會開拓到成都、湖南和武漢等省會城市。在廣州，富力地產也有意保留了大量的商用物業用於圈地專案上。 雅居樂地產近年來也有了向異地發展的明顯意圖。透過幾次購地， 雅居樂在佛山已經形成了領先優勢。2006年雅居樂在河源斥資7.3億元奪得136萬平方米大地塊，並進人海南開發1.5萬畝的旅遊地產項目。雅居樂開發大專案的慣用策略進一步得到強化，土地儲備也已增至 1700萬平方米。 恒大地產集團以前一直是以透過協議出讓方式拿地為主，目前也已進入全國10餘個城市，土地儲備超過千萬平方米。隨著資金的不斷充實，開始進人了土地出讓市場，恒大2007年低調進入武漢土地出讓市 48 票論壇TAFK 55188 C0m理想線上證券網歡迎您！
中國最好的股票論壇WVA5N/ 55188.com理想線上證券網歡北場，以8.29億元成為位於武漢市九峰山森林附近的“地王”，這一大手筆令恒大在武漢地產行業的盛名聲名鵲起。 如果按照目前地產企業年開發量計算，在不新購土地的情況下，一些地產企業的儲備用地足夠連續開發兩三年，多的可達四五年，甚至有的地產企業其儲備用地能夠供開發六七年也不足為怪。 剖析“圈地風” 房地產企業膨脹的“土地儲備”量，凸顯了當下囤地風之盛。地產股表現良好，給上市公司透過資本市場融資帶來了機會。2007年7 月，金地集團定向增發1.73億A股，成功募資45億元。8月，金地集團又釋出公告，擬發行不超過12億元人民幣公司債。此外，公司還計劃公開增發不超過3.6億股A股。8月，萬科A股增發募集資金100億元，創下我國股市增發史上單次募資最高記錄，其後再度公告，擬發行總金額不超過59億元的公司債。其他公司也絲毫不願意落後於人。8 月，保利地產公開增發融資70億元，蘇寧環球擬定向增發3.8-4.2億股，募集資金高達110億元；棲霞建設、深南光A、上實發展三上市房企同時釋出增發方案，共增發募資高達71.9億元⋯⋯⋯2007年以來上市的房地產公司透過增發等方式，已合計融資超過1000億元，隨著國家土地和房地產金融調控政策的不斷調整，房地產企業不斷進行融資渠道創新，資本規模急劇擴張，土地購置面積也越來越大。也就是說，地產公司正是利用融資的方式，獲得巨資後在全國各大城市開始瘋狂地 “跑馬圈地”。 其實，“地王”們只是在利用圈地造勢，醉翁之意卻在股市。雖然平時我們很難得知地產企業到底有多少“家底”，不過，這些在地產企業的中報裡卻明白地給出了答案。不論是房價還是股價，地產企業實現了雙豐收，天價拿地的成本其實不需要未來的樓盤銷售就已經在股價飆升上實現了套現。“房地股”聯動，儲地越多，從股市圈錢就越多，從而形成“股地拉扯”的風險迴圈，最終買單的還是股民，而地產開發商卻能從中獲取暴利。“地王”們一邊“跑馬圈地”，一邊憑藉土地儲備從股市迅速融得逾千億巨資，其時間之短、規模之大，自滬深股市成中國最好的 JZWMK 55188 c0m理想線上證券網 49
釒栽戰爭一破譯富豪賺錢的“數字”遊戲 55188.com理想線上證券網歡迎您！ 立以來，乃其他行業無以能比。 “這一輪圈地熱與以往有很大不同，它是與當前的牛市互為呼應的”。在土地儲備成拉拾地產股價格最主要賣點以及“要上市先拿地”的背景下，購地不再單純是為企業未來發展做儲備，更多的是為推高股價或籌備上市而圈佔。2007年以來上市的房地產公司透過增發、 配股等方式，已合計融資超過1100億元。自滬、深股市成立以來，還沒有哪個行業像房地產這樣，在如此短的時間內融得如此多的資金。而隨著地產股股價高企、地產商上市融資節奏加快，房地產市場的系統性風險正在一步步地逼向股市。一幅房、地、股聯動圖日益顯現：“土儲”愈多，從股市圈錢就愈多；低成本融資愈多，買地衝動愈烈、手筆愈大。結果，地價越拍越高，土地囤積越來越多，房地產股一飛衝天。地價推高房價，堆積樓市泡沫，而地產開發商們則會透過股權的公眾化將原本應該由地產企業承擔的房地風險轉嫁給中小散戶。 一直以來，包括萬科、保利、富力等地產行業領頭羊在內的眾多房企，或公佈增發，或決定迴歸A股，重磅訊息接踵而至。按照正常的理解，國家宏觀調控的監管大棒時不時地打在地產業上，土地政策與樓盤按揭新政接二連三丟擲，導致多數房企正常的融資渠道被切斷或變得緊張，因而謀求資本市場投資者的支援，順理成章。