，儘管在美國某些地區確實存在房屋快速增值的機會。通過出售房屋，房屋權益可以重新投資到更具分散性的投資組合（Investment portfolio）中，該組合有可能獲得更高的長期投資報酬率（Return on investment）。
此外，雖然現在會有租金支出，但其他退休成本將會減少。首先，不再需要繳納財產稅。公寓的租金甚至可能與在良好學區的家庭住宅所支付的財產稅相當。此外，還能節省房屋維護、維修和房主保險的費用。決定是擁有還是租賃，對於搬遷中的退休人員來說是一個重要的考量。
親近親友
另一個變得非常個人化的重要問題是親友的位置。搬遷意味著要拋下這些人嗎？在新地點交到朋友的機率有多大？或者，子女可能已經搬到了全國其他地方，新退休的人可能希望搬得更靠近孫子女。如果子女和孫子女住在其他地方，選擇可能就變成留在朋友附近還是搬去靠近親屬。由於今天的新型退休人員被稱為三明治世代（Sandwich generation），因為他們可能需要同時照顧老化的父母以及成年子女或孫子女，因此搬遷也可能與這些需求有關。
維持社交聯繫且不變得孤立對退休生活很重要。親近親友有助於此。此外，在新社區認識新朋友並建立社交網絡也能達到同樣的目的。擁有一位能提供偶爾檢查幫助並讓您避免孤立的人是很重要的。隨著年齡增長，獲得信賴的支持以進行草坪護理、除雪、房屋維護、清潔和送餐服務會非常有幫助。這些都是重要的考量因素，特別是對於附近沒有親友可以提供這些幫助的退休人員而言。
宜人的氣候、社區與休閒活動
在考慮搬遷時，退休人員有許多機會可以找到具有活躍網絡的社區，這些網絡與特定愛好或興趣的社交活動相關。
在退休後較活躍的歲月裡，退休人員有多種居住選擇。除了繼續住在同一棟房子外，機會还包括廣泛使用露營車旅行或居住在國外。這些選擇可能涉及按年齡、宗教、生活方式、娛樂興趣或愛好組織的社區。例如，想想圍繞高爾夫球場組織的社區。也可以是大學城鎮，這可能提供文化機會，並能夠選課或參與其他教育活動。自然形成的退休社區（Naturally occurring retirement communities）是指居民逐漸轉變為退休人員的社區，他們可能共同努力為居民提供社交支持或其他服務。
積極成年人社區（Active adult communities）是另一種選擇。它們適用於 55 歲以上（其中 80% 的居民必須至少 55 歲）和 62 歲以上（所有居民必須至少 62 歲）。這些是唯一允許年齡歧視的住房選項。它們可以提供有組織的活動和社交支持。這類社區通常不提供醫療保健或輔助生活（Assisted-living）選項。但它們越來越出現在氣候有利的地區、大學城鎮或其他對退休人員有吸引力的地方。
在進行大規模搬遷時，考慮全年氣候非常重要。一個冬季適合遊覽的地方，夏季可能會熱得令人難以忍受。此外，旺季時可能熱鬧的旅游地區，在淡季時的情況可能會截然不同。特別是出於上述原因搬遷時，在該地區進行更長時間的試住租房體驗，對於確保這是合適的選擇非常有價值。
持續護理退休社區（Continuing-care retirement communities）是另一種選擇，它既能提供社交網絡的好處，又能覆蓋潛在的長期護理需求。對於只想搬一次家而不想後來因健康原因再次搬遷的人來說，這是一個選項。這些內容在上章關於長期護理的部分中有更詳細的描述。
兼職工作機會
任何有興趣從事兼職、全職工作或志願服務的人，都需要考慮特定地點是否有利於這些機會。
退休規劃指南
醫療保健與長期照護選項 另一個考量因素是該地區是否有高品質的醫療設施。那些有特定健康狀況的人可能已經了解，居住在能提供所需照護的特定醫療機構附近的重要性。對於其他人而言，重要的是要認知到，隨著時間推移，照護需求可能會增加，因此選擇靠近一級醫院和醫療設施的地點，是在原地老化（Aging in place）的重要環節。 在考慮搬遷時，請記住，Medicare Advantage（聯邦医疗保险優勢計劃）和其他一些類型的健康保險，其網絡內（in-network）照護服務具有地域限制。搬遷可能需要變更 Medicare 選項。對於經常移動的退休人員來說，Original Medicare（原始聯邦医疗保险）可能是更好的選擇。
多樣化的交通選項 對於長期規劃者而言，考慮除自駕車以外的交通選項可用性很重要，例如大眾運輸、計程車或 Uber 等服務，或非營利組織提供的志願者服務。該地點是否適合步行且易于通行？規劃的一個重要部分是減少對自身駕駛能力的依賴。居住在郊區若感到孤立無援，可能會加速任何身體機能衰退，從而使後續搬遷更加困難。老化過程會逐漸降低行動能力。以長期需求為考量進行搬遷，將提高您在原地老化的機會，並保持對重要醫療資源的快速接觸。
永久定居於住宅的考量 許多退休人員擁有家庭、社區聯繫和友誼，他們不希望拋下這些牽絆。許多人對自己的家園有著深刻的回憶和良好的情感，希望維持這種穩定性和熟悉感。房屋可以成為個人情感認同的重要部分，因此許多人選擇不拋下這個錨點。房東通常以擁有房產為榮，可能不願意再次經歷搬遷過程。新技術以及翻新房屋的可能性，也使得現在的原地老化比過去更容易。在考慮了前一節的各個要點後，大多數退休人員會決定，最佳的選擇是在退休期間留在原地。我們現在來看看一些有助於確保此決策達到最佳結果的問題。
