---------------------------- 本書由財務自由之路部落格:http://www.rdblog.net/分享！ 宣告：本書只供讀者閱覽，請在下載24 小時之後刪除，不得用作商業用途；如果喜歡請購買正版圖書！ 更多關於富爸爸資料請登入財務自由之路部落格http://www.rdblog.net/ 獲取靈感，資訊和支援，需要提高你的財務IQ 現在就加入我們吧。帶你走向財務自由之路！ ---------------------------- 富爸爸房地產投資指南作者: 羅伯特·清崎譯者: 宋宏宇出版年: 2011-3 頁數: 423 定價: 45.00 元 ISBN: 9787544251204 本文由財務自由阿亮分享！更多精彩歡迎關注富爸爸部落格：www.rdblog.net ..想讀在讀讀過評價: . 寫筆記寫書評加入購書單已在購書單. 加入豆列分享到.推薦內容簡介· · · · · · ★史上最全最好的房地產投資寶典！由真正的房地產投資專家——羅伯特?清崎，攜20 位房地產合夥人，根據真實的投資案例撰寫！絕對一手資料！ ★從房地產開發到經營自己的房子，從前期融資到後期租售，從地段選擇到風險規避，一切盡在掌握! ★房子是每一個人最大的一筆資產，即使你只有一套房子，你也必須學會利用它來理財！ 很多人以為房地產投資只是有錢人的“遊戲”！這是一個巨大的錯誤。即使只有一套房子， 你也應該學會利用它來理財！因為你不能浪費你最大的一筆資產，如果你不能善加利用，它很可能會變成你最大的一筆負債。但是理財需要真正的專家來指導。這就是羅伯特·清崎創作本書的目的。富爸爸迷們都知道清崎是靠聰明的房地產投資賺到人生第一桶金的，直到現在，他的房地產王國還在24 小時不停地為他工作。但是他是如何做到這一點的呢？進行房地產投資需要什麼條件？又應該注意什麼問題呢？答案就在本... (展開全部) ★史上最全最好的房地產投資寶典！由真正的房地產投資專家——羅伯特?清崎，攜20 位房地產合夥人，根據真實的投資案例撰寫！絕對一手資料！ ★從房地產開發到經營自己的房子，從前期融資到後期租售，從地段選擇到風險規避，一切盡在掌握! ★房子是每一個人最大的一筆資產，即使你只有一套房子，你也必須學會利用它來理財！ 很多人以為房地產投資只是有錢人的“遊戲”！這是一個巨大的錯誤。即使只有一套房子， 你也應該學會利用它來理財！因為你不能浪費你最大的一筆資產，如果你不能善加利用，它很可能會變成你最大的一筆負債。但是理財需要真正的專家來指導。這就是羅伯特·清崎創作本書的目的。富爸爸迷們都知道清崎是靠聰明的房地產投資賺到人生第一桶金的，直到現在，他的房地產王國還在24 小時不停地為他工作。但是他是如何做到這一點的呢？進行房地產投資需要什麼條件？又應該注意什麼問題呢？答案就在本書裡。本書是清崎為讀者獻上的一份厚禮，是他及其團隊多年房地產投資經驗和教訓的總結，是真正的專家講述的真實的案例，一定會讓您受益匪淺！ 目錄······ 序言——房地產投資指南創作動因第一部分你的房地產專案 1 整買散賣，地盡其用 2 一切為了增值 3 房地產分析 4 房地產盡職調查 5 由內向外地創造價值 6 為房地產投資者融資 7 房產出租 8 管理疏忽，危機驟生第二部分房地產的生財妙招 9 無需首付款 10 營銷：尋找被沒收的房產並從中獲利 11 規劃許可 12 馬匹交易整買散賣，地盡其用（1） 梅爾?舒爾茨作為發起人之一，於1983 年建立了JDM 地產公司，公司提供包括房地產開發、運營在內的全方位服務。其業務主要集中在亞利桑那州和科羅拉多州。公司不僅參與實施過高階民用及商用地產的開發，還參與過公園專案的開發。現如今，梅爾和他的合夥人們正在進行大菲尼克斯區的開發建設，為近30 萬人打造一個全新的社群。在2005 年之前，梅爾還是菲尼克斯太陽隊的合夥人。他還是獲得2001 年年度總冠軍的亞利桑那響尾蛇棒球隊的合夥人之一。梅爾還牽頭設計並建造了位於菲尼克斯市中心的道奇體育場。他們公司的網址是 www.jdmpartnersllc.com。 梅爾?舒爾茨是我的鄰居，我們是在街坊?節日派對上認識的。我很快就喜歡上了這個人，因為他不但是一位房地產開發商，還擁有兩家職業體育隊。