在對資本殷殷渴求的同時，巨頭們拿地的步伐驟然加快。2007年以來，包括深圳金地這樣稍有實力的房企都馬不停蹄地出動，奔波在成都、武漢、重慶、西安、蘇州、崑山、合肥、瀋陽、惠州等城市。開發商在眾多土地拍賣會上志在必得，使得各大城市的“地王”紀錄頻頻被重新整理，每平方米拿地樓面價格達上萬、甚至逾2萬的天價。但這並不足為奇，下一刻新的 “地王”可能還會隆重登臺亮相。 地產開發商們用這樣的天價作為拿地規則，在一般人看來好像有點失去了理智。合乎邏輯的解釋是，“羊毛出在羊身上”，天價拿地自然要創造超級樓盤或地標建築，這樣的營銷不僅能給房企帶來品牌聲譽， 而且還將帶動區域房價的整體看漲，最終當然還是由消費者來埋單。 近年來隨著我國銀行信貸的逐步緊縮，開發商們的資金普遍緊張。 但在大牛市當中，房地產企業創新了融資渠道。相比到銀行貸款的嚴審 50 票論壇TKAFK 55188 com理想線上證券網歡迎您！
中國最好的股票論壇WAN/ 55188. .com理想線上證券網歡查、高成本而言，從股市融資成本低廉、無須還本、不用付息，風險被分散轉嫁到地產股投資者身上，大地產商當然非常樂意為之。於是，在房地產宏觀調控嚴管的“信貸”和“土地”兩道閘門外，地產巨頭們能夠比較輕鬆地融資圈地。而一旦拿到豐厚的融資資本後，這一鏈條的創富神請繼續演繹。一幕股市、土地、樓市攜手高價共舞的迴圈圖畫仿佛已浮現到了我們眼前！在這一輪前所未有的全民衝動中，眾多地產大鱷在資本市場實現了百億甚至上千億元的資產增值。聲勢浩大的土地圈地則增加了市場的高預期，進而獲得更多的股東權益或套現機會。未來，倘若房價仍保持穩步上漲的態勢，地產巨頭和投資者可謂皆大歡喜；但若地產股神話破滅，股價突然崩盤，大腕們則早已率先撤離，爛攤子便留給股民承擔。 這完全是一條地產商們為獲利而設定的鏈條？房價上漲—地產股升值——地產商瘋狂圈地一房企預期收益值大幅增加—投資者高度關注、爭購——房企大規模上市或大手筆增發。在這個迴圈當中，孕育了巨大的房地產價格風險和股票價格風險。相對於銀行，股市的廣大投資者更為分散，加之現在監督機制存在的漏洞，投資者對房地產業的資金運用等情況的監管更弱，制約力更小。房地產業透過圈地囤地推高房價的底氣將更足，因為其所有風險都轉嫁給了比銀行更為弱小和分散的廣大投資者身上。因此，在冒前房價和股價都處於高位的時候，投資者一定要時刻警剔風險，從而做到理性投資。 房地產發展的速度之快是始料未及的。房地產市場的發展需要大量的土地，對於房地產開發企業而言，土地問題其實也就是資金問題。地產開發商們的瘋狂圈地熱潮， 實際上只是在造勢，給不懂行情的人們製造假象！即使他們用天價的成本來圈地也根本不會有所損失，因為他們早已在股價飆升中實現了套現，贏得了更大的利潤！ “地王”圈地，實乃“醉翁之意不在酒，在乎地產股市也！”巧妙設局，於無形中獲取暴利！ 中國最好的股票論壇™YAFK：55188.COm理想線上證券 51
上E破譯富豪賺錢的 “數李”遊遊戲 55188.com理想線上證券網歡迎您！ 你 3.左手圈地，右手賺錢我地產圈，好比一池子水，永遠不會平靜！大浪淘沙， “風流人物”競折腰！無論“圈地”還是“圈錢”。 都需以戰略作為支撐！ 近幾年房地產行業風雲突起，其跌宕起伏猶如一部好菜塢大片，聲勢浩大。而現在房地產市場最為熱鬧的事情就是開發商“圈地”、“圈錢”忙，全國各地的“地王”之爭，是地產行業“圈地”、“圈錢”的一個縮影。房地產與資本市場加快了全面的對接，萬科、保利、金地等企業紛紛透過股票增發、發債等形式圈錢圈地，碧桂園、SOHO 中國等開發商也成功登陸了香港聯交所，上市已經成為了各大開發商最主要的融資方式。 對護、深兩市主營地產的70家公司的統計顯示：2007年以來，有 38家公司實施了增發或公告了增發方案，涉及資金高達1204.3億元， 金地和萬科還計劃發行公司債共71億元；並另有兩家公司透過IPO登陸中小板，募資15.86億元。如果加上香港市場，國內房地產企業融到的資金更多。 房地產老闆圈地賺錢的法術房地產屬於資金密集型的產業，它就像一個巨大的黑洞，不管有多少資金也能被這個產業所吸納。就像一房地產老闆說的：開發商的自有資金永遠沒有自我慾望多，再大的房地產老闆也缺錢。很多人都說，老板一高調，就說明這個老闆缺錢，想從市場上融資圈錢了。那麼，房地產老闆們是怎樣玩轉資金遊戲的呢？下面就揭開他們的神秘面紗吧！ 融：在沿海經濟發達地區，民間遊資巨大，融資渠道多，融資成本相對低廉，所以許多房地產開發商就在看中某個專案之時，放出風去， 以高收益來吸納眾多的民間資本入股。開發商們為了規避開發過程中的 52 投票論量TFAFK/。 55188 com理想線上證券網歡迎您！