原地老化 長期居家需要預判未來因身體和認知限制而產生的潛在需求，並確保生活能在同一住所中繼續舒適地進行。「原地老化」（Aging in place）是指圍繞著協助老年人口群體在功能或認知障礙的情況下仍留在自己家中的日益增長的產業。新的技術和服務不斷湧入市場，旨在支持那些希望原地老化的人。通過翻新現有房屋以適應原地老化，退休人員可以保持熟悉感和舒適感，延遲或甚至避免未來搬入機構式環境。 美林證券（Merrill Lynch）與 AgeWave 對五十歲及以上的退休人員進行了一項調查，發現 85% 的人認為自己的家是接受長期照護的首選地點。除此之外，10% 的人在考慮輔助生活設施（Assisted living facilities），4% 的人考慮與其他家人同住，1% 的人表示對護理院（Nursing homes）感興趣。居家照護（Home care）通常是更理想且成本較低的選項，並且透過充分的規劃可以延長其適用性。此外，政府機構也表達了對這一理念的支持並推廣此概念，因為與護理院或輔助生活設施相比，原地老化通常需要來自 Medicaid（美國醫療補助計劃）等政府計劃的資金貢獻更少。
專業人士可以提供關於具體房屋翻新的指導，以更好地支持原地老化。通用設計（Universal design）特徵及其他能為原地老化奠定更堅實基礎的特徵包括： • 步入式淋浴間、扶手及其他浴室安全設施 • 單層居住且無樓梯（廚房、衛浴設施和臥室均位於同一層），或配備電梯以便通往其他樓層 • 輪椅無障礙通道：通往房屋的坡道、足夠寬敞以容納輪椅的門和走廊，以及至少一個輪椅可進入的房屋入口 • 門把手和水龍頭採用杠杆式而非旋轉式旋鈕 • 良好的照明，以防視力減退 • 易於取用的櫃子和衣櫃，以及降低高度的檯面，以便坐姿烹飪 • 軟化防滑地板以緩衝跌倒衝擊，但沒有地毯或其他可能造成絆倒危險的地面物品
• 電控開關和插座位置不高，便於操作 • 監測健康狀況和用藥情況的新技術 為了實現原地老化所需的規劃提供了幾種潛在路徑，這取決於您的具體願望和需求。如果您留在原地，翻新房屋可以使它在您有身體或認知障礙的情況下依然宜居。如果您選擇搬遷，您可以尋找已經完成必要翻新且周邊社區能輕鬆獲取多種照護類型的新住所。通過確保採取這些步驟，將更容易避免未來因健康問題而搬遷，這對大多數退休人員來說是一個重要的目標。
透過房屋產生收入 對於尋求額外收入的人來說，可以考慮利用其主要住宅獲得收入的幾種方式。為了增加收入，可以將房間或部分房屋出租給傳統租客。人們甚至可以在房屋中添加一個租賃公寓，例如在獨立車庫上方。在短期基礎上並符合當地法規允許的情況下，這種方法也可以用於 Airbnb 等服務。這種方式並不適合所有人，但一些退休人員可能渴望與家中新增住戶帶來的更多社交互動潛力。
將房貸延續至退休 越來越多的美國人在退休時仍背負着房貸。根據消費者金融保護局（Consumer Finance Protection Bureau）在 2014 年（這是他們目前為止最新的研究報告）的報告，65 歲及以上擁有房貸的美國人比例從 2001 年的 22% 上升到 2011 年的 30%——人數從 380 萬增加到 610 萬。在 75 歲以上的個人中，仍有房貸的比例從 8.4% 上升到 21.2%。這與美林證券和 Age Wave 的調查結果一致，該調查確定 81% 的受訪者擁有自己的房屋，而在房主中，28% 的人仍然持有房貸。
對於即將退休或已經退休但仍持有房貸的人來說，值得考慮是否要加快償還房貸。這個決定涉及之前在生命早期提前償還房貸所提到的一般原則，但隨著一個人接近退休，投資風險和波動性的性質發生變化，這個決定可能會得出不同的結論。另一個選項是
將房屋貸款再融資（refinance）轉為反向抵押貸款（reverse mortgage），我們在章節後段會對此進行討論。
當我們從更廣闊的視角來思考風險承受能力與資產配置，而不僅限於投資組合時，房屋貸款本質上是一種「負債券」。它代表的是你發行的債券，而非你持有的債券。與典型債券收取利息不同，借款人需根據房屋貸款設定的利率，就未償還的房屋貸款餘額支付利息。償還房屋貸款本金意味著減少持有「負利率」資產的數量。換句話說，這可以被視為投資於一種報酬率等於房屋貸款費率的資產。當然，房屋貸款是一項負債，因此這僅是一個理論上的練習，旨在讓我們更廣泛地思考房屋貸款決策。
考慮一個非常基本的範例：固定利率房屋貸款，年利率為 3.5%。在支付了必須的房屋貸款款項後，假設我還有額外 1,000 美元可用。在此範例中，已經建立了緊急預備金，且沒有其他利率較高的債務（如信用卡或學生貸款）。如果我使用這 1,000 美元對房屋貸款進行自願性的本金償還，那麼在每年基礎上，這 1,000 美元本金所產生的利息增長將減少 3.5%。我可以將此與其他投資選擇進行比較。如果我将這 1,000 美元投資於年利率為 1% 的定期存款證（CD），那麼我還清房屋貸款會是更好的選擇。如果有另一項安全的投資提供 6% 的報酬率，那麼我將資金投入這項賺取 6% 報酬率的資產，會比自願提前償還會「賺取」3.5% 報酬率的房屋貸款餘額更為有利。
然而，一項重要的考量是，要獲得高於房屋貸款費率的潛在回報，通常必須承擔風險。除了可能有人以低利率鎖定房屋貸款而後利率上升的情況外，很少會有安全投資能提供高於房屋貸款費率的報酬。