坐在公司老闆的位置看菲尼克斯太陽隊的比賽太令人振奮了。大牌球員、拉拉隊長還有比賽本身變得更具吸引力和觀賞性。而以往， 我都只是坐在遠離球場高高的座位上用雙筒望遠鏡來觀看比賽的。 結識梅爾這樣的朋友有一個很大的好處，那就是你能夠發現下一個增長區域會是哪裡。作為一名地產開發商，他的計劃和投資都放眼於未來3～10 年的發展。除了從事單純的地產開發之外， 梅爾與他精銳的房地產團隊還將以推動城市中心商業區的生活化為己任。 梅爾是一位非常棒的鄰居、朋友和房地產預言家，每當我想要了解未來房地產市場趨勢或是選擇投資區域的時候，我總會給梅爾?舒爾茨打個電話。 ——羅伯特?清崎你是否有過這樣的經歷——當你在城裡開車的時候，突然發現一大片空曠的土地，於是心裡打量起這是否是附近最後的一片未開發土地。我曾經這樣問過自己很多次，並且每次都覺得這個問題很有意思。實際上，也就是這個問題把我帶進了房地產這個行當。而我不停地發掘新事物，
就成了我投資的策略。 開著車到你所在的城市裡轉一轉，你就能發現很多房地產投資的商機。比如說，你也許已經發現了城裡的購物中心、辦公樓還有其他商業地產都常常集中在主要街道附近，而住宅區卻相對分散很多。其實，你只需要想想大多數城市發展的過程，這一切就不難理解了。 在20 世紀70 年代，開車到處走貌似就是尋找房地產投資機會的好方法。我本人根本不會什麼複雜的計算工具，我賴以發掘房地產投資機會的工具只是一張地圖和一輛車，還有那長得像磚頭一樣的第一代大哥大電話機。在網際網路得以普遍運用之前，只要開著車四處走你就能獲取所有的投資資訊。當我發現那些有發展潛力但尚未開發的地塊時，我就找出這些業主，並詢問有關這片土地的情況，考慮要不要進行購買。這一切聽起來都很簡單，但為什麼它原本的業主不自己開發或是高價出售呢？事實上，並不是所有的投資良機都能被精明的地產開發商注意到。 而想要找到一片地的業主，只需要打一通電話給產權公司就好了。一旦我拿到了業主的電話號碼，我就按照在保險公司受到的培訓行事：拿起電話，尋求結果。當然了，兩者的結果有些許不同。當我是保險推銷員的時候，我打電話推銷保險並讓他們給我開支票；而作為房地產投資人，我打電話詢價並給賣家付錢。 整買散賣，地盡其用（2） 你肯定很難相信，我覺得買東西遠比賣東西要困難。不過參照你生活當中的經驗，你就能發現這句話當中的道理。問題就在於業主們都知道自己持有的?產是有價的，所以值得持有。不過從另一方面講，業主也不一定願意冒風險花時間和金錢在房地產開發的專案可行性分析及其他相關調研上。 即便透過房地產可以享受到很多稅務的優惠，但在獲得房屋產權的過程中業主還是要承受一定的稅務負擔。我們總是在面臨諸如此類的稅務問題時不斷地諮詢稅務專家，以保證稅務負擔不會過於沉重，或即便如此我們也能作好事先的心理準備。這的確是非常重要的一個步驟，我也建議你找到一位很棒的房地產稅務諮詢師為你的房地產生意出謀劃策。稅務及法律方面的諮詢， 無論是對購買初期保證交易的順利進行還是對?售階段考慮交易的潛在影響，對你來說都十分重要。關於它的重要性，怎麼說都不過分。所以，還是跟你的稅務專家和法律專家好好地聊一聊吧！ 我時常在房地產專案開始之初就聘請註冊會計師和律師，並與他們進行交流。我弟弟的實習單位就成了我的第一個諮詢的物件。它是亞利桑那州歷史最悠久的律師事務所，擁有房地產領域全面的專業經驗。所以，我在每次投資之初就非常清楚自己的錢是要分成兩部分花掉的：首先是地價，然後就是付給律師還有其他顧問的諮詢費，從而提高自己成功的可能性。 團隊的作用不言而喻。我曾經就很想成為校橄?球隊的四分衛。我知道作為一名四分衛球員要少一些英雄主義，多一些給隊友的支援和對隊友的信任。這麼一來，我要做的就只是簡單地專注於比賽，並將球傳給那些最棒的隊友們了。 整買散賣，地盡其用（3） 《房地產專業術語詞典》第六版中對於“產權”的定義是：經政府批准規劃建設密度、公用設施接入、佔地許可、道路建設等專案後依法獲得的開?土地的權利。 設計產品時考慮市場的需求當你買下一家傳統的酒店，不代表你就一直要保持它的風格一成不變。當你買下一棟公寓樓， 不代表它除了做公寓樓外別無它用。市場在不斷地變化，市場需求也日新月異，為了使自己立於不敗之地，你可能會發現需要將自己的房產進行改造以跟上變化的步伐。