富爸爸說：“數字會告訴我們事實真相，如果你能學著看懂財務報表，你就會知道任何一家公司或一項投資將會發生什麼事情。” 富爸爸教給我他是如何用財務比率去經營他的業務的。無論是投資一家公司的股票還是購買不動產，我總是要分析財務報表。通過分析財務報表和計算財務比率，我可以判斷出企業怎樣贏利或企業怎樣平衡其收支。 對於不動產投資，我可以根據我應該支付的定金估算出現金回報率。 但追根究底還是要回到財務知識上。這章將介紹每位智謀型投資者在為財務計劃選擇投資專案時的一些重要的思維過程： •企業的財務比率 • 不動產的財務比率 • 自然資源 •是好的負債還是壞的負債？ •儲蓄不是投資
9have4 照38童投資分析— -329 企業的財務比率毛利率=（銷售總額-已銷售商品成本）/銷售總額毛利率是毛利除以銷售總額，即除去已銷售商品成本外的利潤比值。銷售總額減去已銷售商品的成本就是毛利。我記得富爸爸說： “沒有毛收人，就沒有純收入。” 毛利率應該達到多少，取決於企業的組織狀況和它所支付的其他開銷。計算出毛利率之後，富爸爸的便利店還必須支付房租、僱員的工資、設施費用、賦稅和獲得政府許可證的費用、一些商品的損失費和一長串的其他費用，再加上足以保證富爸爸的原始投資獲得好的回報的部分。 對於利用網際網路進行電子商務的網路公司來說，這些額外費用通常比較低，所以他們能夠以較低的毛利率經營並贏利。 實際上毛利率越高越好。 淨經營利潤率=息稅前利潤銷售總額淨經營利潤率是指在納稅和發生各項費用之前的淨經營贏利率。 EBIT 是指息稅前利潤（Earnings Before Interest and Taxes），即銷售總額減去企業所有目前花費，但不包括資本成本（利息、稅、股息）。 EBIT 與銷售總額的比稱作淨經營總利潤率，淨經營利潤率高的企業的實力比淨經營利潤率低的企業的實力明顯要強得多。淨經營利潤率越高越好。 營業槓桿=案際貢獻固定成本實際貢獻是指毛利（銷售額減去已售商品成本）減去變動成本 （隨銷售額變動而變動的成本），固定成本包括不隨銷售額變動而變動的銷售成本、一般成本和管理費用。例如，與固定僱員有關的勞動力成本以及與裝置有關的大多數成本，都被認為是固定成本。
330 若一個企業的營業槓桿值為1，就表明企業僅獲得支付這些固定經費的收人，同時也表明企業沒有贏利。 營業槓桿值越高越好。 財務槓桿=投入的資本總額（儘務和股本） 股東的股本投入的資本總額就是所有股東權益與生息債務的賬面價值（除去應付轉賣貨物賬款及應付未付的工資、費用和稅款）之和。所以如果你有5萬美元債務和5萬美元業主股票，那麼財務槓桿值就是 2。（即10萬除以5萬） 總槓桿=營業槓桿×財務槓桿一個正在執行的公司的風險值就是營業槓桿與財務槓桿的乘積。 總槓桿值顯示出企業已知的變化將會給業主（股東）帶來什麼樣的影響。如果你是企業主，而且是內行，那你至少應對公司的總槓桿有所瞭解。 如果你正在觀察股市，總槓桿會幫助你決定你是否應投資。美國公司之所以經營良好，管理嚴謹，公開交易，是因為他們能保持總槓桿值在5以下。 負債總額負債股權比率=股東權益總額負債股權比率是用來衡量公司外部融資額（債務）與內部融資額（股權）間的比例。絕大部分企業都儘量保持該比率在1:1或1:1 以下。總的來說，負債股權比率越低，公司財務結構越穩定。 速動比率=速動資產流動負債流動比率=通動資產流動負債速動比率與流動比率的意義，在於它們能顯示出公司是否有足夠的清償資產來支付其來年的債務。如果一個公司沒有足夠的流動資產來支付流動負債，那麼這通常就是企業將面臨困境的一個訊號。 另一方面，流動比率與速動比率的值為2:1是再合適不過了。 淨收人每股收益=股票平均股數
9hase4 照 38 毫權資分析— 通常認為每股收益是最重要的比值。有了它你就能把公司的股權投資收益和其他專案投資收益作對比了。 - 331 這些比率揭示了什麼富爸爸教我必須考慮至少三年的資料。我們透過邊際利潤、邊際貢獻、槓桿比例和股份利潤的發展方向和趨勢，可以瞭解許多有關公司及其管理甚至其競爭對手的情況。 很多公司公佈了的財務報告不包括這些比率和指標。一個智謀型的投資者就要學會計算這些比率（或僱用懂得這方面知識的人）。 智謀型投資者精通比率術語，並能用它們估算投資，但這些數據不能孤立使用，某種意義上說它們是公司執行狀態的指示燈。但使用時還須與對整個公司和行業的分析聯絡起來考慮。透過對比公司至少三年的資料和同一行業的其他公司的比率，你能夠很快得知公司的相關實力。 如果一個公司最近三年的比率都很理想，並且贏利頗豐，那麼可以說它是一個健全的公司。但如果你審視行業狀況，發現公司主要產品已處在落後狀態，取而代之的是競爭對手的新產品。此時， 考慮到在股權上的潛在損失，投資於這個雖擁有很好執行機制和歷史記錄的公司也不會是一個很明智的投資選擇。 雖然這些比率初看起來很複雜，但你會吃驚地發現你能夠很快學會利用它們去分析一家公司。 不動產投資：不動產財務比率關於不動產，富爸爸有兩個問題： 1.這些資產帶來正的現金流了嗎？ 2.如果產生了，你做了投資分析嗎？ 富爸爸認為最重要的不動產財務比率是現金回報率： ．