當涉及承擔風險時，提前償還房屋貸款的決定需要考量風險承受能力。持有房屋貸款意味著持有一張負債券，並利用房屋權益槓桿化，以尋求更高的投資回報潛力。在有房屋貸款的情況下，資產配置實際上更為積極。風險承受能力指引著這項提前償還的決策，同時必須理解，進入退休階段時風險承受能力可能會下降，且由於分配提領所放大的報酬序列風險（sequence-of-return risk），波動性在退休期間的影響可能更大。
另一個影響接近退休人士的因素是人資資本（human capital）的遞減。來自工作的收入通常也被視為一種類似債券的資產。提前償還房屋貸款可以減少家庭資產負債表的整體風險，使其更符合接近退休時的風險承受能力，因為此時作為人資資本形式的債券變少了。在心理層面上，這也能讓即將退休的人感到更安心，因為他們知道不再需要承受支付房屋貸款的壓力。
此外，一旦停止工作，支付房屋貸款就需要從資產中提取分配。如果這涉及從遞延稅收帳戶（tax-deferred account）提取分配，調整後總收入（adjusted gross income）可能會以增加的方式提高，從而引發其他不利的稅務後果，例如觸發社會安全福利（Social Security benefits）的課稅。退休階段的稅務規劃將在下一章節中詳細討論。
另一個問題與持有房屋貸款的潛在稅務優勢有關。購置債務（acquisition debt）的利息，即用於建造、購買或大幅改善房屋的債務，可以扣除。但要符合扣除資格，項目化扣除額（itemized deductions）必須超過標準扣除額（standard deduction）。在 2017 年底稅法修改後，進行項目化扣除變得越來越困難。當採用標準扣除額時，房屋貸款利息的稅務扣除並不提供任何稅務利益。即使進行項目化扣除，也只有超過標準扣除額的部分才能獲得實質的稅務利益。
此外，個人必須了解，隨著本金的償還，房屋貸款付款中分配給利息的部分會逐漸減少。 Exhibit 9.1 展示了此情況的一個範例：以 20% 的首付購買一棟價值 300,000 美元的房屋，並採用 30 年期固定利率 3.5% 的房屋貸款。年度房屋貸款付款總額為 13,049.12 美元，初期大部分付款是用於償還貸款餘額的利息。隨著時間推移，隨著餘額減少，利息付款也會減少，而付款中用於覆蓋本金的比例則增加。在房屋貸款期的後期，大部分付款是用於本金，且不可扣除。這降低了隨時間推移從房屋貸款中獲得稅務利益的潛力。
擁有房屋貸款的退休人士可能會發現，退休初期的這筆龐大支出迫使他們從投資組合中提取分配，否則他們可能會避免這種做法，而這也有助於避免稅務困擾。
Exhibit 9.1 30 年期固定利率 3.5% 房屋貸款之房屋貸款付款中的利息部分 標的：首付 20% 之 300,000 美元房屋
退休規劃指南
反向抵押貸款 在考慮其他住房選項後，如果您決定留在符合資格的房屋中（或搬入符合資格的房屋），您可能需要考慮房屋權益轉換抵押貸款（HECM–發音為“heck-um”）。這些通常被稱為反向抵押貸款。這是另一個我已經寫了一整本書討論的話題。在此，我提供我那本第一本書《反向抵押貸款：如何使用反向抵押貸款來保障您的退休生活》的簡要概述，該書可供尋求更深入探討的人士獲取。
反向抵押貸款在美國相對歷史較短，起源於 1961 年的一家緬因州銀行。1987 年的《住房和社區發展法》看到聯邦政府通過美國住房和城市發展部（HUD）旗下的房屋權益轉換抵押貸款計劃，系統化地規範了反向抵押貸款。
如今，美國大多數反向抵押貸款都是 HECM 反向抵押貸款，由 HUD 和聯邦住房管理局（FHA）通過聯邦政府進行監管和保險。聯邦計劃之外的選項正變得越來越普遍，例如金額超過聯邦限制的巨額反向抵押貸款。此外，還有不提供信用額度選項的固定利率 HECM。但我將在此專注於最常見的反向抵押貸款類型：變利率 HECM。
過去，任何關於反向抵押貸款作為退休收入工具的討論，通常都集中在與傳統高成本相關的真实或感知到的負面因素，以及資金可能被不當使用上。這些對話經常包含 homeowner 失去房屋產權的誤導性觀念，以及將「美國夢」變成「美國噩夢」的誇張說法。反向抵押貸款一直被描繪為絕望的最後手段。
然而，最近的發展使得人們難以 outright 忽視反向抵押貸款。特別是自 2013 年以來，聯邦政府一直在完善其 HECM 計劃的監管規定，以提高底層抵押保險基金的可持续性，更好地保護符合資格的非借款人配偶，並確保借款人有足夠的財務資源繼續支付財產稅、房主保險和家庭維護費用。這些變化的重點在於確保反向抵押貸款作為整體退休收入策略的一部分而被負責任地使用，而不是揮霍資產。
在學術方面，近期的研究文章證明了負責任地使用反向抵押貸款可以增強整體退休收入計劃。重要的是，這項研究納入了反向抵押貸款的真實成本，包括其初始一次性成本和任何未償還貸款餘額的持續增長。我在這裡描述的量化益處被理解為只有在扣除與反向抵押貸款相關的真實成本後才存在。
反向抵押貸款讓負責任的退休人士能夠為原本缺乏流動性的資產創造流動性，這反过来可以支持更高效的退休收入策略（更多支出和/或更多遺產）。流動性是通過允許房東以房屋價值為擔保進行借貸，並靈活推遲還款直到他們永久離開房屋而產生的。