以下就是幾個例子： 將傳統的酒店改造成按小時收費的新式酒店。 將以往用來出租的公寓樓改造成供出售的獨立產權房，出售給租房人或是其他買家。 這些都是適應市場需求而作出的產品創新。人們利用那些已有的房屋和空，配合市場的需求創造出新的利潤增長點。 當談到土地的時候，所謂的“變化”，可能也就只是簡單地將一片大的地塊分成兩塊或更多塊， 從而達到更加經濟的規劃和建造。這樣做通常都需要得到市政部門的批准。這個過程則被稱為 “產權的再分割槽”。 真實的故事：在32 號街上學到的一課在20 世紀70 年代中期，我花了24 萬美元買下了一處佔地5 英畝的房子。沒過多久，就有一個朋友問我是否願意將這片地方賣給他。他想把這片地方改造成一個商用地產，並答應出我當初購價的3 倍來向我購買，但付款時間是12 個月之後。他說，之所以要等這?久是因為他還要去說服北面和南面的居民們，並讓市政府批准他的重新規劃請求。這是我第一次看到有人對土地進行重新規劃。當時我才25 歲左右，對我來說等上一年沒什麼大不了的，並且預期的盈利又是那麼的豐厚。 一年的時間過去了，他的重新規劃請求得到了批准，我們也順利達成了交易。這對我來說，簡直是大長了見識。突然間，我因此受到了極大的震撼。原來我還可以透過變更土地的用途來為其增值！從那之後，我就決定將這作為我自己一條新的投資之路。 整買散賣，地盡其用（4） 真實的故事：山上的風景有了32 號街的經驗之後，我又購買了亞利桑那州天堂谷2.9 萬平方英尺的麥丘恩花園。麥丘恩花園是石油大亨沃克?麥丘恩在20 世紀60 年代花了300 多萬美元修建起來的。它佔地40 英畝， 位於可以俯瞰整座城市的駝峰山上。我的計劃就是將它從私人住宅改造成度假勝地。當時，市政府極力反對我的這一請求。因而，我就決定順著他們，跟著所謂的“山地規劃”實施我的計劃。 這一次，我真正地成為了一名房地產開發商，並獲得了一手的區域劃分和變更經驗。根據規定， 先不管你將土地劃分成幾片區域，分割出來的每一片土地都需要符合複雜的相關規定和要求。 我先是找到了區域劃分的專家為我的這片土地進行劃分，在這個過程當中還找到了一名買家願意以我當初購地的價款買下房屋及5 英畝的土地。這樣一來，剩下的35 英畝對我來講就算是賺下的了。現如今，這片土地上已經修建起了一大片的住宅區。我按照20～60 萬美元不等的售價將這些小塊的土地進行了出售，海賺了一筆。我當時還專門留下了一塊地方，想要給我的家人蓋一座房子。但是，我不喜歡附近經常出現的沙漠蛇，所以最終也將它賣了出去。到最後，這片地的總銷售額達到了1 000 萬美元。 早期的麥丘恩花園投資經驗讓我開始考慮如何經營土地生意。有一個關於林肯家農場的故事能夠很好地詮釋出創造性的金融運作帶來的收益效果：最開始的時候，林肯從父親托馬斯的手中買下了家裡的農場。之後，當林肯當選美國總統併成為家喻戶曉的公眾人物之後，他的朋友們就接管下了他在伊利諾伊州勒納附近的農場。他們希望給美國大眾一個擁有林肯家農場的機會， 並以此融資。於是，他們想出了一個非常棒的主意：就將整片農場分割成很多小塊，以賣給那些感興趣的人們。當他們劃出了用於出售的地塊之後，竟然將它劃成了600 多萬小塊。他們通過出售到底賺了多少錢我不知道。但是即使每塊都賣得很便宜，總收益也是相當可觀的。 這是地塊分割的終極形式了，它甚至遠遠超出了我們的想象。但是我認為這絕不是最後一個天才?想法。如果今天讓我在房地產行業裡重新來過，我會怎麼做？我想我可以這樣回答這個問題： 在20 世紀70 年代末，我們經常會拿富有的投資人比爾?萊文開玩笑。我們會說，如果把他從飛機上扔到中國的中部，只要給他一個降落傘讓他活下來，哪怕他身無分文也能在幾年後成為中國的首富。有些人就是知道該如何創造財富，他們是真正的財富工程師。 ■萬事開頭難，這句話從來不假。 萬事開頭難。在20 世紀70 年代初的時候，我透過保險經紀的工作攢下了5 000 美元。當時， 我樓裡的一家房地產事務所正有幾處老舊的房屋急於脫手。這些房子?鋪著紅地毯，牆被刷成了紫色，有些地方還鋪著50 年代的油布，地毯上的汙漬顏色都要比地毯的本色漂亮。 要購買這些房產的條件也極其簡單：付一部分頭款，加上幾百美元的佣金，其他的先作為貸款揹著就行。