用銀行家的錢投資幾天前，我與一個朋友以及她的父親共進晚餐，他是位退役飛行員。那天股市又下跌了3%，他顯得非常淚喪，因為他的退休金賬戶上的收益已經喪失殆盡。當我問他對市場有什麼評價時，'他說， ”我的另一個女兒告訴我，如果我的退休金全部損失掉，我可以搬到她那裡生活。” 我試探著又問了一句：”您的意思是，您所有的投資都在股市上？ “是的，”他回答說，”哪還會有其他投資呢？股市是我知道的惟一投資場所。” 並非多元化的投資組合今天提起投資，經常可以聽到這樣的說法：”投資長線專案，花費適中，讓自己的投資組合多元化，如此等等。”對於不大瞭解投資第230頁的人來說，這的確是一個偉大的信條。但是，我經常質疑的一個詞就是”多元化”。當聽到有人說自己多元化的投資組合的時，我經常會問他們”多元化”是什麼意思，得到的回答往往是：“我投資了成長基金、債券基金、國際基金和局域基金等。” 我的另外一個問題是：“它們都屬於共同基金嗎？”在多數情況下，我再次聽到了這樣的回答：”是的，我的大多數投資分佈在不同共同基金上。”或許他們的共同基金的確是多元化的，但事實上，他們選擇的投資手段——共同基金，卻並非多元化的，而是惟一的。 即便他們說：”我在股市有些投資，也投資了房地產投資信託公司 （REITS），另外還參與了一些養老金投資。”問題在於大多數的投資仍然限於有價證券範圍，人們很容易涉足並管理有價證券。正如富爸爸所說：”有價證券投資相對乾淨利索，容易操作。絕大多數人不是來自 B象限，他們也永遠不會像B象限的人那樣建立自己的企業， 也大多不會涉足房地產投資，因為房地產專案的獲取、運轉和管理是一項很有挑戰性的工作。” 在美國，就有超過11000個共同基金專案可以選擇，而且數目還在增加。共同基金的數目甚至比獲得共同基金投資的公司數目還要多，那為什麼會有這麼多共同基金呢？其實原因上面已經提到過。 共同基金乾淨利索，而這又往往成為保護公眾利益的代名詞。公眾面臨的問題，就是判斷這些超過11000 家的共同基金是否就是自己最好的選擇。你怎麼才能知道一項熱門基金明天仍然會表現良好呢？ 在這個世界上，你怎樣才能為將來退休選擇一項成功的基金？如果你80%的投資組合是共同基金，那是否就是真正意義上的投資多元化？是否就是明智之舉？我個人以為，答案並不是肯定的。將80 以上的投資組合放在不同的基金專案上，並不是真正意義上的多元化，而是規避投資風險的消極防範措施，很難實現財務自由。 共同基金的致命缺陷或許你已經注意到了，共同基金需要繳納間接稅。不幸的是，
第231 頁很多投資共同基金的人並沒有考慮到這一點。共同基金繳納間接稅意味著，如果獲利需要繳稅資本所得稅，這筆稅共同基金組織不會負擔，而是要由投資者個人負擔。這種缺陷在股市低迷的時候，顯得更為突出。當然，也有一些例外，比如一些退休基金的收益可以享受某些稅收延遲優惠。 假如這項共同基金多年來取得了很大成功，經營狀況良好，它投資的股票升值巨大。突然股市大跌，投資者惶恐不已，急於抽回投資。這項共同基金的管理者不得不立即拋售手中的績優股，歸還投資者資金。當他們拋售了股票之後，就會獲得一定資本收益。比如，一項基金擁有某公司10年前每股10美元的股票，等到拋售時每股上漲到50美元。基金管理者提早購買了這支股票，非常成功， 但出手之後，投資者就需要為40美元的收益繳納所得稅。在這種情況下，投資者個人可能要損失錢，因為共同基金會下跌，而投資者個人卻需要繳納所得稅。因此，在共同基金中，投資者個人必須繳納資本所得稅，即使已經損失了錢。我本人不大願意在實際損失錢的時候還要納稅，因為這就像為自己並沒有得到的收入繳納收入所得稅一樣。