誰工作得更辛苦，是你還是你的資金 2001年3月12日，所有的財經節目都為股市重挫哀號不已。一年前，也就是2000年3月10日，納斯達克指數全線上揚到 5048.62 點。而到了現在，也就是2001年3月12日，納斯達克指數回落到 1923點，一年來下滑 62。同一天內，股東損失了5 540 億美元。 顯然，很多人非常擔憂、恐懼或者惱怒不已。 一個電影片道的評論員說出了我多年來一直想說的一句話，他說，”很多富有的投資者在這次股市下挫中只會變得更加富有，因為他們靈活地買入或賣出手頭的股票。我覺得很多工薪階層的人可能要將養老金喪失殆盡，因為他們不得不將養老金留在股市。” 金當時也在看這個電視節目，她說，”看著自己養老金計劃喪失殆盡，一定像眼看著自己房子著火，卻找不到滅火的水龍頭一樣焦灼傷心無奈。” 在《富爸爸投資指南》中，我曾經說過窮人和中產階層的人投資共同基金，而富人投資套利基金。雖然很多人抱怨套利基金的風第217 頁險實在太大，我卻不大讚同。我認為共同基金的風險相對還要更大一些，因為大多數共同基金只有在市場全面上揚的時候才表現良好。 但是，套利基金卻不是這樣，至少有一部分套利基金，不論市場狀況如何都可以獲利。從長遠看，你說哪個風險更大呢？如果在你準備退休之際，突然看到自己的退休金損失了一半，你的感覺如何呢？ 如果你有火災保險，房子著火後你還可以在一年內重建起來。但是對於很多人來說，如果到了晚年退休金出了問題，他們可能連重新準備的時間也沒有。 你的資金是否就待在那裡無所事事很多人終生辛勞，其中一個原因就是長期以來，他們接受的教育一直是要自己努力工作，而不是讓資金來為自己工作。不少人說起投資，也只是想著將自己手頭的錢放進銀行的儲蓄賬戶上，或者放在退休金賬戶上，同時自己拼命地工作。當然，他們也希望資金能為自己工作。當財務危機到來的時候，他們存放在那裡的錢往往遭受重大損失，而大多數人並沒有財務危機保險。 富爸爸說：”大多數人終其一生，搭建的不過是稻草做成的財務房子，根本經受不住風雨、火災或者野狼的襲擊。“ 這也是富爸爸一再教導他的兒子邁克和我，設法讓自己的資金流動起來的原因。為了進一步說明自己的觀點，在一次野外旅行途中，富爸爸讓邁克和我反覆從一處熊熊燃燒的簧火上跳過。他說： ”如果快速運動，即便大火也傷害不了你。但是，如果你站在大火旁邊不動，即便不在火上也會被烤得受不了。”那天一大早，當我看到股市持續走低，就好像又聽到了富爸爸對邁克和我講這件事情。將自己的錢存放在銀行不動，就像站在篝火邊一動不動，實際風險可能更大。如果你想年輕富有地退休，就需要更加努力、快速地工作， 你的資金也需要如此。將你的資金放在一個地方不動，就像眼看著一堆秋天的乾草，等待著可能燃起熊熊大火的火星，十分危險。
第218頁你的資金週轉有多快我和金能夠年輕富有地退休，一個重要原因就是我們讓自己的資金動了起來。富爸爸常常提起”資金週轉”這個概念。他說，“個人資金就像一個好的獵鳥犬，它能幫助你發現並捕捉到鳥兒，接著尋找下一隻目標。不過，大多數人的資金卻像一隻剛剛飛走的鳥兒， 有去無回。”如果你想年輕富有地退休，讓你的資金成為一隻獵鳥犬十分重要，每天出擊，帶回家更多資產。 現在，很多金融規劃人和共同基金管理者常常對普通投資者說： ”只要把你們的資金交給我們，我們就會讓那些資金為你們工作。” 大多數投資者點頭稱是，而且跟著重複投資者的論調：”長線投資， 大膽購置，專案多元化”。他們將資金放在那裡，然後回去上班。對於很多投資者來說，這似乎是一個很好的主意，他們沒有興趣學習如何讓資金為自己工作，因為他們本人好像更願意比自己的資金更辛苦地工作。這些普通投資者的計劃存在很大問題，它們既不是能帶來高收益的策略，也缺乏必要的安全性。 為了能夠提早退休，我和金不願意將自己的資金放進退休金賬戶。