中國最好的股票論壇WAKN/ 198 20m理想線上證券網歡迎合作風險，他們都以月息5分高利短期融入資金進行房地產開發。 拖：多數開發商在透過招、拍、掛或二級市場瘋狂拿地後，採取的往往是拖的戰術。特別是透過招、拍、掛方式從政府手中拿地之後，就拖著逾期支付地價款，他們寧願支付違約金，也不願意馬上將地價付清。原因很簡單，因為在拖的過程中，地價增值的速度，遠遠超過其違約金的數額。此招式就是順馳成為地產黑馬所用的獨門秘籍。 貸：開發商們在支付了士地出讓金，取得土地使用權後，他們做的第一件事就是加快辦理四證的步伐。一旦四證到手，開發商就會迅速把地抵押進行貸款。些大牌的開發商，他們一般與多家銀行間有所謂的授信關係，往往就利用授信貸款的錢四處圈地，擴大規模。 墊：當開發商進人房地產真正開發環節的時候，他們多數都會採取要求墊款的方式實施建築工程的施工。甚至有些專案除了要求施工單位有工程押金之外，還要求施工方墊款施工至封頂。就目前情況，絕大多數地方的工程施工仍然處於發包方市場。所以，開發商往往以此做籌碼，一方面儘量壓低工程造價；另一方面要利用承包方的資金來建設， 從而達到降低資金運作成本，提高資金運作效率的目的。 因此，要想在中國做房地產的老闆，就一定要深諳厚黑之道，同時還要有鋼鐵般的意志和承受高強度壓力的能力。 必地產富豪楊國強楊國強，生於廣東順德北滘鎮，中國大陸企業家，廣東省地產商碧桂園集團主席兼創辦人。自2007年4月起，他的家族成為了中國大陸首富，資產達455億元人民幣。 2006年間，楊國強下的碧桂園集團豪取重慶第一工業強區長壽區共約2.5萬畝土地，其中包括長壽湖風景區內總面積6300餘畝的大坪島及附屬島嶼。 楊國強在2006年5月第一次走近距重慶主城區不到兩小時車程的長壽湖時，當地政府亮出了“長壽湖區開發將採用以旅遊為引導，房地產為平臺，帶動產業發展”的綜合開發規劃，試圖說服這位外表沉默宴言的廣東大老闆。楊國強當時未做任何正式表態，但一年之後，即中國最好的票診壇™KK 188.C0m理想線上證券 53 白您！
褲 TAEAAE 55188.com理想線上證券網歡迎您！ 破譯富豪賺錢的“數字”遊戲 2007年5月他再次出現在長壽湖邊上時，事情迅速變得明朗起來。 當時，碧桂園在香港的上市剛剛一個月，該集團走出廣東、全國擴張的戰略正迅速鋪開。而由於重慶鋼鐵集團整體“環保搬遷”到長壽的方案敲定，市政府計劃投人近200億元確保搬遷順利進行，長壽方面預計相關產業拉動將促進該區的經濟發展，並帶來40萬左右的新增人口。這一切都讓雙方合作願望更加迫切。經過多輪談判後，楊國強終於在與長壽區政府的有關合作開發協議上，簽上了自己的名字。當時距他初臨長壽湖，剛好近500天。 此外，楊國強還主動提出“打造當地第一家五星級酒店，並興建長壽新城大規模住宅專案”的思路，正合他們心意。在雙方達成的協議上，碧桂園先以2.3億元獲得長壽城區桃花新城約2000畝土地的開發權，如今酒店用地前期規劃和整理工作已經開展，最遲2008年初啟動開發，第一期100多畝住宅用地開發，也將隨酒店建設同步進行。 接下來，雙方再就開發長壽湖風景區島嶼旅遊開發規劃取得一致： 碧桂園承諾投資約20億元，整體開發約2000畝的大坪島以及附屬島嶼，總開發面積6300畝。長壽湖管委會常務副主任劉小勤稱，碧桂園看中的是重慶郊區巨大的發展潛力，以及地方上招商引資的優惠政策， 而長壽人看中的，則是碧桂園的綜合實力、充裕的資金流以及楊國強本人低調務實的作風。雙方還就長壽湖周邊區域內多達17000畝的土地達成框架性協議，開發一個有高爾夫球場配套<以產“第二居所”為號召的新型高檔旅遊住宅區•⋯這筆投資楊國強並未要求任何土地回報。 廣東碧桂園集團董事長楊國強在長壽區圈地約2.5萬畝，長壽湖周邊將被開發為新型高檔旅遊住宅區。楊國強走的是農村包圍城市的道路，他的一個叫“假日半島”的樓盤，宣傳口號打的是嚴“便宜過自己建房子”。 圖地大王楊卓舒楊卓舒出生於黑龍江肇東。1993年他從《河北日報》報社辭職後， 創辦卓達房地產集團，現已擁有1200萬平方米的土地儲備，目前在石家莊總投資達160億元的150項重大工程中，佔了1/4以上。此外，卓的股票論壇WMATN，：55188 com理想線上證券網歡迎您！ 54