332 PfohDad我爸爸根茶指南一正淨現金流現金回報率=保證金支出假設你買了一棟價值50萬美元的房子，你首付定金為10萬美元並獲得40萬美元的抵押貸款。付清所有開銷和償還貸款後，你每月還有2千美元的現金流。那麼你的現金回報率就是24%，即2.4 萬美元（2000×12個月）除以10萬美元。 在購房之前，你必須決定你應採取什麼方法購買它。你是透過股份有限公司或有限責任公司購買呢，還是透過有限合夥企業購買？ 諮詢你的法律專家和稅務顧問，以確信你所選擇的實體能夠給你提供最大的法律保障和稅收優惠。 投資分析我認為，投資分析是理財知識中最重要的詞彙，智謀型投資者正是透過投資分析這個過程看出事物的另一方面的。當人們問我是怎樣找到好的投資專案時，我只簡單地回答說：“我是透過投資分析這個過程找到的。”富爸爸說：“你越早以投資分析進行專案投資， 無論投資專案是一樁生意，還是不動產、股票、共同基金亦或是債券，你都能越快找到最安全且具備最大可能性獲得現金流和資金回報的專案。” 《財務知識：智謀型投資者怎樣發現一般投資者忽略的投資專案》 （Financial Literary: How Sophisticated Investors Find the Investments That Average Investors Miss）是一套學習用錄音帶，它教給你一些較為精密的投資分析方法，能使你很快地估算投資。有關這套錄音帶和配套手冊的情況，請點選我們的網址：www.richdad.com。在這套錄音帶中，你不僅可以聽到智謀型投資者傳授投資奧秘，而且還可以學會如何運用這些投資分析方法。這些很少公開的投資分析秘訣，不僅能幫助你成為一個智謀型投資者，而且還能為你節約投資分析時間，幫你找到你所要尋找的高利潤的投資專案。 例如：即使你已確認不動產會給你帶來正的現金流，你仍需要
Shase4 照 38 毫投資分折一 - 333 進行投資分析。 富爸爸有一張常用來分析投資的清單，我自己也有一張由辛迪• 肖甫夫創制的投資分析清單。這張清單非常全面，甚至包括了30年前不存在的條款（如：環境審計）。這裡我給大家羅列了辛迪•肖甫夫的清單作為參考。 要是我對我的投資專案有疑問，我一般都要諮詢專家，並讓我的律師和會計師重新審查這個專案。 投資分析清單 1. 按時間付費的臨時僱傭值勤人員名單 2. 已有證券清單 3. 抵押貸款付款資料 4. 個人財產清單 5. 抵押貸款保險計劃 6.保險政策與保險代理人 7. 維修合同和服務合同 8. 住戶資料：租契、分類帳簿、申請表、煙霧探測器規格 9. 買主和物業公司名單，包括賬號 10. 建築物結構示意圖 11. 工程概況和檔案 12. 佣金協議 13. 租金和合同一覽表 14. 土地使用權協議書 15.進展計劃，包括計劃表、規格和規劃建築、結構、機械、 電力、土木工程的圖紙 16. 政府特許經營證和不動產發展區域限制 17. 管理條約 18. 稅單和財產稅報表 19. 物業賬單 20. 與財產有關的現金收人和其他收支明細賬 21. 過去5年內與財產有關的現金收入和其他收支明細賬
334 22. 兩年內的財產（以提交申請日期為準）收人與支出報表 23. 財務報表和與財產有關的聯邦與州政府的納稅申報表 24.全面檢查記錄和購房者滿意程度 25.賣方掌握的對維護所有權、維持不動產經營有益的所有事項記錄和檔案 26. 市場概況和地區調查 27. 施工預算和實際開銷 28. 住戶簡介與概況 29. 工作通知單 30. 反映兩年內財產營運狀況的銀行報表 31.房屋居住證書 32. 產權說明書 33. 有效擔保和抵押清單 34. 每項投資的第一階段環境審計（若存在的話） 自然資源智謀型投資者把地層中的自然資源（如石油、天然氣、煤、稀有金屬等）作為他們投資內容組合的一部分。 富爸爸堅信黃金的價值。黃金作為一種自然資源，儲存量是有限的。正如富爸爸說的那樣，幾個世紀以來，人們都非常珍視黃金。富爸爸還認為黃金可給你贏得其他更多財富。要想了解更多的關於富爸爸黃金投資的經驗，請訪問我們的網址：www.richdadgold.com。 好債還是壞債智謀型投資者可以識別好的借款、費用和負債。我記得富爸爸問我：“如果每間出租房你都要賠100美元的話，你能擁有多少間這樣的可供出租房屋？”我當然回答：“沒多少間。”富爸爸又問：“如果每間出租房你能掙100美元，那麼你總共能擁有多少間呢？”我又