我們明白必須讓資金工作，辛苦地工作，爭取獲得越來越多的資產。等到我們的那筆資金獲得了資產，它們又會重新出擊，為我們帶來另外一筆資產。我們運用讓資金流動起來併為自己帶來越來越多資產的戰略。實際上每個人都可以採用這種戰略。其實，正如我一再保證的，本書所講的致富的方法和途徑，幾乎都是人人可以做到的。 讓資金流動起來我們讓資金流動起來的策略之一，就是購置可以出租的房產， 然後在一兩年內，拿到預付定金購置下一個可以出租的房產。這就正如富爸爸所說，像使用獵鳥犬那樣運用自己的資金。大家常常稱第219頁這個過程為房屋產權貸款，也有些人稱之為合併貸款，用來償還信用債務。或許你已經注意到，我和金借款投資，而大多數人用借入資本償還不良債務。（這是鳥兒飛走，有去無回的又一個例子）儘管他們的做法也是資金週轉，但這是週轉資金離開你，而不是為你帶來新的資產。 一個簡單的例子下面就是我們怎樣投資，並接著借款投資其他資產的一個例子。 1990年，我和金髮現在俄勒岡州波特蘭市的一個美麗街區，有一座房子出售。房主要價9.5萬美元，但不出售產權。當時經濟不景氣， 人們紛紛減少開支，市場上待售的房子很多。此前，我們曾打算提出一個報價，但是最終覺得不符合我們的投資方向而擱置下來。這座房子價格過於昂貴、品質過於好，很難作為長期租賃房產考慮。 如果這座房子在舊金山，價格可能要超過45萬美元。不過，我們還是去看了這座房子，因為我們感到它有很高價值，而且升值潛力巨大。 在往返機場的路上，我們猜測那座房子是否己經出售。經過長達六個月之後，我們終於敲開了房主的家門。顯然，房主已經急著出手，願意考慮任何報價。他負債5.6 萬美元，因此我報價6萬美元，最終我們以6.6萬美元成交。我交給他1萬美元，承擔了他們現有的抵押欠款。一個月後，房主一家搬了出去，高高興興地趕往加利福尼亞，因為他們既沒有賺錢，也沒有賠錢。我們很快將房子租出，除了各種債務和開支，我們每月可以得到75美元的現金收入。兩年以後，房地產市場轉暖，很多人願意出價購買，最高出價達到8.6萬美元。儘管這個價格很有誘惑力，我和金還是謝絕了。 如果我們出售了房子，我們平均每年有1萬美元收入，也就是首付款 100％的收入，如下圖： $5 86000 出價第220頁 - 66000 20000 20000 買入價收益 =兩年收益現金 2萬美元，大約是首付款的200； 每年收益現金1萬美元，大約是預付定金的 100%；（因為上述數字沒有考慮其他支出，如交易費用等，所以只能說是大概資料。） 儘管100%的收益已經讓人心動，我們還是沒有出售。房子所在的街區非常著名，我們感覺三五年內它有可能升值到15萬美元左右。我們不但沒有出售這座房子，相反，我們決定開始購置更多的房產。現在，那座房子的價格已經達到了我們的預期，而且每月仍然給我們帶來租金收入。 看到房地產市場價格堅挺，我和金打算申請房屋產權貸款。抵押貸款不足5.5萬美元，而房屋估價大約為9.5萬美元。租金收入可以沖掉抵押貸款額7萬美元，因此我們再為房子準備資金，還可以得到大約 1.5萬美元。我們收回了投資，也為自己創造了資產。 我們的獵鳥犬已經帶回了鳥兒，現在又可以出去尋找新的獵物。另外，這隻獵鳥犬現在值1.5萬美元。 在幾個月之內，我們看了好幾百處房子，又找到了新的目標。 那是與前者同在一個街區的一所大房子，由於房主免費讓孩子在那裡住了好多年，房子的狀況看起來不是很好。他們要價9.8萬美元， 經過反覆討價還價，我們最後以 7.2萬美元成交，另外用4千美元粉刷、修理並準備出租。 1994年末，我們以稍低於15萬美元的價格將兩所房子出售，然後在亞利桑那州購買了一個更大一點的公寓，當時亞利桑那的房價仍然低迷。 除了讓我們的資金流動起來，還有另外一些方面值得注意： 1.我們做得不錯，因為市場低迷給了我們尋找和爭取好投資的機會。如果市場上揚，我們可能就很難找到好的專案，也會更加謹慎。