2001年初，很多共同基金投資者損失了大半投資，同時還需要根據基金管理者提供的報表繳納所謂資本所得稅。對我而言， 那是非常致命的缺陷。 這是不是意味著我對投資共同基金一概說”不"？答案是否定的，我本人就投資了共同基金。在《富爸爸投資指南》中，我討論過安全、舒適而富有的財務規劃，共同基金在你個人的財務規劃中可以扮演一個重要角色。必須尋找一個能幹的財務顧問，讓他幫助你制定正確的財務規劃，但更為重要的是，你所經歷的財務教育越多，就越有可能成為一個財務知識豐富的人。有一些很好的共同基金，透過研究潛在的基礎性東西來系統分析所要投資公司的狀況。 投資房地產的好處我朋友的父親，那位認為投資的惟一方式就是有價證券的退休第232 頁飛行員，現在終於明白了共同基金的致命缺陷。那次晚餐快要結束的時候，他說：”由於股價下跌，我損失了好多資金，即便如此，我還要繳納所謂資本所得稅，但願今後還能找到其他的投資方式。” "你為什麼不投資房地產專案呢？"我問道。 ”為什麼？它們之間又有什麼區別？”他反問道。 “它們有很多區別，”我回答說，“我來告訴你一個區別，非常有趣。” 這位退休飛行員呷了一口咖啡，說道：”說吧，我會認真聽的。” ”在房地產領域，我可以賺到錢，政府也會同意讓我將它當做賠錢來看待。”我說。 ”你指的是自己不僅賺到了錢，而且獲得了稅收減免，不必為自己賺到的錢納稅？”他問道。 ”政府給了我所得稅減免，而不是讓我繳納資本所得稅。”我說道，”政府希望我擁有更多的資金，而不是繳納更多的稅金。其中一個方法就是透過貶值，也就是富爸爸所說的’虛擬現金流’，那是普通人看不見的現金流。“ 那位退休飛行員靜靜地聽著，過了好半天才問道：”還有嗎？” “還有很多，”我回答說，“他們甚至會給你錢。” 〞怎麼辦呢？”他急切地問道。 “如果房子是個歷史建築，政府或許會給你一個課稅扣除，這筆稅收減免更有利於促進你的投資。”我接著反問道，“你認為政府會給你一個課稅扣除，讓你購買更多的共同基金嗎？” “不可能，”他回答說，”近來我所看到的，實質上就是為自己損失的資金繳納資本所得稅。說起來很有趣，我好像在為自己賠的錢納稅，而你賺到了錢卻獲得了稅務減免。除此之外，還有什麼我應該明白嗎？" “當然還有，”我說，“如果你的行為符合《美國殘障法案》有關條款，你就可以獲得支出50%的課稅扣除。例如，如果你用了1萬美元，修築了便於殘障人到達你的商業建築的輪椅專用道，那麼你就可以獲得最高限額 5000 美元的課稅扣除。”
第233頁 “你得到了 5000美元課稅扣除？"他顯然覺得有些不可思議， ”如果輪椅專用道用了不足1萬美元，情況又會怎麼樣？如果輪椅專用道只用了 1000美元，那又會怎麼樣？” ”你仍然可以得到支出 50%的課稅扣除，”我回答說，“不過，我還是鄭重建議你，在做諸如此類的事情之前，一定要聽取顧問的意見。在你做任何事情之前，必須首先弄清楚現行條例以及這樣做的好處。" 這位退休飛行員靜靜地坐在我的面前，若有所思，又問了一句： "還有其他需要注意的嗎？" ”還有很多，我無法在一次晚餐上講完，”我接著說，”不過，我可以說，與共同基金相比，房地產專案至少有三條優勢。” "有三條優勢？"他的臉上再次露出了詭秘的微笑。 “第一條優勢是，銀行樂於借錢給你購置房地產專案。目前所知，我很懷疑銀行是否願意借錢給你投資共同基金或者股票。或許他們會接受這些資產抵押，但是通常在你有了自己的資金投資後才能得到。〞 他點了點頭，追問道：”那第二條呢？” ”第二條優勢是，沒有資本所得稅。”