關於為什麼反向抵押貸款可能是一個有用工具的直覺，我們已經描述了退休人士必須支持一系列開支——長壽和生活質量支出目標、意外突發情況、遺產目標——才能享受成功的退休生活。假設退休人士除了社會保障和任何養老金之外，只有兩項資產來滿足其支出義務：投資組合和房屋權益。任務是有效地將這些資產與支出義務聯繫起來，同時減輕退休風險，如長壽、市場波動性和可能影響計劃的支出突發情況。
基本問題是：這兩項資產如何能在滿足支出目標的同時，保留剩餘資產以覆蓋突發情況和支持遺產？今天從任一資產支出意味著未來支出和遺產減少。對於投資組合，支出會減少剩餘資產餘額，並犧牲這些投資的後續增長。同樣，支出部分房屋權益會通過貸款餘額的增加和隨後的增長而放棄未來的遺產。兩種效應以相同的方式起作用，因此問題是如何最好地協調這兩項資產的使用，以在滿足支出的同時保留儲備和遺產。
當家庭擁有投資組合和房屋權益時，「默認」策略往往傾向於首先削減投資資產的支出並保留房屋權益，目的是通過無債務的房屋來支持遺產。反向抵押貸款被視為一種選擇，但它僅是在投資組合耗盡且基本支出需求受到威脅時的最後手段。
近期對此問題的調查一般發現這種常識具有約束性和適得其反的效果。更早啟動反向抵押貸款並在整個退休期間協調來自房屋權益的支出，有助於滿足支出目標，同時提供更大的遺產。這就是退休收入效率的本質：以允許更多支出和/或更多遺產的方式使用資產。
遺產財富是償還反向抵押貸款餘額後，任何剩餘金融資產加上任何剩餘房屋權益的總和。貨幣具有可替代性，金融資產和剩餘房屋權益的特定比例並不重要。最終分析表明，只有這兩個部分的總和才重要。對於希望保留房屋的繼承人來說，更大的遺產在償還貸款餘額後提供了額外金融資產的額外獎勵。房屋不會丟失。
雖然從反向抵押貸款中提取資金會減少房屋權益部分，但它不一定會減少資產的總淨值或遺產價值。想要具體保留房屋可能是一種心理限制，導致效率較低的退休生活。
在退休早期獲得反向抵押貸款涉及兩個潛在的好處，儘管有成本，但有可能提高退休效率。首先，協調從反向抵押貸款中的提款減少了對投資組合提款的壓力，這有助於管理回報順序風險。這是緩衝資產概念的應用；反向抵押貸款通過在市場下跌後提供另一種支出來源，避開了從波動性投資組合中支出所產生的順序風險。如果不將其用作緩衝資產，持續從反向抵押貸款中資助部分退休支出會降低剩餘資產的分發率，而較低的分發率意味著較少的順序風險暴露。
提前開設反向抵押貸款的第二個潛在好處——特別是在利率較低時——是本金限額或借款能力將在整個退休期間繼續增長。反向抵押貸款是非追索權貸款，這意味著即使貸款餘額高於隨後的房屋價值，借款人也不必償還超過房屋價值的金額。 sufficiently long retirements carry a
合理的可能性是，可用的信用額度最終可能會超過房屋價值，尤其是當房屋價值停滯不前時。借款人及/或遺產繼承人無需承擔在貸款到期時償還超過房屋價值的責任。在這些情況下，支付給政府的抵押保險費將用於確保貸款人不會遭受損失。這種信用額度的增長是反向抵押贷款（Reverse Mortgages）中最重要且最令人困惑的方面之一。
研究顯示，有可能在實現支出目標的同時，也在去世時留下更大的遺產。策略性地使用房屋權益（Home Equity），可以比將房屋視為必須在其他資產耗盡之前不得動用的遺產資產這種缺乏彈性的選項，帶來更高效的策略。這項分析提供了一種方法，用來測試反向抵押贷款的成本——包括前期成本和貸款餘額的複利增長——是否被緩解序列風險（Sequence Risk）的好處所抵消。研究表明，儘管存在成本，策略性地使用反向抵押贷款信用額度可以提高退休生活的可持續性，而不會對遺產財富產生負面影響。接下來，我們將探討這一切是如何運作的。
HECM 計畫如何運作
理解反向抵押贷款如何運作涉及許多方面。我們將考慮資格要求、如何確定借貸能力、使用反向抵押贷款的前期和持續成本、支出選項、為什麼 HECM 的信用額度會增長、為什麼在可能需要之前打開反向抵押贷款信用額度通常是有道理的，以及反向抵押贷款的償還和稅務問題。
首先，成為合格 HECM 借款人的基本條件包括： • 年齡（至少六十二歲） • 房屋權益（任何現有的按揭貸款或貸款都可以用 HECM 的收益進行再融資） • 足夠的財務資源來覆蓋稅款、保險和维护費用 • 沒有其他聯邦債務 • 具備行為能力 • 獲得 FHA 認可諮詢師頒發的證書，證明已參加關於房屋權益選項的個人諮詢會議
美國住房和城市发展部（HUD）在其網站上提供了一份認可諮詢師名單。您的房產要符合資格，必須： • 作為您的主要居住地 • 符合 FHA 房產標準和洪水要求 • 屬於 FHA 認可的房產類型 • 通過 FHA 評估 • 維護符合 FHA 健康和安全標準
如果您的房屋不符合所有標準，可能在啟動反向抵押贷款之前還需要進行一些房屋改進。此外，支付物業稅、房主保險和家庭維護費用的義務不應視為異常情況，因為任何類型的按揭貸款都要求如此。這有助於保護貸款人，通過保持擔保品的價值來降低風險。
接下來，考慮如何確定 HECM 的初始借貸能力。本金限額（Principal Limit）代表與 HECM 反向抵押贷款相關的可用信用容量。它是基於 HUD 發布的本金限額因子（Principal Limit Factor, PLF）表確定的。該表顯示了最初可以訪問的房屋權益百分比，最高可達貸款限額。由於 HECM 是非追索權貸款（Nonrecourse Loans），可借出的本金限額必須低於房屋價值，以減少貸款餘額超出房屋價值的潛在風險。可用信用金額主要由評估後的房屋價值、房東年齡（對於夫妻而言，是較年輕的合規配偶的年齡——且其中一方必須至少六十二歲）、貸款人的利潤空間（Margin）以及預期利率決定，該利率過去是十年期 LIBOR 掉期利率，但目前正逐漸過渡到國庫券利率。PLF 決定了借款金額佔評估後房屋價值的百分比，最高不超過 FHA 房貸限額 822,375 美元。如果房屋的評估價值超過 822,375 美元，則以此為上限應用 PLF。