第221頁 2. 今天投資才有意義，不要等到明天。之所以這樣講，是因為抱著購買、持有、企盼好運戰略的人太多。富爸爸常說：”利潤產生於購買之時，而不是出售的那一天。”我們每一處房產，從購買的那一天起就必須給我們帶來積極的現金流，即便在經濟不景氣的時候也應該是這樣。如果市場好轉，我們同樣也能受益。 3. 正如在本書開始所講的，每一個投資者在進入市場之前，都必須要有一個退出戰略。因為我們面對的是一個新型市場，即使在房地產領域，也大不同於以往的投資。這種不同要求我們重新開始， 不斷研究摸索，制定不同的市場進入和退出戰略。 4 前面提到的兩處房子現在的售價可能是20萬美元到25萬美元，因為波特蘭市房地產市場已經復甦。我們當時提早出售，是想為下一個買家留一些利潤，也是為了利用當時整個房地產市場即將回升的機會，更重要的是我們的投資組合已經調整。為了再次獲得更多槓桿，我們不再準備投資單個家庭的房產專案，而是打算經營規模更大的公寓專案。 5.弄清楚投資者與商人的區別。當我們為了現金流而購置房產的時候，我們是投資者。當我們明確自己的進入、退出戰略的時候， 我們是商人。也就是說，投資者為了持有而購買，商人為了出售而購買。如果想年輕富有地退休，你就需要懂得他們之間的區別與聯系。在我看來，這麼多人在最近的股市動盪中損失慘重，就是因為角色錯位，他們實際上是商人，但卻自以為是投資者。這也再次證明瞭弄懂詞語定義的重要性。 6.我們投資長線專案，但是對我們來說，投資長線專案並不等於把資金放置在那裡，等著積聚成一筆大數目。想著自己投資已經多元化，而實際上所有投資像共同基金那樣放在一個籃子裡，然後只能提心吊膽，整天盼著不要刮狂風、有火災。對於我們來說，投資意味著要置身於市場之中，蒐集更多資訊，獲取更多人生閱歷， 保證資金流動，而不是盼著不要發生火災。我們不會像成幹上百萬人那樣陷於購置財產、持有財產和企盼好運的怪圈。
第222 頁 "我想盡快拿回自己的資金" 很多購物者都知道，如果自己對剛剛購買的商品不很滿意，就可能要求退款。如果顧客對商品不滿意，很多聰明的商家就會主動承諾可以退款。問題是，在這些可以退款的承諾中，購物者為了退款，首先要向商家退貨。如果你是一個成熟的投資者，你所要做的就是一方面獲得退款，但是仍然擁有自己的資產。那也是我喜歡投資的原因，我得到了想要的東西，並且拿回了自己的資金。正如富爸爸所說：”真正的投資者需要講的最重要的一句話就是：’我想拿回自己的資金，也想繼續擁有自己的投資。’ 如果能理解這個投資原則，你就掌握了資金週轉的真實含義， 就是儘快收回資金投資其他專案。 加快資金週轉的途徑自有資金週轉的概念不僅適用於房地產專案，而且它實際上是一條致富的原則和思想工具。一旦掌握了這條原則，你就可以將它運用到很多事情中去。資金週轉是槓桿作用的一個重要方面。 增加資金週轉的另外一條方法是瞭解稅收法規和利用公司便利。 例如，某人擁有一家小企業，還部分擁有另外一家房地產企業，那麼它的資金週轉狀況如下頁圖： 一個公司的租金支出，就是另一家公司的租金收入。或許你並沒有認識到這個問題的重要。不過你一定知道，一個企業納稅都是在扣除支出費用之後，但是對於個人卻在消費之前就需要納稅。因此，個人的住房租金使用的是稅後收入，而企業卻可以使用稅前收入。租金收入到了另外一家公司，但這種收入是被動收入，而不是工資收入。（只有一種情況例外，那就是當兩家公司是同一個法人， 這時的收入就必須看做工資收入。例如，如果你在家裡開一個公司， 並付給自己房租，你就可以將這筆房租看成工資收入。）被動收入如第223頁果管理得當，可以讓個人或公司承擔較少的稅費。當然，正如我常常提醒大家的，做這些事情之前聘請一位能幹的稅收和法律顧問十分必要。 小企業收入房地產企業收入租金收人支出支出租金稅收資產債務資產租賃房產企業債務一個採用上述模式管理自己企業和投資組合的人，將會大大加快資金週轉，減少稅費支出。如果只有一家公司，可能會出麻煩， 承擔更多的稅費。 看看兩個企業的資產狀況，可以發現其中一個是企業資產，另外一個是租金資產。在這個例子中，這個人的資金被用來產生或獲得稅收優惠的兩種資產。這就是資金週轉或者資金運作，而不是資金放置的另外一個例子。