我心裡琢磨，為什麼不買下來呢？但我同時也發現，想要把這樣的房子租出去也不是很容易。因為我如果買下了這些房子，就沒錢再粉刷和裝修內飾了，而我自己也不會幹這些活兒。但無論如何，還是有人願意租這樣的房子而自己動手打掃、裝飾的。等我拿到了他們付的租金，我就能買更多的房子，再擇機出售了。透過整個過程，我一共賺了大概1 萬美元。我其實並不太喜歡收租金的過程，所以當我在1973 年的時候賣掉了最後一座房子的時候，我就該去經營一些更為複雜的東西了。 我購買的第一座辦公樓就在亞利桑那州菲尼克斯城24 號大街東邊的托馬斯路上。我的邏輯很簡單：進行過第一次交易之後，沒發現其他好的投資機會，於是就近買下了隔壁的辦公樓。如果沒有其他好的投資機會出現，我可能會一直沿著這條菲尼克斯的主街不斷地買下去。當時的我就認為，這裡就是我的大本營了。 在我賣掉第一座房子賺到3 萬美元之後，就算是正式上道了。接下來的兩座房子是打包一起賣掉的，總共賺?13 萬美元。當時一名加利福尼亞的辛迪加組織者正在菲尼克斯購置房產，我很順利地就將房子轉手給了他們。我的策略跟之前一樣，還是買下房產然後整修改造。只不過這一次，我有錢請專業工程隊來做這些事情了。有了之前的經驗，我學會了為房屋的整修留下一部分現金流。我想要為這些有年頭的房子換個新造型，所以我們換上了新窗戶和新門，把外牆刷成了米黃色，新增了新的標誌，還劃出了專門的停車位。這樣一來，它就像是獲得了重生， 變得煥然一新了。 整買散賣，地盡其用（5） 房地產投資，從算術開始從房地產最簡單的算術開始，對我事業的成功起到了極大的幫助作用。一英畝地相當於43 560 平方英尺，而一平方英?又等於640 英畝。這樣一來，與之伴隨的土地使用和估價情況就變得多種多樣了。按常理來說，商業地產是要比民用地產的使用率要高的。在規劃階段，開發商在購買土地之前都會先研究市場需求，並根據土地自身的情況選擇合適的用途並儘可能地進行最合理的規劃。以我自己的經驗來說，規劃階段要做的就是分析市場資訊，並努力使土地規劃最大限度地契合市場的需求。就像之前所說的，先做做算術。
下面是一個非常簡單的例子，說的就是如何大塊地按“英畝”買進土地，然後小塊地按照“平方英尺”賣出。通常來說，土地所有人都會大片地賣出尚未規劃的非核心區土地，並按“英畝”為計價單位進行出售。而在市區內，商業地產及住宅樓的用地則是按照“平方英尺”為計價單位的。這的確很方便。因為你透過簡易的計算就能知道自己花了多少錢買地，最終銷售所得是多少，並能很快地算出利潤有多大。這對買家和賣家都很方便。這跟我們都用“英寸”來描述腳的大小是一回事兒。你肯定不會說某人的腳是0.25 英尺吧！我們會說他的腳是3 英寸。這樣一來，大家理解起來也方便很多。因為對於終端的買家來說，小的度量衡更容易幫他們瞭解產品的大小。 這也就像人們都用“盎司”而不是“磅”來描述黃金的重量一樣?就像人們說到“今天的晚些時候”， 這就不是一個具體的標準，而只是一種模糊的說法了。 整買散賣，地盡其用這個例子也許能幫你從另一個角度發現房地產行業的巨大價值。 如果你買10 英畝的土地，每畝售價5 萬美元，那麼總價就是50 萬美元（這塊地的原規劃是建造10 所獨院住宅）。 如果你得到了重新規劃的批文，可以將它變更為單元樓的建設專案，假設設計容量為250 戶， 每戶就按1 萬美元來算，這片土地的價值就一下子變成了250 萬美元。 算下來，每平方英尺也才5.75 美元（1 英畝=43 560 平方英尺，43 560×5.74×10?250 萬美元）。 上面說過了，這片土地的初始規劃是建造獨院住宅的。所以，想要實現地價5 倍的增值，就需要向相關部門申請土地用途的重新規劃。 我做過的專案非常多，從公園到大型社群無所不含。我從中學到最多的就是如何規劃土地，做好劃分和安排，使專案呈現出預期的效果。居民區的建設就必須考慮到小商店、餐館、藥店等生活必需的配套設施。這也就意味著不做周全考慮而一味地追求專案的高容積率和高回報是不合理的。你肯定見過那些規劃得不合理的建築。規劃科學的房屋看上去和用起來都很舒服。我的好友，喬?比爾，就曾經挨家挨戶地去詢問當地居民的意見，並就規劃問題虛心地聽取鄰居們的建議。如果你這樣去做，認真傾聽鄰居們的意見並根據反饋修改自己的規劃方案，那可真是太好了。