我接著說，“如果你真正掌握了你正在做的事情。” “你的意思是，我必須為並沒有獲得的資本收益納稅，但是在房地產投資中，就可以避免收入所得稅，是不是？”他還是有些疑惑。 我點了點頭，”一直如此，透過我們常說的'1031置換'就可以做到這一點。比如，我們購買一個總價5萬美元的房子，首付款為5000美元，從銀行借貸其他的4.5萬美元。然後，我們將房子出租，每月的租金收入超過了給銀行的還款。這樣，我從房屋投資中獲得了現金流。” ”因此，你的錢就為你工作了，”他說道。 “是的，”我說，“而且，那種收入屬於被動收入，納稅也遠遠低於工資收入。在此，所謂工資收入甚至包括每月的薪水、儲蓄收入和401（k）收入。”
第234 頁這位退休飛行員點了點頭，一副若有所思的樣子。那晚時間很早的時候，我們已經討論了工資收入、組合收入和被動收入的區別。 我接著說道：”幾年過後，你發現自己5萬美元的租賃房價值已經攀升到8.5萬美元。出售房子就可以得到3.5萬美元，但是如果你將3.5萬美元收益投資到更大的專案中去，就可以獲得稅收延退，不必馬上繳納所得稅。” 他又一次默默地點了點頭，說道：”在這個例子中，你獲得了 3.5 萬美元的資本收益，卻無需繳納所得稅。我在自己的共同基金中損失慘重，但是還要繳納資本所得說。你得到了現金流，又用，虛擬的損失’和開支衝賬。按照你的實際收入，你的納稅額其實相當小，因為它們是被動收入，而不是工資收入。” ”而且，不要忘記如果符合《美國殘障法案》規定的公共商業建築要求，或者本身是歷史建築，那同時也可以獲得課稅扣除。”我補充了一句。 ”不，不會的，我怎麼會忘記課稅扣除？每個人都應該記著它。 你能不能再說說第三條優勢呢？”他追問道。 ”第三條優勢是，投資的房地產專案越大，銀行和政府越想借錢給你。”我說。 "為什麼會是那樣？"他顯然感到很困惑。 ”當你去找銀行家借錢購置自己的房地產專案時，假如說借100 萬美元，銀行家不是借錢給你，而是借錢給你的房地產。” ”兩者之間有什麼區別嗎？”他問。 ”當普通人跑到銀行申請貸款的時候，銀行就會評估其個人信用狀況。當同樣一個人想去購買一處小的租賃房，比如單身宿舍、聯合式公寓或者普通住宅，銀行仍然對他進行信用評估。如果你有穩定的工作，也能夠承受房屋的各項開支，銀行就會借錢給你，但是請注意不是借錢給你的房產。” “但是，對於比較大的房地產專案，當它的價格遠遠超出了他的個人收入，銀行就會考慮房子本身的收入和支出，”這位退休的飛行員問道，”這就是兩者之間的區別嗎？"
第235 頁 ”已經很接近了。”我說，“大型房地產專案的資產就是房地產本身和它帶來的收入流，而不是借款人的收入流。” ”因此，購買大型房地產專案比小型專案更容易。”他說。 ”如果你懂得了自己所做的事情，”我說，“從政府借款也是如此。如果你為了15萬美元的房地產專案向政府借款，他們很可能沒有多少興趣。但是，如果你想獲得的是整個貧民窟的改造專案，想提供安全的低收入者住房，政府往往願意借給你數以百萬美元。甚至可以說，如果你的房地產投資專案不足500萬美元，就很難得到政府官員的支援。” "還有別的什麼嗎？”他問道。 ”當然還有，”我回答說，”但是讓我先給你講一些有關房地產的基礎知識。” "比如說？”他顯得很有興趣。 ”在多數情況下，房地產專案不像有價證券的流動性那麼好，這意味著購買或出售房地產專案需要花費更長的時間。房地產市場不像有價證券市場那樣運轉迅速，它也需要積極管理。”我笑了笑說。 "你為什麼笑呢？”這位退休的飛行員問道。 ”因為對於專業房地產投資商來說，這個劣勢往往可以成為最大的優勢。”