在設置 HECM 時，反向抵押贷款的前期成本分為三類。首先，按揭貸款人可以收取發起費（Origination Fee）。這些費用與房屋價值相關，對於價值超過 400,000 美元的房屋，發起費上限為 6,000 美元。這些費用是政府允許的最高金額。貸款人有權減少或免除這些費用。第二個前期成本來源是支付给政府的首次抵押保險費，其金額為房屋價值的 2%。對於評估價值達到或超過 822,375 美元限額的房屋，其最高金額為 16,448 美元。
抵押保險費的目的是覆蓋 FHA 向借款人和貸款人提供的擔保。最後，還有傳統的按揭Closing Costs（Closing Costs）。這些包括 FHA 強制要求的諮詢會議費用、房屋評估費、信用檢查費以及與產權相關的任何費用。如果評估顯示房屋存在可能影響健康或安全的缺陷，則作為設置反向抵押贷款的一部分，可能需要進行額外的房屋維修。前期成本可以從其他資源支付，也可以從反向抵押贷款的收益中融資並稍後連同利息償還。您應該計劃在房屋中居住足夠長的時間，以證明支付任何前期成本的合理性。
反向抵押贷款的持續成本與未償還貸款餘額應計的利息以及任何服務費有關。服務費每月最高可達 35 美元，不過現在通常包含在更高的利潤率中，而不是直接向借款人收取。本金限額隨時間按有效利率增長，該利率由短期浮動利率（如一個月或一年期 LIBOR 利率或國庫券利率）、貸款人的利潤空間以及每年 0.5% 的抵押保險費組成。
短期利率是未來增長的唯一變量部分。貸款人的利潤率和持續的抵押保險費在貸款開始時合同規定，不能改變。計入貸款餘額的利潤率是貸款人或二級市場上的任何買家賺取收入的主要方式，特別是那些放棄發起費和服務費的貸款人。合理的利潤率估計通常在 1.75% 到 4.5% 之間，較高的數值通常與較低的發起費和/或服務成本相關。
本金限額、貸款餘額和剩餘信用額度均以相同的變量利率增長。貸款餘額、信用額度和任何保留金額（Set-aside）之和即為本金限額。利息和保險費僅針對貸款餘額收取，而不針對保留金額或信用額度收取。保留金額在未使用前不屬於貸款餘額的一部分，但它們限制了對信用額度的訪問。雖然不對保留金額或信用額度徵收利息和保險費，但這兩部分都會假設收取了利息和保險費一樣增長。這就是關鍵所在。
退休規劃指南
當資金被借出時，信用額度會減少，而貸款餘額則會增加。相對地，自願性償還會將資金從貸款餘額轉移到信用額度中，使信用額度增加；此後，信用額度仍會以有效利率持續增長，從而允許未來獲得更多的信貸額度。 整體本金限額由貸款餘額、剩餘信用額度以及任何預留金額組成。這些因素都以相同的有效利率增長，這意味著隨著時間推移，整體規模（即「餅圖」）會不斷擴大。如果在一段時間內沒有進一步的支出或償還行為，本金限額中各組成部分的佔比將保持不變，因為它們都以相同的速率增長。 擁有未使用的信用額度增長是一個重要的考量因素，因此建議儘早而非遲緩地開啟反向抵押貸款。對於初次接觸反向抵押貸款的人來說，這個細節往往會造成很大的困惑，也許是因為這項功能看起來好得令人難以置信。 我認為，政府設計住房權益轉換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgage, HECM）反向抵押貸款計劃的動機，基於一個潛在假設：借款人會儘早而非遲緩地使用其信用額度。隱含地說，本金限額的增長將主要反映貸款餘額的增長，而非信用額度的增長。換句話說，設計者假設貸款餘額將佔本金限額的很大比例。 信用額度的增長率與貸款餘額相同，如果長期不使用，它可以增長到相當大的規模。政策制定者可能從未預期這種開放的信用額度會被長期閒置。然而，正如我稍後將討論的，自 2012 年以來的大量研究表明，這種延遲且逐步使用信用額度的方式，對於延長投資組合（Investment Portfolio）的壽命極為有益。這可以被視為一種財務規劃技巧，通過利用政府規則創造出意想不到的優勢。 一個簡單的例子可能有助於進一步闡明這一概念。考慮兩個人。兩人分別開立了一筆本金限額為 100,000 美元的反向抵押貸款。為了簡單起見，假設十年後，這兩位借款人的本金限額都增長到了 200,000 美元。