第224 頁 “你做不到" 開始的時候，我經常到一些小公司為那些僱員講授上述戰略。 當我在自己的投資課上引用這些案例時，常常會聽到四個詞：”你做不到”。正如大家所知道的，這些詞語決定了一個人的現實或者環境。 在結束討論的時候，我總是能聽到有人說：“這是很好的主意， 但你做不到。”他們還經常說：”你買不到那麼便宜的房地產了。” ”沒有新的抵押貸款或銀行家的同意，你就買不到新的房產。””你不可能有一家企業，同時擁有另外一個給這家企業出租房產的公司。” ”在美國或許可以那樣做，但在我們國家可能就辦不到。” 從此以後，我不再為那些僱員或者自由職業者講授這些投資戰略，而只為已經或者即將成為企業主、投資者的人講授。我讓其他傳統的投資顧問為那些僱員或者自由職業者去授課，並非因為那些僱員或者自由職業者的個人原因，而是因為他們的集體意識。正如前面所說的”我做不到”這類話常常決定了一個人來自於哪類群體。 上述事情每天都在世界好多地方發生，在所有我曾經到過的國家，透過抵押貸款購買一座房屋都是很普遍的事情，但是主要還是集中在一些較大的投資上。一個企業租用同一老闆的另外一個企業的房產，這種做法由來已久。它是一個很普遍的策略，麥當勞就一直那樣做。他們向個人授權，接著，這個人向麥當勞公司支付授權費以及場地租金。讀過《富爸爸，窮爸爸》的朋友，或許還會記得麥當勞的奠基人雷•克羅克所說的：”我的主業不是漢堡包，而是房地產。”顯然，雷，克羅克和他的團隊非常精通資金週轉以及如何利用資金獲取更多資產。 有價證券的資金週轉資金週轉的概念適用於所有資產，包括有價證券。當人們檢視第225 頁股票價格收益率時，實際上也就是在看資金週轉。當有人說某種股票的價格收益率是20時，那就意味著按照現在的價格和收益，收回整個股票投資需要20年。例如，如果現在股價是20美元，每年分紅1美元，那麼需要經過20年才能全部收回股票投資。 72 法則 72 法則是衡量資金週轉的另外一個標尺，這個法則用利率或年增長百分比表示。例如，如果你的儲蓄利率是10%，那麼你的存款將在7.2年後翻番；如果你的股票以年均5%的速度增值，那就意味著你的股票經過14.4年後就會翻番；如果你的股票以年均20%的速度增值，那就意味著你的股票經過3.6年後就會翻番。72法則直接將數字72除以利率或者價值收益百分比，就等於你的資金翻一倍所需的時間。 在20世紀90年代末的經濟高漲時期，很多金融規劃者和投資顧問到處鼓吹 72法則中的智慧。幾年前，我的一位年輕的投資顧問告訴我，他的組合投資每五年翻一番。因為他開始投資只有三年， 我問他怎麼知道會是這樣？他回答說，”因為近兩年來，我投資的共同基金每年平均增長超過了15%。”我很感謝他向我推銷共同基金的熱情，但是最終我還是謝絕了。我不知道他今天會怎麼說，我想告訴他投資市場的牛市和熊市的常識。有關牛市和熊市的故事告訴我們，牛市正是從谷底攀升而來，熊市是從巔峰滑落而來。也正如富爸爸曾經說過的”平庸的市場是為平庸的投資者準備的。” 家庭資金運作一個投資者可以採用的資金週轉途徑有多種，其中之一就是家庭資金運作。 我喜歡小股票的原因主要有兩點：首先，我是一個企業家，而不是一個公司法人。我喜歡而且懂得新創辦的小公司所面臨的問題，