在專案的不斷進展中，你會發現你買來的土地一點都沒有浪費，真正做到了物盡其用。 給你講一個我自己的故事吧！幾年之前我參與了一個郵局用地的銷售專案。買家想要一份環境測評報告以確定周圍不存在有毒有害物質。這很正常。但就在我和我的合夥人進行盡職調查的過程中，我們發現了一個環境方面的問題。我們找來了專業人員，帶來了檢測用挖掘機對這片區域進行測試。在測試過程中，我們發現了一個大問題：土壤內含有柴油。我們覺得這也太不可思議了。所以，我們又重新進行了測試，結果還是一模一樣。這棟房子之前是做什麼用的， 怎麼弄得土裡都有柴油？帶著滿腦子的疑惑，我們決定先實地考察一下。多虧我們走了這一步。 當我們走過測試人員的挖掘機時，我們發現它在漏油。經過比對，它與土壤內檢測出來的柴油型別完全相符。我們換了一臺新的挖掘機再次檢測，結果就變得正常了。到工地去走一走還是很有用的。所謂“動手”二字不僅僅是要求你會讀報告，還得要你去做實地的觀察。 上頁下頁整買散賣，地盡其用（6） 我很喜歡到自己將要購買的土地或房產去逛一逛。對我來說，知道與猜測的區別就在於是否親眼見到。 來自實踐的智慧如果你想?介入房地產市場（不單是在市場單邊向上的時候），那麼接下來的幾個問題就能幫你迅速上手： 我怎樣才能知道房地產的基本規劃用途及可能的變更方向？ 每座城市都在土地用途方面制定有相應的法律法規。首先，要找到一名好的土地規劃律師告訴你有關政策方面的要求。然後你需要一名擁有類似經驗的建築設計師幫你出謀劃策。之後房地產經紀人能告訴你如何按照未來的開發商、買家或租戶的需求來最終完成你的土地規劃。 我的團隊都需要哪些核心成員，他們的工作又都是什麼？ 除了律師、建築設計師和經紀人之外，你還需要?下這些團隊成員幫你實現目標： 可行性分析專家大的經紀公司會收集行業資訊，並對空置率、出租率、成交量等資料編纂出相應的報告。藉助這些資訊，經濟學者就能分析出當前市場所需的產品型別。 會計師會計師能夠建立財務模型，並預測銷售收入、成本及利潤。據此你就能為自己的專案定價，並對資本、借款還有股東權益等進行權衡。 土木工程師、土壤專家和承包商這些專家能幫你確定專案用地的修整費用。因為每一片土地都不是盡善盡美的。為了將其變成適合建造房屋的土地，保證所有公共設施的順利接?，你需要事先確定其中的可能性和可能花費的費用支出。 走過這一整個流程之後，你也就瞭解了為什麼那麼多人都可以避開房地產的這一塊業務。其實， 操作的難度遠比說說困難多了。儘管需要大量的知識和耐心，但做過了頭幾樁交易之後，你就肯定能駕輕就熟了。這就像是NBA 的得分後衛或是橄欖球場上的四分衛一樣。比賽的大多數時間，你的任務是弄清楚隊友在哪兒，該把球傳給誰。比起狂奔或是投球，傳球才是你的第一要務。你可以邊做邊學。先從小做起，試著慢慢開始吧！ 我怎麼才能找到可以重新進行規劃或變更用途的土地呢？ 這一條是所有的基礎。瞭解市場的需求和發現變更的潛在價值需要事先研究，併發揮自己的想象力。不斷提出問題並把它們一一記錄下來，你提的問題越多收效也就會越好。最重要的幾個問題應該就算是： 怎樣才能改善附近人們的生活質量，提升人們的生活便利度？ 有多少人要每天開車經過這片地方？ 我怎麼樣才能讓生活在附近的人們生活成本更低，想要購物或者用餐更加方便？ 能否讓附近的人們享受到更為便捷和更為優質的醫療服務呢？
這些問題會激發你的想象力，並督促你將它們變為現實。多數人很少提問題，其實，如果你是一個善提問題的人，你就能發現很多商業機會。 微軟的創始人比爾?蓋茨就曾經對電腦處理資訊的速度非常感興趣。億萬富翁沃倫?巴菲特認為操作模式簡單、運營情況良好的商業企業能為股東創造持續的財富，故而他也堅持向此類的公司投資。這些投資策略幫助他們成為了世界上最富有的人之一。巴菲特先生就很善於提出問題， 並將其分解為一些非常直觀簡潔的小問題，並持續觀察答案的變化。真正的天才是那些將問題簡化的人。從現在開始，拿起筆記下來你對房地產的每一個疑問吧！ 為什麼這片地方沒有開發商問津？ 它的業主是誰？ 這片土地最適合開發何種型別的房產？ 如果改建成其他房產型別，是否能夠實現更大的利潤？ 如果按照我的想法進行開發，誰將會是它的買家或是租客？ 在做成第一筆房地產生意之後，你的看法和角度會變得更不一樣。