中國最好的股票論壇WNAK/ 55188.com理想線上證券網歡迎達集團還在北京、內蒙古和海南等地投資教育、旅遊產業。 卓達集團是河北石家莊最大的房地產公司。到今天止卓達的銷售面積達200萬平方米，2007年計劃銷售100萬平方米。2006年銷售收人達1.80億美元（2000年1.20億美元），納稅 0.12億美元，有1500 名員工。楊卓舒曾經是一名記者，於1993年下海。目前他擁有兩所大學並建立了教育基金。 早期，楊卓舒在石家莊市開發區以每畝不足萬元拿到3600畝商業用地，如今已經上漲了數十倍。最可觀的是他在北京昌平馬池口鎮圈下的地塊，由於昌平科技園區的帶動，現在每畝地價已飆升至130萬元。 當楊卓舒的卓達集團公開宣稱建設一個規模龐大的“卓達大學城”時， 就連見多識廣的北京房地產大佬如任志強也不免吃了一驚。楊卓舒聲稱，“卓達大學城”裡的“將軍園”、“教授園”別墅，僅私家花園少則兩三畝，多則10畝。楊卓舒在昌平圈了或者說能圈多少地？最少的說法是1萬畝，更多的說法是3-5萬畝。即使以楊卓舒最早聲稱的一期土地開發面積25000畝計算，每畝升值50萬元，單此一項，土地升值後帶給他的資產亦高達10多億元。 楊卓舒的發家速度實在令人驚歎。最早在1993年以前，楊卓舒在河北日報社分別擔任編輯處長人出刊創作編輯部主編。1993年以後下海，第一個專案是1993年9月至1995年9月，開發建設12萬平方米的卓達別墅區，1996年底成功開發8萬平方米的公寓住宅，1997年6月至1998年6月，成功開發了20萬平方米的卓達書香園公寓。 1993年，全國房地產大幅跌落。初步商界的楊卓舒，借朋友一部破舊的汽車作價頂了農民的青苗錢，徵下30畝地，30畝地建別墅，不過是2萬平方米，卓達的別墅是12萬平方米，一輛舊汽車都能換12萬平方米的地？當時全國平均地價每畝在8萬左右，即便是石家莊的土地，最便宜也要每畝1萬。一輛舊汽車能頂30萬？更何況還是12萬平方米，180畝地。180萬買輛新的賓士600都足夠，不知道什麼舊車比賓士600還值錢。楊卓舒真正發家不是靠這些小生意，最主要的生意是 1998年的卓達玫瑰園，佔地300畝，建築面積25萬平方米，卓達玫瑰園東臨廣平街，西傍濱河街，北靠倉安路，南接新石路，緊鄰《河北國最妤 188 線證券 55
TAGAAE 55188.com理想線上證券網歡迎您！ —破譯富豪賺錢的“數字”遊戲日報》的生活區，楊卓舒在1997年9月前拿下這塊地，9月29日，石家莊便搞了一個巨大的民心河工程，1999年民心河通流，耗資近10 億。位於民心河畔的卓達中苑玫瑰園，銷路極好，在省會一度颳起 “玫瑰旋風”：一期開工不到4個月的時間，先期推出的25棟6層公寓樓，主體全部建好，不到8個月的時間，95%以上售出。1999年上半年，楊卓舒拿下北京昌平馬池口鎮近3萬畝地，也有人說是5萬畝。9 月份，北京昌平馬池口鎮就被確立為昌平高科技園區。立刻地價漲到 100萬。這之後，楊卓舒開始籌建卓達大學城。 2001.年1月1日，這所號稱關於上帝和天堂的大學啟動開工，佔地據卓達集團網站聲稱是3萬畝。同樣是網站，卓達大學城所在的北京昌平政府網站中提到馬池口鎮的大學城是這樣說的：在高教區內，利用土樓和北小營村的3000多畝“四荒地”，先後開發建設了北京卓達大學城和北京吉利大學。北京卓達大學城於2000年3月27日開工建設，已投資1.6億元，已先後建起了2棟教學樓、3棟宿舍樓、1棟計算機樓及其他附屬設施，將於2000年9月正式投人使用。 卓達集團開辦有眾多專案： • 卓達龍慶峽國際生態康樂園，該專案第一期佔地面積1600畝， 投資4.8億元，現一期立項已批覆，景觀湖泊已完成，基礎工程已竣工，位於其間的“卓達山水江南度假村”業已開工建設。