第226頁而且對公司的發展前景有相當的預見和斷判能力。其次，小股票有兩到三培的增值潛力，遠遠超過了藍籌股。由於小股票比大股票有更快更好的增值潛力，在正常市場情況下，更便於家庭資金運作。 下面就是運用家庭資金的一個案例。 假如你購買某公司 5000只股票，每隻股價5元，那麼你就投資了2.5萬美元。不到一年時間，股市對你很友好，你所持有的股票上漲到10美元。那你現在擁有股票的市值就是萬美元。像我曾經那樣，作為一個貪婪的投資者你就會說：”股市還會上漲，我想等等再出手。”在這裡，也可以看出在進入股市之前，退出戰略是多麼重要。 不要繼續堅持等待，將錢放在那裡不動，一條增加資金週轉的途徑就是先丟擲價值 2.5 萬美元的股票，繼續持有價值2.5 萬美元的股票。儘管你只持有一半股票，但你已經收回了自己的資金。其餘價值2.5 萬美元的股票就是家庭運作資金。 我經常運用這個策略，但並不總是這樣。有時候股價從5美元上升到8美元，而沒有達到退出戰略中設計的10美元，我就會繼續持有。許多次股價低於 5美元，我的資金損失已表現在了賬面上。 有的時候，我用出售股票的戰略補償自己最初的投資，我對自己的投資感到滿意，儘管由於常常抽回一些資金而沒有賺到多少錢。 向資金輕鬆地說再見我的朋友基思。坎寧安常常朗誦一首短詩： 金錢說什麼我都無法拒絕， 我曾經聽到， 它向我說再見！ 我一直不能理解，為什麼有人會為投資市場的損失痛哭流涕。 當他們去雜貨店花了錢卻沒有買回東西時，他們不會哭泣；當他們買了車又折價賣掉時，他們不會哭泣。投資同上述行為又有什麼不第227頁同呢？ 一些投資者說：”只要不丟擲手頭的股票，你就不會有損失。” 當有人說出諸如此類的話時，往往意味著他們高價買入的股票現在價格走低，他們等著股價回升。在一些特定情況下，那樣考慮問題有一定合理性。另外一種相反的觀點認為，應該提早砍掉給你帶來損失的投資。有好幾次，我投資失誤，眼看著手中股票不升反降。 如果股價下跌超過10%，我時常就砍掉損失，尋求新的投資機會。 我這樣做主要出於以下兩點原因。 第一，如果我的注意力過分集中在損失上面，並且因為做錯了決定而導致情緒糟糕，我就會丟擲。我只想結束眼前的一切，重新開始。正如我在另外一本書中所講的，我明白在10項投資中，好的投資專案可能有兩三項，不好的也可能有兩三項，處於中間的就像躺著的懶漢。我偶爾也會讓懶漢躺著，只要他們不讓我賠錢。如果他們真的帶來損失，我就會除掉他們，反思自己的錯誤，從中汲取教訓。 第二，我喜歡購物。因此，即使我沒有錢購買，我也能感受到其中的樂趣，遠遠超過了購買、擁有並祈禱投資升值的那些人。正如我所說的，大多數人在折價出售了自己的汽車後並沒有哭泣，原因就在於他們接著會購買新車。 藍籌股能維持多久我還經常聽到另外一個投資戰略，那就是”投資長線專案，並且只購買藍籌股。”在我看來，這是一個陳腐不堪的理論，因為上述說法是工業時代的產物，並不適用於資訊時代。那種舊有的戰略不再發揮作用，因為藍籌股已經不再是藍籌股了。例如，如果你20年前購買了施樂公司的股票，即使它仍然是藍籌股，現在得到的可能只有傷害。我們需要思考的問題是，一個藍籌股到底能夠維持多長時間？ 10年以後，由於技術改變和其他的改進，很多今天的”財富第228頁 500 強企業”可能到時候已經不復存在。維持了65年之久的藍籌股公司，現在還不足10家。這些資料都已經證明，舊有的企業戰略已經不再適用於當今世界。 在這個技術革新日新月異的時代，一個公司的興亡盛衰可能就發生在短短几年的時間內。這種快速變化要求我們所有人以更加清醒的頭腦，集中精力推進資金週轉，而不是將資金永遠放置在那裡， 等候市場的潮漲潮落。購買、擁有和祈禱好運的戰略對於普通投資者來說無可厚非，但是對於那些希望年輕富有退休的人來說，這顯然不是一個高明的辦法。讓我們一起努力吧！
第229頁