每當我經過或走進自己開發過的專案或樓盤，看到這曾經被很多人認為一文不值的土地如今繁榮異常，我都會由衷地感到快樂。 以我30 年的規劃、談判、建設、銷售經驗來看，我發現，只要你不斷向自己提出問題，沒有什麼事情是不可能的。認真地思考和分析你的答案，並一步步地將自己腦中的想法付諸實踐，你就一定能成功。要記住，房子是一磚一瓦壘起來的，你的想法也應如此。最難的部分莫過於砌起第一塊磚頭。 一切為了增值（1） 柯蒂斯?奧克斯曾經是科德維爾公司頂尖的中間商，排名一直保持在全美範圍內的頭3%，並將這一業績保持了長達20?之久。1994 年，柯蒂斯和他的妻子成立了奧克斯集團，專攻舊金山海灣地區的房地產銷售、投資和開發工作。他將自己樂於助人的天性灌注在自己的事業當中，同時幫助無數的人實現了自己購買房產或是投資房產的夢想。他還創立了奧克斯培訓專案，傳授人們如何透過房地產投資創造財富。 我曾經說柯蒂斯是一個“無所畏懼”的人。他聽後大笑，還說我形容得非常貼切。他還說：“我與籃球巨星‘魔術師’約翰遜的理念相同，即進入市區、開發，並提升當地的經濟水平。”柯蒂斯還說：“大多數投資人只是想辦法從人們的錢包裡掏錢出來，卻從不想辦法讓?們的錢包鼓起來， 而我卻不斷地在透過投資讓人們富起來。之後我就能坐享這一切的豐厚成果。”我想這也就是為什麼柯蒂斯和他的太太戴安娜受人尊敬並被眾人稱為良師和益友最重要的原因了。 在如今經濟下滑的大背景之下，有很多吸引人們眼球的地產專案被寄予了拉動經濟發展的期望。 人們希望投資人不單是透過專案賺到了錢，還能透過專案讓當地低迷的經濟重新獲得增長。我參與過一次類似的專案，結果很一般。說實話，我只是一個希望快進快出、賺“快錢”的人。因此，我更為尊敬柯蒂斯的作為。他不僅通曉房地產的一切，還了解當地人們的心理?他們的所需， 並立志成為社群的一份子。這也就是我從柯蒂斯和戴安娜身上學到的最重要的房地產知識。 ——羅伯特?清崎作為一名成功的房地產代理人、投資人和開發人，我曾與羅伯特?清崎同臺演講。說他是我的導師，一點都不為過。他的想法和意見曾經給了我極大的支援，對我最終的成功功不可沒。我也曾與唐納德?特朗普同臺演講，並與他共同製作了一部CD——《房地產成功的三大秘技》。當我在寫這篇文章的時候，我和我的太太正在裝修舊金山一處價值幾百萬美元的大房子。為了將所有的一切寫得更加容易理解，好讓人們更容易學習和操作，我左思右想，最終將房地產的生意歸為一點：從問題中尋求盈利。對於我們夫妻倆來說，想要實現成功還要具備兩樣武器：知識和信念。 一切為了增值（2） 你的意識應該是“從問題中尋求盈利”。 高質量的房屋加源源不斷的租客，是不是聽上去棒極了？沒有高昂的維護費，房租也不難收， 等等的一?，都是我們腦中對完美地產的幻想。但是，如果真的要建成這樣完美的樓盤，造價一定非常高昂，且未來升值潛力會很小。 而回過頭來看看問題房產，你卻能發現巨大的升值潛力。比如說，如果某種型別的房屋市場售價是20 萬美元，那麼有問題的房子也許只能賣到14 萬美元。而一旦房屋的問題解決了，它也可以一樣以20 萬美元掛牌出售。租房市場也是一樣的道理。當你對房屋進行整修之後，租價就能相應上漲，從而獲取更高額的回報。 這也就是“強行增值”的概念了：當投資人以低於市價的價格買下了問題房產之後（經常是由於其內在問題，比如?空置率、爛尾樓、環境汙染等），透過各式各樣手段解決了問題之後，將其內在價值提升回市場價格水平。我也管它叫做“提高附加值”。當你拿到一處房產的時候，你可以透過各種方式來使其增值。這樣一來，你能透過自己的優勢在極短的時間內獲得利潤的增加了。這一方法被無數的房地產投資人運用在自己的業務中，創造出了巨大的財富。 ■我在選擇是否購買房產的時候從不專注於或單單期望透過市場上揚獲取浮盈。對我來說，市場上揚是一筆額外的獎勵。如果真的房價上漲，那我會很開心。不過如果它持續不變，那也沒什麼大不了的。因為我非常楚如何利用現有的房產得到現金流，並衝抵折舊。同樣的，當有人告訴我說有投資機會能得到買賣價差收益的時候，我會先謝謝他們，然後掉頭離開。為什麼？ 因為所謂的價差，都是人們“預測”出來說未來“有可能”發生的事情。但如果你透過自己的勞動提升房屋的附加值，它就可靠多了。 