江南水鄉小鎮、自然生態高爾夫社群、山水江南度假村酒店、商務會館、歐洲古堡、婚慶教堂、挪威森林等子專案。 • 熱帶雨林度假村：位於三亞市迎賓大道與二環路交匯處v三亞河城市風景帶，總佔地面積為540畝，總建築面積39.6萬平方米， 3000多個戶型單位。 • 星辰廣場，是目前省會石家莊佔地面積最大的文化廣場，總面積近10萬平方米。厲害吧，10萬平方米！ • 河北兩院院士專家園位於石家莊市國家級高新技術開發區，佔地330畝，建築面積22萬平方米，總投資3.8億元。 • 卓達服裝產業園是河北省重點建設專案，選址於石家莊高新技術產業區。專案一期佔地378畝，總體規劃3600畝。 票論壇YAFK/. 555188.com理想線上證券網歡迎您！ 56
中國最好的股票論壇WAKN/ 54＄88 c0m理想線上證券網歡近上面這些都是小專案罷了，更大的在後面—一位於長江大道中段， 總佔地面積近1000畝，商業建築面積達50多萬平方米。該專案群包括星辰廣場、石家莊會展中心、火炬商務大廈、溫泉水上樂園及金融、商業、餐飲等多個專案。該專案群的所有專案全部由資產擁有30個億的全省最大的民營企業卓達集團投資建設，總投資將達30億元。 自前的賺錢戰略都講究兩手抓，一手圈地，一手賺錢，而圈地的目的也就是為了賺錢，隨著時間的流逝，其地價也會隨之上漲，而地產商就可從中獲取可觀的一筆財富，因為本來房地產就是一個巨大的聚寶盆。 處在房地產企業大肆融資的時代，大多數富豪都出自於此，然而把地產與股市連線起來，賺錢的門路就更加開闊，以至於達到了登峰至極的境界。 然而即使賺錢的時機已經成熟，沒有好的方法也是白費，這些地產業的大鱷用盡了所有的妙計達到了目前的成績，可謂是歷盡了千辛萬苦，而我們這些平民也為他們立下了不小的汗馬功勞。要成為富人，那麼就不要站在平民的角度來看自己，之後才可轟轟烈烈地做一番大事業。 左手圈地，右手賺錢！地到錢來，創造“雙贏”！“圈地運動”愈演愈烈，“地王”們的口袋隨之愈來愈鼓！ 4.《李嘉誠” 房地產的沉澤由零開始，白手起家，李嘉誠幾乎成了人們心目中成功富豪的典範。而且他有望成中國房地產行業首個“巨無霸”！” 在新一輪宏觀調控面前，沒有一家開發商敢掉以輕心。尤其是經歷中國最好的股票論壇WAK.55188.com理想線上證券 57 迎您1
ATAAE 55188.com理想線上證券網歡迎您！ -一破譯富豪賺錢的“數字”遊戲了1992年那一場生死劫的企業，最為謹慎。但謹慎並不意味著不作為。 相反，此時的作為往往會有超乎尋常的成效。新的政策調整，新的市場形勢，註定了企業界新的一輪沉浮。 投資房地產業長久以來，李嘉誠的成功之道是他總能在一項業務的極盛時期洞悉其危機所在，然後迅速做出新的部署和嘗試。當年他生產塑膠花的時候，塑膠花行業正大行其道，大有帶動香港工業起飛之勢。然而李嘉誠卻看到了這個行業的前途有限，於是轉向房地產發展。 一次，他經過郊區時，忽然發現遠郊特別的荒蕪冷清，與市區的繁華熱鬧形成了鮮明的對比。當時香港的繁榮引來了許多著名財團，他們需要什麼呢？人生的幾個基本需要——衣食住行，他想到了“住”上， 這麼多可供開發的資源還在這裡空置著，這就是商機啊！在香港這個彈丸之地，地少人多；寸土寸金。其他的問題都可以透過進口解決，但是“住” 必須透過自己，只有房地產行業是最穩健、最有投資潛力的新興產業。 1958年，他投得北角英皇道的地皮，興建一幢十二層高的工業大廈，留下數層自用，把其餘的單位出租。大廈落成後，香港物業價格隨即大升。李嘉誠發覺房地產大有可為，於是開始部署把資金投放到地產市場。20世紀60年代中期，香港的房地產經歷一場狂炒後，一落千丈。李嘉誠獨具慧眼，認為土地價格將會有再度回升的一天，實行 “人棄我取”的策略，不到三年果然風暴平息，大批當年離港的商家紛紛迴流，房產價格隨即急漲。到20世紀70年代初，他已擁有樓宇面積共達630萬平方英尺，出租物業超過35萬平方英尺，每年單是收租， 已達400萬港元。 1971年，李嘉誡正式成立了負責地產業務的“長江置業有限公司”。1972年，李嘉誠把“長置”易名為長江實業有限公司，自任董事長兼總經理。“長實”在地產業屢出大手筆。先是拿出六千多萬元資金購買物業及地皮，並積極興建高階住宅與商業樓宇。到1967年，又動用二億三千萬港元，買人美資集團、希爾頓酒店及凱悅酒店，開創了華資在港吞併外資機構的先河。而李嘉誠歷時兩年半之久，全面進軍 58 股票論垃™KAK 55198 com理複線上證券網歡迎您！