我說，“劣勢常常只是新手或不成熟的投資者的劣勢。” ”能給我舉個例子嗎？" ”很簡單，”我回答說，“因為房地產專案流動性不強，而且找到合適的買家、賣家都不容易，所以專業投資者常常就可以花時間完成一項交易。” "你是說，你自己也與賣家進行一對一的談判？”他問。 “是的，與買家也是這樣，”我回答說，“在股市上，人們常常只是買入賣出。買家和賣家之間很少進行任何形式的一對一談判，至少對於大多數投資者如此。” 〞那你的意思是，在股票市場中買家和賣家之間也可以有一對一的談判，是嗎？”他問。 ”是的，”我說，“但是，那往往發生在業內權威人士和專業操盤第236頁手之間，也可以透過合法方式進行，不過普通投資者很難做到。” ”噢，我明白了，”他輕輕地說，”但是在房地領域中這些談判一直髮生。“ “那也是房地產業的樂趣所在，“我回答說，“在房地產業中，你可以成為一個有創意、善於談判的高手，做成一樁好生意，降低或者提高價格，讓賣家一次性付款或者支付首付款。總之，一旦你掌握了這個遊戲規則，投資房地產就變成了一件充滿樂趣的事情。” “還有其他的嗎？”他又追問道。 “你可以削減開支，提升房產價值，比如增加一個副臥室，粉刷牆壁，賣掉周圍多餘土地等等。一個富有創意的房地產投資者，本身就應該是一個好的談判者，完全可以在自己經營的領域大有作為。 如果你是這樣的一個人，那麼你不僅可能在房地產事業上前景輝煌， 而且可以享受到很多前所未有的樂趣。” ”我以前從來沒有這樣看待房地產投資，”他說，”我所經歷的就是買賣自己居住的房子。不過回過頭來看，那的確充滿了樂趣，而且我在買賣自己房子過程中的回報，也比我現在共同基金的回報多。” 我似乎能感到他腦子裡燃起了希望，他終於發現除了差強人意的共同基金投資組合，自己還可以有多種投資選擇。時間已經很晚， 我們不得不就此打住，各自回家了。 幾周以後，他打電話告訴我正在尋找第一個租賃房產專案，而且過去的憂愁焦慮已經被快樂所取代。他說：”即便我的租金收入與支出持平，我仍然能賺到些錢。掌握了'虛擬的現金流’和稅法， 即使沒有賺錢也像取得了財務上的成功一樣。” 我所說的只有一句話：”看來，你真的懂得了這個道理。” 顧問們的不良建議對於投資者來說，聘請專業財務顧問非常重要，但是很多財務顧問本身並不富裕，也不是成功的投資者。記得一位專業財務顧問第237頁曾經在一家主流媒體上撰文指出："很多人在房地產專案上賺到了不少錢，但是這些專案主要集中在加利福尼亞、康涅狄格等地，我們許多居住在中西部的客戶很難有這樣的成功經歷。” 我覺得她的這種論調很荒唐，客戶應該解聘她。其實，那些生活在中西部的投資者未能在房地產中賺錢，原因就在於聘請了像她這樣的投資顧問。如果你真正掌握了房地產業、稅法和公司法，又有一個好的經紀人和會計師，即使房地產專案沒有升值你同樣也可以賺到錢，或者從出租房子中獲得收益。前面這篇文章認為只有加利福尼亞和康涅狄格的房產升值，這是錯誤的。如果她瞭解房地產市場，她應該知道在美國房地產發展最快的地方是拉斯維加斯、內華達等小城市，或者菲尼克斯、亞利桑那等大城市。她僅僅聽說了加利福尼亞和康涅狄格的情況，因為她只知道新聞中所講的那些東西，而許多投資新聞是關於有價證券的，涉及房地產的投資新聞本來就不多。她不懂得專業房地產投資者的知識，但是她還要以專家的身份提出所謂建議。 正如富爸爸常說的："不要向一個保險推銷員請教你是否應該購買保險的事情。”很多財務顧間都有點像保險推銷員，而不像一個高明的投資者。保險是一個重要的投資專案，但肯定不是惟一的投資專案。 怎樣尋找好的投資專案提起投資，我常常問自己：”如何尋找一個好的房地產投資項目？”回答是：”你必須不斷培養自己的眼光，發現別人發現不了的專案。“ 下一個問題是：”我如何做那個專案？" 回答是：”就像任何一個購物者尋找好的生意一樣。”在本書的開始，我曾經說過有些非常節儉的人，開著車從一個商場趕到另外一個商場，希望能買到價廉物美的東西。房地產還有其他好多投資都是如此，需要你首先成為一個專業購物者。