A 先生最初從反向抵押貸款中提取了全部的 100,000 美元（貸款餘額佔本金限額的 100%）。對於此人而言，十年後的 200,000 美元本金限額反映了 200,000 美元的貸款餘額（貸款餘額仍佔本金限額的 100%），這包括最初收到的 100,000 美元，加上另外 100,000 美元的累積利息支付和保險費。 B 先生採取了不同的路線，他開立了反向抵押貸款但並未使用任何信用額度，因此十年末的 200,000 美元本金限額完全體現了信用額度的價值。此時，信用額度仍佔本金限額的 100%。這個數值是基於隱含假設計算得出的，即利息和保險費用已經在累積，儘管實際上並未發生支付。 然後，B 先生在十年後可以提取全部的 200,000 美元，並擁有與 A 先生相同的貸款餘額，但 B 先生實際收到了 200,000 美元，而非 100,000 美元。在此時刻，B 先生避開了該期間內的利息和保險費累積。 通常而言，較早開啟信用額度相比於在退休晚期才開始辦理 HECM，能夠提供更大的未來信貸可用性。如果 B 先生等到十年後才開啟信用額度，那麼那 200,000 美元的可用額度勢必會減少，除非房屋價值大幅增值，或者在這十年間利率出現大幅下降。 有了這些信息，我們就可以開始探討 HECM 的策略。可變利率 HECM 的收益可以通過四種方式中的任何一種提取。第一種是一次性付款（Lump-sum payment）。人們可以在初期提取一大筆資金，雖然不一定需要提取全部可用額度。第二種是終身付款選項（Tenure payment option），其運作方式類似於收入年金（Income Annuity），提供固定的月度付款，保證在借款人繼續居住在家中期間發放（這裡必須明確的是，這並不等同於身故，因為借款人可能在生前搬離房屋，或因其他原因未能履行房主義務）。即使信用額度已完全用完，終身付款選項仍允許從 HECM 中額外支取資金。房貸保險基金承擔著風險，即終身付款選項下的 payout 和貸款增長可能會超過貸款到期時房屋的後續價值。這創造了一種類似於年金的「死亡率紅利」（Mortality Credits）。第三種是定期付款（Term payment），即在固定時間內收到的固定月度付款。
最後，用戶擁有信用額度。房屋權益不需要在初期——甚至永遠——被花費。信用額度可以保持開放狀態，並以可變利率增長，作為退休後期應對各種突發狀況的可用資產。只要信用額度尚未完全使用，隨時可以從剩餘的信用額度中提取資金。 HECM 貸款餘額的償還可以遞延，直到最後一位借款人或有資格的非借款配偶不再符合維持貸款的條件為止，這些條件包括身故、搬遷或出售房屋，或未履行房主義務（如支付財產稅）。在此之前，借款人可以隨時自願進行償還，提前償還不會受到懲罰，這有助於減少未來的應付利息，並讓剩餘的信用額度有更大空間增長以供後續使用。 HECM 是一種無追索權貸款（Nonrecourse Loan）。借款人（或借款人的遺產）沒有義務向貸款機構支付超過貸款餘額或當時房屋評估價值 95% 中較低的那個數額。當最終償還到期時，房屋的所有權仍歸借款人或遺產所有。如果受益人希望保留房屋，可以使用其他資金償還貸款餘額或房屋評估價值 95% 中較低的數額。繼承人也可以選擇透過傳統按揭貸款（Traditional Mortgage）對房屋進行再融資，以便保留房屋。如果他們決定出售房屋，他们可以保留超出未償還貸款餘額的部分。如果貸款餘額超過房屋合理售價，繼承人可以简单地通過放棄產權契約（Deed in Lieu of Foreclosure）將房屋交給貸款機構，而不必擔心自行出售的問題。 通常，當貸款到期時，借款人或繼承人有最多 360 天的時間來出售房屋或進行再融資，但這需要獲得貸款機構的一些延期許可。如果您打算使用完整的 360 天，必須在該期間內與貸款機構保持定期聯繫並密切合作。 關於稅務問題，反向抵押貸款的分派被視為貸款墊款，不構成應稅收入。它們不包括在調整後總收入（Adjusted Gross Income）中，也不會影響醫療保險（Medicare）保費或社會安全福利（Social Security Benefits）的課稅。在此方面，反向抵押貸款的收益表現與羅斯IRA（Roth IRA）分派相同。它們可以提供一種增加購買力的方法，同時不會將您推入更高的稅級。 一個更複雜的領域涉及反向抵押貸款利息支付的合格扣除額。如果利息與收購債務（Acquisition Debt）有關，且在標準扣減（Itemizing）時是可以抵扣的。收購債務是指用於建造、取得或
顯著改善主要住宅。這包括對用於購置債務的抵押貸款進行再融資。如果反向抵押貸款是用於一般退休支出，其利息將不可抵扣。利息的可抵扣性也是基於還款年份，而非發生年份。這可能導致潛在的大幅稅務抵扣，如果貸款餘額在一年內一次性償還，因此策略性地確保該抵扣能帶來價值非常重要。例如，支付利息可能為策略性的羅氏轉換（Roth conversion）創造機會，以產生可抵消該抵扣的收入。
HELOC 與 HECM 之比較 傳統的房屋淨值信用額度（HELOC—發音為“he-lock”）或房屋淨值轉換抵押貸款（HECM）均可作為退休時應急資金的來源。同一棟房屋不能同時使用這兩種方式。人們通常認為他們應該只使用 HELOC，而不必費心去考慮 HECM，但這兩種選項之間存在重要的差異需要考量。 HELOC 的啟動成本可能較低，但在其他大多數方面，優勢在於 HECM。對於 HELOC，必須更早開始還款。使用 HECM 的人可以自願提前還款，但在符合貸款資格期間，沒有任何義務進行任何還款。 此外，如果退休人員沒有固定收入，他們可能不符合 HELOC 的申請條件。雖然 HECM 在 2015 年增加了新的保障措施，以確保那些已耗盡其他資源的人不會僅將其作為最後手段使用，但其資格要求比 HELOC 更為寬鬆。HECM 仍可提供包含保留金額的額度，以覆蓋稅務、保險和維護義務。 HECM 與 HELOC 的另一個區別在於，其信用額度不能被取消、凍結或減少。在 2008 年金融危機和 2020 年全球大流行期間，這是 HELOC 的一個重大問題。使用 HECM，借款人可以確保獲得其信用額度的存取權。HELOC 則沒有此類保護措施。人們也不應忘記，HECM 的主限額（principal limit）和信用額度將在整個退休期間增長， unlike HELOC 提供的固定金額。