Shase4 照 38童報資分析答道：“我要盡我所能去擁有更多這樣的房屋。” 分析一下你自己的費用、負債和借款吧！每項單獨的費用、負債和借款都產生了與其相對應的收人和資產了嗎？如果是，還要衡量從收人和資產中產生的現金流人是不是比從費用、負債、借款中產生的現金流出要多呢？ 例如，我的朋友吉姆獲得60萬美元的房屋抵押貸款，為此他每月要付5500美元抵押貸款和利息。但他每月可從住戶那得到8千美元的租金收人。這樣，除去所有的開支，他每月從那套房子中可以得到正淨現金流1500美元。我認為吉姆的抵押貸款是一個很好的債務。 儲蓄不是投資智謀型投資者知道儲蓄與投資的區別。讓我們來看看我的兩個朋友約翰和特里的例子吧！他們都認為自己是智謀型投資者。 約翰是一位專業人士且報酬優厚，他忙於最大限度地投資於他的401（K）退休金計劃。約翰42歲，已投資401（K）退休計劃11 年，累計金額有25萬美金。直到他退休時，才能獲得回報和現金流，但他又要對他的固定收入付全額稅。 約翰的明細表：所得工資10萬美元稅—最低25%的稅率投資—401（K）退休金計劃最高15%，即每年做1.5萬美元退休金計劃——每年收入為總額的8% 從投資中得到的當前現金流零特里與約翰年齡相仿，且有幾乎同樣的高收人。她已從事一系列的不動產業務11年，且只花了25萬美元的定金就得到了100萬美元的資產。特里一直有10%的現金回報收入，並預計財產以每年 4%的比率穩定增長。特里打算退休後把1031交易用於另一業務， 從而使股票和現金流帶來更大利益。特里從未投資過401（K）退休 -335
336 - Ou sue 豬eekfat 金計劃，她的財產收入稅是即付的。 特里的明細表：所得工資收入10萬美元稅—最低25%的稅率投資——不動產100萬美元的25%，即25萬美元的定金資產—現金回報為10% 每年4%的資產增值。 當前現金流——從不動產投資中每年可得2.5萬美元下面的表格顯示了約翰和特里資產積累的情況：即稅後用於開支的現金流和每年稅後的退休金現金流。我要感謝我的稅務顧問注冊會計師迪安•肯尼迪準備了這份分析表，讓我們共享它吧！ 起初約翰特里資產 $250 000 $250 000 現金流 $63 750 $73 560 1~19年 20年間投資現金流資產現金流 $15 000 $63 750； $1 968 000 $663 750 0 $73 560 $2 223 000 $673 560 退休後每年淨現金流 $118100 $342 700 正如你所看到的，特里的家庭在這20年裡每年都可以比約翰家庭多支出1萬美元，然而，他倆的工齡都是31年，他倆都是62歲退休。 約翰一退休就開始從他的公積退休金計劃401（K）中提取8% 的比例，得到年收人118 110美元（納稅前有157400美元）。他打算不動他的本金。經過整整31年，每年付1.5萬美元給退休金計劃， 他獲得最終成功：現收人是他工作時收入的150%。 雖然特里只不動產付定金25萬美元，但她每年可得到總資產 100萬美元的4%的增值。在這20年裡，特里用租金收入償還了75 萬美元的抵押貸款。所以當特里退休後，她就能夠把價值100萬美元的全數產權滾人更大的不動產投資中（經計算價值8892000美元），這個新的不動產會給特里產生342700美元的現金流。 約翰退休後過得很舒適，但特里的生活更富足。 假設，由於某種原因，約翰退休後需要更多的收人，他就不得
- 9%ase4 照 38 華投資分析— 不開始動用退休計劃本金。而特里只需投資另一筆免稅不動產業務， 就可由房客償付抵押款本金，從而得到更高的收入。 約翰給孩子們樹立的榜樣是：上學、得高分、找到好工作、努力工作、定期“投資”退休金計劃、最後退休，過舒適生活。 而特里的榜樣是：學會從小投資開始，關注自己的業務，使錢努力為你工作，最後過富裕的生活。 不難看出投資房屋能比在401（K）退休金計劃中存錢產生更大的現金流和收人。我把特里歸為投資者類，而約翰則是個優秀的儲蓄者。 智謀型投資者懂得投資與儲蓄的區別，並能把二者作為他們 （她們）財務計劃的一部分。 337