第238 頁 100:10:3:1 我的老朋友道爾夫•德洛斯博士曾經寫了富爸爸投資顧問系列叢書中一本，名叫《房地產致富：如何運用銀行家的錢使自己富有》。 自然，我們為這個選題費盡周折。在書中，他詳細講解了如何尋找很多人不曾注意到的房地產專案，他還講解了如何透過改造這些項目實現升值。如何買到合適的房地產專案，他稱自己的做法為100： 10:3:1 方法。也就是說，你必須分析100個房地產專案，並向其中 10個專案給出報價，答應的賣家可能有3個，最後成交的只有1個專案。也就是說，購買一個房地產專案，需要至少考察一百多個項目。 親吻很多青蛙你肯定已經知道，富爸爸喜歡用童話故事教育我們。其中他很喜歡的一個故事是：為了找到自己心目中英俊瀟酒的白馬王子，美麗的公主不得不親吻一隻只青蛙。富爸爸常說：“你不得不親吻很多青蛙，以便確認哪一個是屬於自己的王子。”在投資過程中，甚至在生活中的好多方面，那都是一句真理。今天，當聽說某個人25歲就找到了一個工作，並且在幹了一輩子，我總是感到非常吃驚。我一直擔心他們怎麼能知道一件好工作與一件壞工作的區別。當我遇見一個15歲就決心做醫生的人時，我也懷疑他在做出決定時是否運用了過去的現實。在投資和其他事情中也是如此。 富爸爸說：”大多數人不想親吻青蛙，最終的結果是嫁給了一隻青蛙。”他的意思是，在投資和有關個人未來的事情上，大多數人沒有用足夠時間去嘗試、思考。很多人不是用大量時間尋找好的投資專案，而往往是憑著一時衝動和小道訊息，或者根據親友意見安排自己的投資。
第239頁嫁給了一個青蛙我的一個朋友最近跑來對我說：“我聽從了你的建議，投資了一座租賃房專案。” 我有些吃驚，禁不住問道：”你買的是什麼樣的房子？” “我在聖迭戈市靠近海灘的地方買了一個很好的分戶公寓。” “你總共看了幾處房子？”我問道。 ”兩處，”她說，“經紀人讓我看了一幢樓中的兩套房子，我買下了其中一套。” 大約一年後，我問她的房產專案經營狀況怎樣，她淚喪地告訴我”，每月損失460美元。” ”為什麼會損失這麼多？ “一個原因是房主委員會提高了物業管理費，另一個原因是我不知道每月的租金該收多少，實際上比我想像的低多了。”她不好意思地說，”我比市場價多掏了 2.5萬美元，我不想每月損失錢，又不想以低於買入價 2.5萬美元的價格出售這個房子。” 正如富爸爸所說：”那是沒有親吻足夠多的青蛙的代價，如果沒有親吻足夠多的青蛙，你就有可能最終嫁給一隻青蛙。”我的這位朋友沒有做好自己的”作業”，她只能嫁給一個青蛙，她付出的代價夠昂貴了！ 如何評估一個好的房地產投資專案，答案就是：經驗是最好的老師。下面就是我和朋友們體會到10條重要教訓，另外我還會增加一些認為有用的內容。 不去購買的代價要經常去購買。” 當人們問我如何尋找好的房地產專案，我就會直接回答：“你需我贊同道爾夫•德洛斯博士的 100:10:3:1 理論，我和金曾經考第240 頁察分析了數以幹計的房地產專案。在回答”你們怎樣學到這麼多房地產知識”這個問題時，我常常說：”我們考察了成千上萬個房地產投資專案。”我們還對其中數百個專案給出了報價，不少報價對方一笑了之，沒有下文。