如果你決心成為解決問題的高手，而不是逃跑的懦夫，那麼你在房地產投資當中的勝率就大大增加了。接下來的這一步就是尋找合適的房產，並解決問題了。 我的故事我購買的第一處民宅在賓夕法尼亞州的費城。1979 年的時候，我花了2.78 萬美元買下?它。我透過士兵福利法案獲得了全額的貸款，17.5%的浮動利率。現在來看，這利率高得嚇人，但我當時根本不關心。我只想擁有一所自己的房子。這也是我對槓桿的最初理解，也就是用少量的錢購買大件的物品（在這裡我指的就是房子了）。我只要手上有了閒錢，我就會繼續買房子。當時的我，根本不管利率有多高，一直在不停地買入。 我的第一段房地產生涯在1982 年的時候發生了一次劇變。那一年，我從海軍航空供給辦公室辭去了公務員的工作。從一開始，我就專注於如何提升房屋的附加值。在費城，有很多被人遺棄的破敗房源。所以，我可以花5 千到3 萬美元不等的價格買下一處房子，進行整修，然後出租或是出售。
我舅舅當時經常從加利福尼亞的舊金山過來看我。每一次他來的時候，都會跟我說舊金山的房地產市場如何如何。到了1985 年的時候，我終於被他說服，決定回到舊金山投資為房產提升附加值的生意。但我當時並不清楚，我在費城的成功經驗並不能被複制到舊金山去。為什麼？原因其實很簡單，舊金山的房子太貴了，聯排小洋樓的平均售價都在25 萬美元。高昂的房價刺激著我的神經，我甚至有些膽怯。即便我擁有足夠多的投資資本，我也得在入場之前多瞭解一下加利福尼亞的房地產市場。 一切為了增值（3） 我在成功的道路上經歷了無數的挑戰和麻煩。不過只要你有足夠的耐心和正確的方法，房地產附加值方面的投資對你來說也是一條光明的大路。 如此同時，生活的成本和房地產教育機構的學費已經快耗盡我本來就不多的資金。更可怕的是， 我對失敗的恐懼讓我變得畏首畏尾。但是，還沒看到魚兒我怎麼能撒網呢？不過最終，我拿到了房地產經營的執照，並開始在舊金山開業，準備複製自己的費城模式。然而，這絕非說說那麼簡單。在舊金山我發現很難找到收購的物件。在這裡，根本沒有像費城那樣被人遺棄的空房。 我只好試著透過其他辦法入手。我最後終於發現了一個縫隙市場。那片地方被叫做貝維爾獵人區，我相中的市場被稱為“附屬樓”。我先是買下這些獨戶的房子（當時的售價在5～7.5 萬美元之間）?然後在車庫後面蓋起小樓，也就是附屬樓，作為出租之用。這樣算下來，當工程全部完工之後，房子就可以賣到17.5～19.9 萬美元之間。我自己有一支建築隊來做整套的工作。我們的業務還算不錯。現在你也看到了，我也碰到了創業路上的陷阱，我也有自己的麻煩和挑戰。 但是隻要你足夠耐心，並運用正確的方法，你也能在這條路上獲得成功。 尋找適合的投資物件這一部分是你最關心的了，不是嗎？當然是這樣！對於房地產投資來說，尋找到合適的投資對象是保證成功的最核心內容。這一過程考驗你的知識和創造力，也同時能夠提升你的經驗和專? 性。這一步的工作會不斷地重複，這一過程需要你發掘有潛力的房地產，並透過自己的知識進行判斷。也就是說，它將你的直覺和理性思考聯絡在一起，共同協作達到目標。 首先，還是讓我們來看看房地產的不同型別和等級吧！ 房地產型別我簡單地將房產劃分成3 個型別，以方便之後的內容敘述： 民用房產：1～4 個單元的居住用房屋，具體包括獨戶院落、聯排小洋樓（2～4 戶）等。 商用房產：含5 個以上單元的商用樓，比如說辦公樓、購物中心等。 商住兩用：一棟樓內同時含有民用及商用功能的部分。 如?你只是剛開始投資房地產，那我建議你購買2 個或是4 個單元的地產。這樣一來，你就可以透過不高的初始投資，在運用槓桿的同時透過實踐學習。之後，在積累了足夠的經驗和資本之後，再去進行相對較大規模的投資。 房產等級房產一共可分4 個等級： 甲級：甲級的房產房齡低於10 年，屋況非常好，具備所需的配套設施，如游泳池或運動場。甲級的房產可以租出高價，租客質量相對較高，維護成本較低，相對容易管理。這一類房屋通常是為房產投資人所有，投資回報率相對較低。當經濟形勢低迷的時候，它們受到的衝擊最大。 乙級：這類的房產房齡在10～20 年間，房屋總體狀況良好。乙級的房產是4 個級別中最穩定的一類。它們通常都建在中產階級集中的相對完善的社群當中。它們周圍的配套設施相對方便， 租金也不會高得離譜。