中國最好的股票論壇WMAKN/ 128 20m理想線上證券網歡」 “和黃”的整個過程直如“蛇吞大象”，實為香港開埠以來華資收購英資的經典之作。“和黃”是老牌和記洋行及黃埔船塢的合作品。到1980 年，“長江”終於持有“和黃”超過40%的股票，李嘉誠當上了“和黃”董事會主席。至此，李嘉誠坐上了香港華資地產龍頭的位置，“李超人”的綽號不脛而走。 在房地產經營過程中，李嘉誠動用小本求大利的辦法獲得了巨大的成功。一般香港經營房地產投資的人，常用買地皮付30%現金，而 70%是向銀行貸款。這種方式會因承擔鉅額利息而冒垮颱風險。而李嘉誠卻找那些手中有土地而沒有開發經驗的公司合作。保證支付合理固定地價，“長江實業公司”在與他合作的公司的土地上開發後獲得利潤。 在經過幾年的土地合作開發中，土地價格也在不斷上漲，“長江”又獲得了不少利潤。在土地建設的投資中，“長江”大部分是用買房付錢的辦法來開發房產，使他的經濟實力達到了第二次飛騰。 李嘉誠看淡“房地產泡沫說” 2004年，李嘉誠的“長江”實業集團以94.2億港元拍下香港市區一塊土地，是香港迴歸以來最貴的拍賣地，也是香港歷史上的第二貴地皮⋯⋯ 2004年10月某日土午，隨著一聲槌響，李嘉誠的和記黃埔以 21.35億元的天價拿下1036.47畝的成都“城南地王”，創下成都乃至整個西部地區單宗土地的最高價⋯ 過後，重慶市某位負責人透爵，“長江”將在渝北區投資新建一個新房地產專案，總投資超過10億元人民幣，主要用作發展高檔住宅區•… 據有關人士透露，總面積達67萬平方米的內地首個遺址性盛唐皇家風格的大型主題公園——“大唐芙蓉園”，將以12-14 億元作價出售其予“和黃”；同時，還計劃以優惠價出售鄰近南湖一塊1000畝士地予“和黃”以發展住宅專案…… 李嘉誠在以巨資的花費挑戰投資銀行摩根斯坦利等釋出的“地產泡沫說”，過後上述訊息紛紛見諸報端，而香港與內地的地產泡沫說， 也正在為研究機構熱炒。 國最好的論士™FAFK 5寫188. c0m理想線上證券網股票論壇5665K 一破譯富豪賺線的“數字”遊戲 55188.com理想線上證券肉歡迎您！ 李嘉誠有望成為中國房地產行業的“巨無霸” 從2004年10縣份開始，李嘉誠旗下公司在內地房地產市場一直頻頻出手。如2004年10月19日，“和黃”地產宣佈與深圳中航集團成立合資公司，在深圳市區繁華的華強北商圈內開發一個大型綜合商住辦公專案，總投資20多億元。2004年10月30日，和記黃埔又以21.35億元的天價拿下1036.47畝的成都“城南地王”，和記黃埔表示它將在成都開發“一個全新的香港城”，該專案後期投人就應該在100億元以上。2004年12月6日，和記黃埔以總價10.05億元人民幣獲得西安高新區727畝國有土地。此外，李嘉誠旗下公司還前往海南和長沙考察， 瞭解當地房地產和旅遊業的有關情況。據初步估計，李嘉誠在深圳、成都、重慶、西安、長沙、武漢、海南、重慶等地的房地產行業投資至少將超過400億。有人稱，李嘉誠現在擁有的現金太多，甚至在香港地區已經找不到合適的投資專案。內地房地產行業這些年的高速增長和繁榮自然就吸引了他的自光。除深圳以外，李嘉誠的投資更多地集中在中國中西部地區，借西部大開發政策“跑馬圈地”的意圖非常明顯。從目前情況來看，中國內地規模超過百億的房地產商屈指可數，而且都集中在長山角、珠三角以及華北地區，還沒有出現真正意義上的全國性的房地產公司。以現在的形勢可以看出，以長江實業、和記黃埔、新鴻基地產、新世界集團、嘉裡集團等為代表的港資房地產公司完全有後來居上，率先成為中國房地產行業的“巨無霸” 一個人取得商業上的成功，不是一件容易的事。地產行為越來越引起重要人士的重視，李嘉誠先生的人生經歷，可以說是一部波瀾壯闊的長篇小說。成功是一種心態，一種習慣，是人的一種思考模式，是人生的一種方式，李嘉誠在房地產產業上的謀略可以歸納為：耐心等待，捕提機遇，有智有謀，從長計議。商海浮沉，李嘉誠就是一面時代的鏡子，他的奮鬥經歷，足以點亮每個人的一生！ 60 股票論壇WWK， 55188.com理想線上證券網歡迎您！