所以關鍵在於，看過了這麼多專案給出了這麼多報價之後，我們關於房地產市場和人類自身的經驗和認識大大提高了。 當有人問：“沒有錢的時候，你怎麼做？”我的回答仍然是：”去購買。”在投資培訓課上，我常常說：”當你去購物中心的時候，沒有人問你是不是有錢。商家希望你購物閒逛，大多數投資專案也是這樣，購買、詢問、分析就是我接受投資培訓的主要過程。我所學到的投資知識在書本上是找不到的，就像大家不可能從書本上學會打高爾夫球一樣，你也不可能從書本上培養自己發現別人不曾注意到的投資專案的能力。你必須首先出去，必須去購買。” 事後智慧如果前面我的那位“嫁給了青蛙”的朋友不打算說：”房地產是一個非常糟糕的產業，你從那裡賺不到任何錢。”那麼她一定能夠從自己的經歷中學到不少珍貴的東西。不幸的是，當我問她學到了什麼的時候，她生氣地回答：”但願我以後再也不會聽到你這句話，整個市場已經發生了變化，現在你不可能從房地產中賺到任何錢。” 俗話說，”事後智慧”在於你必須不斷總結過去。我的那位朋友沒有回顧總結自己，即使我稱讚她採取行動的果敢，她仍然認為房地產不是一個好的投資產業。看來，她在房地產投資中來去匆匆， 代價可能超乎尋常的昂貴，因為她沒有從錯誤中學到任何東西，而這些錯誤和教訓本來可以使她更加聰明、富有。這就是帶有”出錯不好”想法的代價，如果她的想法是”我要採取行動，出了錯誤我會從中吸取教訓”，可能她就會成為更富有的人。過分追求完美，不許自己出現任何失誤的人，常常沒有辯證的眼光，會犯同樣的錯誤， 而從中學不到任何東西。
第241頁我的那位朋友在這次投資中忽視的問題主要有： 1.檢視更多的房地產專案； 2.從容不迫。還有很多好的投資專案，很多人輕率購買了房地產，因為他們以為自己發現的是世界上獨一無二的好專案； 3． 出租房屋市場和購房市場； 4.多個房地產推銷商會談； 5. 謹慎投資分戶式公寓。分戶式公寓常常有一個由房主組成的業主委員會，房主和投資者的看法並不一定完全一致，很多房主想讓自己的房產更好一些，因此往往花費了過多維修費用。儘管這對你的房子有好處，但是作為投資者，你卻因此失去了很重要的控制開支的權利； 6. 如果對開支失去控制，那同樣會影響到未來房產的銷售價格； 7. 不要在購買的時候就希望房地產價格會不斷攀升。不論社會經濟狀況如何，房地產專案本身都應該是一個好的投資。正如富爸爸所說的：”你的利潤產生於購買之時，而不是出售的時候。” 8. 投資不要感情用事。當你購買個人消費品時，憑著感覺走或許沒有什麼不好，但是當你為了投資購買時，感情用事往往會讓你陷於盲目境地。我的那位朋友對房產靠近海灘的興奮，超過了對投資回報的考慮，超過了對財務報表的關注； 9. 她沒有多少提升房產價值的辦法。你賺取很多錢的一個辦法就是控制開支、裝修或者提升房產價值，這都是在股票和共同基金市場不能做的。其實很多時候，只要增加一個車庫或者臥室，就能大大提升投資回報； 10.她沒有從這次經歷中學到什麼東西。這是一次代價昂貴的教訓，如果她樂於保持謙遜的心態，總結和再次嘗試，也許會從這次損失中得到數百萬美元的收益。但是，她不願意這樣做，只是輕率地斷言：”你不可能從房地產中賺到一分錢。”