HECM 是不可取消的，它具有靈活的還款控制權，且信用額度隨時間增長，獨立於房屋價值之外。如果您的目標是建立一個流動的應急資金，請務必仔細檢查 HECM 與 HELOC 之間這些重要的區別。 HECM 的潛在策略 有了上述背景，我們現在考慮在退休中使用 HECM 的許多方法。圖表 9.2 提供了組織潛在策略的框架。這些策略按從更快消耗可用信用到將信用額度打開作為一種可能永遠不需要動用的保險後盾的方式排序。我們將逐一考慮這些策略。 首先，將住房相關問題與投資組合及反向抵押貸款協調起來，可能是構建穩健退休計劃的關鍵步驟。簡而言之，對於那些在進入退休時不攜帶大量抵押貸款的人來說，簡單地使用 HECM 來資助房屋裝修，以更好地支持就地老化（aging in place）的能力。這可能幫助退休人員在家中停留更長時間，減少搬入機構化環境的壓力。其他選項包括提供替代方案以避免將傳統抵押貸款帶入退休，或使用 HECM for Purchase 計劃在退休期間購買新房。
圖表 9:2 反向抵押貸款策略的光譜 消耗信用額度（有利於低利差 / 高前期成本） 再融資現有抵押貸款 住房相關的投資組合/債務協調 從傳統抵押貸款過渡到反向抵押貸款 資助房屋裝修以允許就地老化 HECM for Purchase 購買新房 退休支出的投資組合協調 先消耗房屋淨值以槓桿投資組合的上漲潛力 協調 HECM 支出以緩解順序風險 使用終身付款減少投資組合提領 終身付款作為年金替代品 退休資金來源的效率提升 延遲社會安全金橋樑 稅級管理或為羅氏轉換繳稅 為現有長期護理保險保單支付保費 在投資組合耗盡後支持退休支出 保留信用額度作為保險政策 保護房屋價值的對沖工具 為支出衝擊提供應急資金（居家護理、醫療費用、離婚和解） 保留信用額度（有利於高利差 / 低前期成本）
此外，退休時的抵押貸款債務帶來了額外的規劃挑戰。對於退休分配而言，與償還債務相關的額外固定支付會給退休人員帶來壓力，因為更高的提領需求觸發了更大的順序風險（sequence-of-return risk）。風險上升是因為債務支付是固定的，並且需要比其他情況更大的分配，因此如果在退休初期市場下跌，投資組合將面臨更大壓力，因為必須從投資組合剩餘部分中提取更高比例的金額來滿足這些固定開支。 一般概念是，主要用於再融資現有抵押貸款的反向抵押貸款，通過消除家庭預算中的固定開支，為早期關鍵退休階段的投資組合分配創造更多靈活性。在退休前，人們通常希望通過讓投資回報跑贏抵押貸款的借款成本，而較慢地償還抵押貸款。正如我們所討論的，這種方法在退休期間變得更具風險，因為分配需求增加了退休人員對市場波動性的脆弱性和暴露度。 對於仍然攜帶傳統抵押貸款的退休人員，有兩種選擇：一是使用 HECM 再融資現有抵押貸款，然後直到到期前不擔心償還貸款餘額；二是使用 HECM 再融資現有抵押貸款，然後繼續進行自願支付以縮小貸款餘額規模，並在整個退休期間增加可用的信用額度。在我的模擬中，這兩個選項的表现均優於以下選項：即在退休開始時用金融資產償清抵押貸款，或在退休期間從金融投資組合中繼續支付傳統抵押貸款，然後僅在投資資產耗盡時才將反向抵押貸款視為最後的手段選項。能夠
透過再融資房屋淨值轉換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgage, HECM）來緩解報酬順序風險，若其效益足以抵銷相關成本，則是有益的。在退休時購買新屋，「HECM 購屋計畫」（HECM for Purchase program）提供了一種資金選項，可與現金購屋或取得傳統十五年房貸等替代方案進行比較。同樣地，關鍵問題在於：透過 HECM 減少投資組合支付退休住宅所需支出的需求所創造的效益，是否足以抵銷 HECM 的成本？我發現，使用「HECM 購屋計畫」來降低從投資資產中提取的比率，是管理報酬順序風險的有力方式，在考慮反向抵押貸款的前期費用和持續性成本後，仍能產生淨優勢。
第二類用途是在為退休支出目標提供資金時，協調來自投資組合的支出與反向抵押貸款的使用。提領率越高，順序風險（Sequence risk）便越大。從反向抵押貸款提款有潛力透過減少整體或僅在不恰當時機對投資組合提款的需求，來緩解投資組合面臨的這一順序風險面向。將潛在支出與反向抵押貸款信用額度的分配相協調，可以是幫助管理退休期間報酬順序風險的有效方法。自 2012 年以來的一系列研究文章已證明這一點，強調策略性地使用反向抵押貸款可以為給定的支出目標保留更多的整體遺產財富，或在退休期間以較高的支出金額維持更長時間。
關於如何在退休期間處理住房財富的傳統智慧，是將其作為最後防線的資產予以保留，以便在其他手段都失效時使用。然而，未能將房屋權益與投資組合協調起來，或未將不斷增長的信用額度與房屋權益掛鉤，導致退休結果效率較低，因為未充分實現管理順序風險的潛在工作方式。反向抵押貸款可以減少維持較大現金緩衝區的需求，提供在熊市期間持有投資的靈活性，允許靈活運用房屋權益作為支出來源，並在不對遺產造成不利影響的情況下提高投資組合的存活率。