中國最好的股票論壇WMAKN/.：55188 .com理想線上證券網歡對於房地產產業，李嘉誠說：“當大街上遍地都是鮮血的時候，就是你最好的投資時機。”之所以被稱之 “起人”，就是他總能在別人不看好的趨勢及專案中穩穩獲盞。 5. 破譯房地產企業家賺錢密碼近年來，房地產可謂市場上最賺錢的行業之一。地產企業家如雨後春筍般，迅速佔領市場。令人慨嘆萬分！ 房地產行業的利潤到底有多高？難道地產企業家們真的有一套賺大錢的“武林秘笈”？讓我們一起來揭開他們神秘的面紗，破譯房地產企業家們的賺錢密碼，解開這個蠱惑於人的大謎團！ 房地產利潤有多高地產開發商的利潤到底有多高？有的地產大腕說“一年下來也就 7.7%"，也有另外的大腕說“大概在20%左右”。2006年兩會時，前中國首富、新希望集團董事長劉永好說：“一年做房地產的收益超過做十年農業的收益。”有開發商表示：“市場好的時候，原計劃賣八千的房子，最後一萬八賣掉了，你可以計算今下，利潤率到底有多高？” 與上市公司相比，未上市的房地產企業的財務透明度相對較低，因此，在談到利潤率問題時，這部分企業的說法最為多樣。2006年4月初，在北京舉行的一次房地產界活動上，有地產大腕錶示，他們的企業淨利潤率“一年下來也就是7.7%左右”。 國土資源部在2005年透過調研資料，曾對房地產商的利潤率問題進行過分析，結論是北京市房地產開發利潤占房價的比重平均達到 17.1%，其中最高的在二、三環之間，達到了20.4%。目前，全國大多數城市房地產開發的利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產平均利國最妤 i億士元™MK 188.com理想線上證券 61
金栽跣爭三工破譯富豪賺錢的“數學”遊戲 TAGAEEK 55198 co斤i理想線上證券網歡迎您！ 潤率更高，一般達到30%-40%。這種暴利使得社會各個行業紛紛進軍房地產開發，為了獲得土地，使得競爭異常激烈，炒作之風盛行。 非上市企業說法不一，是因為財務不透明，但已經上市的企業在利潤率的問題上則無可迴避。按照規定，上市公司必須公佈相應的財務數據，從相關報表來看，大部分上市的房地產公司的利潤率恰好符合國土資源部的調查和考究結論。 2005年，萬科的房地產主營業務利潤率為 29.22%，相對於2004 年增長了3.47%，招商局的房地產主營業務利潤率為23.67%，比2004 年增長了5.72%；金地集團的毛利率為38.04%，比 2004年上漲了 10.78% 業務主要集中在上海的中華企業主營業務利潤率為 30.98%， 該利潤率比 2004年還回落了4.21%；北京城建房地產銷售利潤率 22.13%，比2004年增長了5.02%；陸家嘴在土地使用權轉讓業務上的利潤率為66.92%，比2004年上漲了15.5%，在房地產銷售方面的利潤率20.01%，該利潤率比2004年還回落了10:29%。 但萬科房產釋出的2005年度報表上顯示：公司2005年實現銷售面積231.8萬平方米，增長41.5%；銷售收入139.5億元，增長52.3%。 年末，公司結算面積176.9萬平方米，結算收入103.8億元，已售未結面積達65.7萬平方米，金額計48.7億元。 地產開發商賺錢的“武林秘笈” 2007年，在福州已有將近700.家房地產開發商，在“海濱鄒魯” 2000多年城市發展史上顯得十分壯觀。有很多業界人士不止一次地詢問：地產開發商是如何賺錢的？難道真的有什麼“秘笈”？為此，各路精英紛紛獻計獻策，希望給人們以啟示。 經濟學家提出的賺錢謀略是：抓住機遇、適度規模、超前發展；業內專家提出的思路是：追隨大局、瞄準資金〈搞大盤子；大學教授提出的賺錢模型是：善用政策、加強管理，打造質量；工程設計師提出的賺錢方案是：綠色概念、戶型出新、環境取勝；廣告商提出的賺錢高招是：全面包裝、資訊轟炸、樹立形象；策劃師提出的賺錢決策是：品牌第一、準確定位、滾動發展。 票論壇TKAFK。 55188 com理想線上證券網歡迎您！ 62