第242頁教訓提升了你的眼力透過花時間分析成幹上百個投資專案，我的眼力慢慢得到了提升。當我給出一個專案報價，即使這個報價只會招來嘲笑，或者被傲慢地回絕時，我能從中學到一些東西；當我約見銀行家商討財務問題時，能從中學到好多東西；當我購買了一處房產時，也會學到一些寶貴的新東西，即使我損失了一些資金。今天，所有這些教訓， 不論好壞都成了我個人致富的教育和經驗，使我和金在房地產領域獲取了越來越多的財富。 偉大的投資專案從來就是在你大腦裡，而不在別的地方。在現實世界中，沒有一個”待售”的標牌會真正告訴你”這是一筆好交易”。培養大腦發現和談判一個好交易的能力，正是你自己的工作， 需要不斷付出和實踐。 人人都能做些什麼正如我一直承諾的，我認為每個人都能做那些讓自己致富的事情。在這一部分，人人都能做的事情就是去購買房地產。如果你和自己的合作伙伴願意花一週時間去看5個、10個、20個甚至25個專案，即使你沒有多少資金，我也敢肯定你的眼力得到了提高。分析了100項投資之後，我想你一定能發現一兩個讓你振奮的投資項目。當為自己能夠致富興奮的時候，你的大腦就轉化成另外一個環境，你也就可以開始尋找新的內容，這些內容可以解決”我怎樣才能賺錢致富〞的問題。 人人都可以做到上述這點，即使他們沒有任何錢，但這也是我和金的經驗。現在，我們有了更多經驗，分析判斷房產專案的程序大大加快。不論整個經濟環境好壞，我們總是能設法找到一個好的專案。當然我們不總是購買或給出報價，但是尋求、分析投資的過程讓我們的頭腦更清楚，目光更敏銳，並且讓自己有機會接觸大量第243 頁的投資專案。 一盒名叫《財務知識》的磁帶，可能對你的房地產投資會有所幫助。這盒磁帶中搜羅了各種必須閱讀的典型財務報表，其中一個是”預期勤勞一覽表”，它對於檢驗一座建築的物理狀態非常重要。 財務報表和回報預期為你提供了進行分析的財務資料，預期勤勞一覽表可以幫助你檢驗房地產的實際品質，為你節省甚至創造大量金錢，也可以作為分析和談判的工具。正如富爸爸所說的：”財務知識不僅僅是一組數字，它讓你掌握一些詞語，這些詞語可以幫助自己對投資專案的優缺點做出判斷。可以說，財務知識就是幫助你尋找普通投資者沒有發現的專案。”這盒磁帶可以在富爸爸網站上定購到。 最後一點就是，投資房地產或者其他專案不能抱著購買了一項資產就想依靠這項資產致富的心態。在房地產投資上，我和金打算購置10個專案，那就意味著我們需要看1000個專案。在這選定的 10個專案中，我們準備要有2個成功的大專案，2個可能賠錢的項目，它們都很快要被出售。剩下6個專案或者進行改造提升價值， 或者想辦法出售。不論房地產、股票、共同基金或者建立企業，成功的比率大體差不多，一個專業的投資者都應該瞭解這些。 尋找別人遺漏的好專案每個漁夫都有自己捉到漏網之魚的經歷，每一個房地產投資者也都有發現別人不曾注意的好專案的經歷。透過下面兩個故事，我們想鼓勵大家開始關注自己的前100個投資專案。 把問題變成機會故事一：幾年以前，我和金在離家幾個小時車程遠的山區旅行。 我們想休假幾天，享受森林中的平和與寧靜。同往常一樣，我們順便去了一個房地產商的辦公室，想了解最近有沒有待售的好專案。
第244 頁女僱員給了我們一些已經看過的標價奇高的專案，接著在她售房目錄中我們找到了一個已經停售的木屋，周圍有15英畝土地，整個項目標價 4.3萬美元。我問她為什麼要價這樣低。 她回答說：”那裡存在一個用水的問題。“ ”能否講得更具體一些？"我問。 ”那裡的水井不能經常保證足夠的用水，斷斷續續，這也是它多年沒有售出的原因。大家都喜歡這個專案，但就是缺水。” 〞帶我去看看吧！”我說。 ”噢，你不會喜歡它的，”她說，”不過我可以帶你去看看。” 大約半個小時後，我們站在了這塊草木叢生的山地上，中間有一個可愛的舊木屋。”問題就出在這裡，”她帶我們來到了水井旁邊， ”這口水井讓土地沒有足夠的用水。” 我點了點頭說：”是的，水的問題的確很嚴重。“ 過了一天，我同當地一位水井專家一起來到了那裡。