對於第三類情況，反向抵押貸款可能是支持某些需要支付短期成本以獲取長期利益的策略的有用資源，例如：
• 為建立社會安全金延遲領取橋樑提供資金 • 使用任期付款選項（Tenure-payment option）作為購買所得年金（Income annuity）的替代方案 • 將反向抵押貸款作為長壽保險（Longevity insurance）的替代方案 • 支付策略性羅斯轉撥（Roth conversions）的稅款 • 幫助避免在籌措收入以滿足支出義務時落入更高的邊際稅率階級 • 透過從信用額度支付保險費，維持現有的長期護理保險政策（Long-term care insurance policy）
HECM 最終於第四類用途是將信用額度保留為針對各種退休風險的保險政策。將信用額度保留為保險涉及儘早設立 HECM，然後在未使用前保持閒置狀態。反向抵押貸款的前期費用可視為一種保險保費，如果退休期間其他一切都順利，可能永遠不需要使用。然而，退休人員面臨多種潛在陷阱，在退休早期實施反向抵押貸款可以支持大量的應急資產池。在此背景下，由增長中的信用額度提供的潛在保險包括：保護免受房屋價值下跌的影響、支付居家護理費用以避免或至少延遲搬入機構的需求，或在離婚情況下作為分割房屋權益的工具。
如果您認為反向抵押貸款值得考慮，下一步可以是與貸款機構討論選項。對於剛開始這個過程的人來說，找到信得過的反向抵押貸款機構並不容易，但您可以尋求財務顧問的推薦，或從對其貸款機構感到滿意的朋友或家人那裡獲得建議。與幾家不同的貸款機構交談很重要，並對前期費用、貸款機構的利潤空間（Margin）、持續性成本以及貸款機構能否在貸款啟動後作為解決任何服務問題的資源等方面，了解可能的範圍。成本會有所不同，取決於貸款的使用方式：那些希望將信用額度設為後續資源的人，可能需要比那些計劃透過再融資房貸更快地從 HECM 支用資金的人支付更高的前期費用。考慮的因素不僅限於誰提供最低的前期費用，因為與貸款機構建立個人聯繫對於隨後出現的任何服務問題或疑問都很重要，而且前期費用和持續性成本的互動可能很複雜。
行動計畫 住房決策是退休規劃的重要方面。以下行動計畫可確保做出更好的住房決策，以更好地支持長期退休成功。
* 確定退休住房中最重要的方面 * 提前思考住房選項，並確定搬家是否是您計劃的一部分 * 在任何新地區進行試住，以確保搬遷至該處是正確的決定 * 做出住房決策時，要預料到身體和精神障礙可能會隨年齡發生，從而影響您的需求 * 了解住房決策如何受到長期護理需求的影響，以及搬家如何隨年齡增長變得更加困難 * 有些退休人員希望在退休期間頻繁搬家，而另一些人則希望留在原地或只搬一次家。一旦進入認為當前或下一套住房將更為永久的階段，重要的是考慮： * 住房是否在負擔能力範圍內，且住房相關成本及其隨年齡的變化是否有預算規劃 * 住房是否靠近親友或社交網絡，有助於防止退休期間日益增加的孤立感 * 住房是否提供宜人的氣候，擁有適當的活動和機會組合，以享受愉快的退休生活方式 * 住房地點是否支持任何期望的工作或志願者機會 * 住房是否方便前往醫療設施和長期護理機會 * 社區是否提供除自駕以外的多樣化交通選擇 * 房屋裝修是否支持就地老化（Aging in place） * 對於擁有符合資格房屋的退休人員，請考慮是否值得將 HECM 作為整體戰略的一部分及早納入，而不是將其視為最後的手段
進一步閱讀
退休規劃指南
波士頓學院退休研究中心（Center for Retirement Research at Boston College）。2014年。《在退休期間運用房屋獲取收入》（Using Your House for Income in Retirement）。 科格林，約瑟夫·F.（Coughlin, Joseph F.）。2013年。「三個問題預測未來生活品質」（"3 Questions Predict Future Quality of Life."）。MarketWatch 退休導師系列（RetireMentors Series）（4月17日）。 喬爾達諾，雪莉（Giordano, Shelley）。2019年。《反向抵押貸款到底怎麼回事？》（What’s the Deal With Reverse Mortgages?）第二版。華盛頓特區：Rethink Press。 格林，理查德（Green, Richard）。2013年。「誰會搬家？不是老年人。」（"Who Moves? Not Old People."）《福布斯》（Forbes）（7月23日）。 美林證券（Merrill Lynch）與年齡浪潮（Age Wave）。2015年。「退休居家：更多自由，新選擇」（"Home in Retirement: More Freedom, New Choices."）。 普夫，韋德·D.（Pfau, Wade D.）。2018年。《反向抵押貸款：如何利用反向抵押貸款保障退休生活》（Reverse Mortgages: How to Use Reverse Mortgages to Secure Your Retirement）。第二版。弗吉尼亞州麥克萊恩：退休研究媒體公司（Retirement Researcher Media）。