中國最好的股票論壇WMAN/， 2555188 c0m理想線上證券網勸很多地產開發商們一直都在畢恭畢敬地當學生，誠心誠意地聆聽這些精神課程，如同哈佛大學 MBA 學子那般對所有的ABC一往情深。當然，他們不可能穩坐岸邊釣大魚，而是時刻充滿危機意識，在樓市大潮中急步流星地向前衝。 地產開發商們平時善於運用各路精英們的“賺錢謀略”，營養思維，培植才智，消滅本領恐慌。在此後的風雨征程中，他們發現那些曾經是啟蒙開智的專家謀略，從一個城市遷移到另一個城市，從一個版面展轉到另一個版面。這時，他們頓悟到：房地產業這麼大，世界卻這麼小，名師要拜，功課要學，真話要聽，實事要做。於是，開發商將筆記記入心中；將體會寫人工地，將品質注入樓市，從打樁之日到樓宇衝宵，一直用心靈記錄著每一筆開發軌跡，絕不允許汙染哪一個節拍。以致在國外，建築物一般都專門樹碑銘刻著設計師和開發商的名字，因為那裡有他們的辛勤足跡，有他們的汗水。 在福州，有一位一直以信譽著稱的房地產企業家，在工程將要結束之時，他發現已經貼片的牆面效果不太理想，倘若驗收也可以十拿九穩地一次透過。但他突然意識到，如此行商，必傷消費，必害樓市，最後很可能淪陷企業。金光閃閃的未來盈利率沒有板倒他的心智，於是，他又花了二、三百萬元為所有的牆面重新美容換裝。結果，他的一期樓盤售出率高達百分之百，而二期也承上盤之旺勢越做越紅，在市場上贏得了很好的信譽。 房地產開發商既不是超人，也不可能是聖賢，他們在樓市里程錶上，也曾經高蹈闊步，但交上一步登天的好運幾乎是不可能的，與其他行業一樣，他們有時難免馬失前蹄，但他們相信只要不忘本，不忘立足市場的為人之本，總會遇上一席之地。若問開發商有什麼賺錢的“武林秘笈”，答案就是：這是一個可能永遠也挖掘不完的特大型題材金礦。 房地產王國掌門人—許榮茂 1989年，許榮茂轉行做房地產。此後十多年裡，許榮茂南征北戰， 不管房地產形勢是高峰還是低谷，他的事業總是蒸蒸日上。 中國最好的股票論壇WATN， 55188.com理想線上證券網83
金栽找拿破譯富豪聯錢的“數字”遊戲 FK.55188.com理想線上證券網歡迎您！ 1989年，許榮茂將他的第一塊房地產“實驗田”選在了老家石獅， 據說許榮茂出自當地頗有名望的許氏家族，回家鄉投石問路也算是榮歸故里。許榮茂投巨資興建了振獅大酒店和振獅經濟開發區，繼而又投資興建了佔地6000畝的“閩南黃金海岸度假村”，成為在國內石獅地區最大的房地產投資商。 1993年，許榮茂又以投標方式購得福建武夷山500畝土地，以2億元資金投資開發旅遊度假區。其間，許榮茂曾前往澳大利亞，投人大量資金在悉尼和澳大利亞北部城市達爾文做房地產。 許榮茂真正引起人們注意的是在1995年之後。1995年，也成了許榮茂事業的分水嶺，在這一年，他開始染指北京的房地產業，這標誌著已有了足夠資金積累的許榮茂開始從邊緣向舞臺中央的聚光燈下走去。 早在20世紀70年初，當許榮茂還是香港街頭一名不起眼的打工仔時，邵逸夫已經在全球擁有了200個電影發行點，羅康瑞已經創辦了瑞安集團。30年後，許榮茂的名字也許得意於另兩位在同濟這所著名學府中並列，可是許菜茂的臉上看不出半點得意。30年前，隻身在香港打拼的許榮茂不會想到自己如今能擁有60億元的身家。 1989年，當大江南北的房地產如火如茶時，他攜妻帶子轉到了澳大利亞搞起房地產。1994年北京房地產低落時期，他卻大舉進人，以至後來的高檔外銷公寓在北京家喻戶曉：紫竹花園、亞運花園、華澳中心、御景園等，幾乎搶佔了北京1/3以上的高檔住宅市場，但許榮茂這個名字卻鮮為人知。 1995年開始，許菜茂在全國的資本擴張可以用“瘋狂”來形容。 1995年，開發佔地10萬平方米的亞運花園。1997年，佔地20萬平方米的華澳中心開盤。1999年，佔地16萬平方米的紫竹花園開盤。2000 年，佔地20萬平方米的御景園開盤。幾個大手筆下來，累積投資達到 40 億元。 在房地產市場談不上景氣的那段時間，許榮茂卻是開發一個樓盤就成功一個樓盤。在北京城，這個不像潘石屹那樣善於做秀，不像馮侖那樣侃侃而談，不像任志強那樣長於思辨的南方小個子，不聲不響地套取了比別人更多的利潤。在房地產市場談不上景氣的那幾年，許榮茂卻是投票論壇TFAFK.55188 com理想線上證券網歡迎您！