所以成為了大多數投資人和租客的選擇。 丙級：這類的房產房齡在20～30 年間，生活舒適度相對較差。同時，由於年限的問題，現存的和潛在的維護費用都會較高。它們的租戶質量也比較差，其中不乏那些靠政府救濟為生的人們。 但是我們可以透過改造來提升它的價值。 丁級：房齡超過30 年，需要耗費大量的維修成本和維護成本。它們經常位於那些?經沒落的區域。丁類房產通常需要花大價錢進行修整，比如說更換屋頂、電路和供暖通氣系統等。 一切為了增值（4） 對於投資新手來說，我建議你們把注意力主要放在尋找被低估了的丙級房產。 你在上述4 個級別的房產中都能找到被低估了的物件。但是，請注甲級的房產。因為它自身的增值潛力已經很小，那麼對它的投資會降低你資金的使用效率，延緩你盈利的速度。對於投資新手來說，我建議你們把注意力主要放在尋找被低估了的丙級房產。 我最後想說的又是重複了很多遍的一句話：別被上下波動的市場擾亂了自己的心態。利率總是不斷地上調，但也總會有下調的那一天。房價一直在下跌，但它也總會觸底回升。道理是一模一樣的。 ■在尋找房地產投資機會的時候，你應該保持這樣的心態：在任何市場的任何一個時點，我都能找到合適的投資專案。 ■你應該擁有“永不放棄”的信念。?話說得好，天道酬勤。 你應該積極地尋找潛在的投資機會。同時，你也應該多跟人打交道，多瞭解投資工具和各式各樣的資源。這樣，你可以在機會來臨的時候抓住它，實現成功。下面就是一些機會的來源， ■ 地產審查條件及相關分析一旦你發現了潛在的投資目標，就該仔細地研究一下這處地產的短期及長期投資機會。你必須應用以下的審查條件對自己的每一筆投資都進行嚴格的審查： 1．投資原則。 a．槓桿； b．現金流； c．現金的現金回報率； d．資本化率；
e．毛租金乘數（租售比價）。 2．SWOT 分析法（優勢、劣勢、機會和威脅）。 3．市場趨勢。 4．人口統計資料。 其實，就上面的這幾點我就可以寫出一整本書來。但在這兒，我還是精要地總結一下好了。 一切為了增值（5） 槓桿，簡單來說就是你用儘可能少的自有資金去進行儘可能大的投資。從另一個角度講，你的資金有可能獲得最大限度的投資回報。當你對一處房產進行分析的時候，首先要做的就是弄清楚自己的初始投資會是多少。 正向的現金流這些年來我透過房地產造富的關鍵因素之一就是現金流。現金流是最重要的因素。因為實實在在地拿到錢才是我們最終的目的。正向的現金流能夠為你的投資創造動力，使之持續下去。它對於融資來說，也是一個重要的考察指標。比如說，當你想要購買一棟超過5 個單元的住宅樓時，銀行會首先考察這棟樓的現金流（整體租金水平），然後決定給你多高的信貸額度。這時候， 你個人的信用評級都會放在第二位去考慮。現金流對於房產的價值來說也是一個重要的決定? 素。一棟產生現金流能力很差的房產估價會比其他同等級別，但現金流充裕的房產估價低很多。 一定要時時將這一切記在心裡！ 兩位數的現金的現金回報率這代表的是你資金的回收速度。換句話說，你在投資初期的資金投入（主要是頭款）需要多久才能回收回來。這一點也很重要，因為你需要讓有限的資金活動起來，不停地投入新的專案中去。所以你資金回籠的速度越快，那你就能更快地進行投資的擴張。 SWOT 分析法 SWOT 這4 個字母分別代表了優勢、劣勢、機會和威脅。SWOT 分析法是一種最常用的商業分析方法，它同樣應用於房地產的投資領域。因為你面對的每一個投資機會有著其自身獨特的優勢、劣勢、機會和威脅。那些不斷尋求成功的聰明的房地產投資人會將每一處房產都放入SWOT 分析模型中進行分析。 不過你得注意，這是一個非常主觀的分析方法。也就是說，在分析當中不存在所謂“完全正確” 或者“完全錯誤”的結論。同時，還有很多因素都存在著內在的相互關聯。比如說，某處房產的劣勢（外表老舊，需要重新粉刷）在另一方面就成了它的優勢（只需簡單粉刷就能讓它煥然一新），從而提高房屋的售價。 市場趨勢在搜尋房產投資機會的工作當中，你應該放一部分精力在密切觀察市場趨勢及人們的需求變化上。比如說，過去的時候很多人都從市中心搬去了郊區居住。然而在過去的幾年間，人流逆轉了。因為高漲的汽油價格及其他的一些原因使得人們反向流動，開始迴歸市中心。因為他們想要住在可以走著上班的地方，並且可以更方便地去商店、餐館和其他地方。