專家看了看水井，對我說：”這個問題很容易解決，水井裡的水量很足，只是不同時間內水量會有變化。如果安裝一個備用水箱，所有的問題就會迎刃而解。“ "安裝一個水箱需要多少錢？”我問。 "安裝3000加侖的水箱花費大約是 2300美元。”他回答說。 我點了點頭，立即返回了房地產商的辦公室。我開出了自己的報價：“我願意用2.4萬美元購買那個專案。” ”這有些太低了，”她說，”即便存在用水問題。” ”這就是我的報價，”我回答說，”順便問一下，那個專案的最近一次報價是在什麼時候？" ”已經很久了，”她接著說，“可以肯定至少有一年多了。” 那天晚上，我接到了代理商的電話，她說：”完全出乎我們預料，你的報價被接受了。我實在很難相信他們居然接受了你的報價和付款方式。” ”謝謝！”那就是我所說的惟一一句話，我真有些按捺不住心頭的興奮。房主已經有一年多沒有接到報價了，甚至懶得花錢再去修第245頁整房子。他接受了我的報價，首付款只有2000美元，餘款一年後付清。也就是說，我用了很少一筆首付款買下了這個房地產專案，而且近一年內不用付款。 過了一天，我同水井專家一起來到了那裡，請專家安裝了兩隻 3000加侖的水箱。這樣，我們用不到5000美元就解決了水的問題。 一個月後，我和金來到了這個新買的小木屋，我們有大量的新鮮水可以盡情享用。離開那個小鎮的時候，我們打算將這個專案提價出售。我們開價6.6萬美元，而且在兩週後順利成交。水的問題徹底解決了，現在那個木屋的主人是一對夢想在山區擁有自己的家的年輕夫婦。 環境的改變故事二：我有一個朋友名叫傑夫，他是一位園林設計工程師。 他曾經告訴過我一個偉大的房地產投資故事，今天我再次把這個故事講出來與大家分享。 傑夫說：”大約一年前，一位女士給我打電話說：’我有一塊40 英畝的土地，我想請你去看看。'她以27.5萬美元的價格取得了這塊土地的購買權，但是所在的小鎮反對她進行任何開發。” “那她為什麼找你？”我問。 ”她想請我為這塊土地以及整個小鎮做一個遠景規劃，她同時還聘請了一位原城市規劃設計師。” "後來發生了什麼事情？”我問。 “我們做出了規劃圖，寫出了關於未來小鎮發展的建議，送交鎮議會。但是，我們的規劃和建議被拒絕了三次。”他回答說。 “為什麼？我問道。 ”小鎮的議會很關注這個問題，不斷請我們進行修改。”他回答說。 “他們不斷要求你們拿回來修改，是嗎？"我問道。 “差不多是這樣。實際上，我們也不斷徵求他們的意見，不斷對第246 頁自己的規劃設計作出修改。最後，小鎮議會終於接受了我們的規劃設計，並且將那位女士所擁有的土地從農業用地轉化成商業用地。” "他們重新劃分了那位女士所擁有的土地？”我吃了一驚，“從農業用地變成了商業用地？這種改變使那位女士的地產升值多少？” “等我們的規劃獲得透過，她就以650萬美元的價格將那塊地產賣給了一個國家保險公司，他們想在那裡建一座飯店。”他回答說。 "整個過程用了多長時間？”我問。 “總共九個月，”傑夫回答說，”根據協議，她給了那位原城市規劃設計師和我每人2.5萬美元勞務費。” “那也就是說她花了5萬美元，賺了600多萬美元，是嗎？”我感到難以置信。 傑夫微笑著不斷點頭，”是的，那塊地皮已經閒置了好多年，看過的人都說有點太貴了，但是她預見到很多人沒有注意到的一點， 非常專業地給所有人展示了我們眼皮底下不曾發現的賺錢機會。” “你對自己僅僅得到了 2.5萬美元感到沮喪嗎？”我問。 “不，一點不，這是一個很公平的報酬。另外，我贊同她賺了那麼多錢，因為她冒了很大風險。如果我們不能讓鎮議會改變那塊地皮的劃分，她就會損失很多錢。而且，我將永遠感激她開闊了自己的眼界，她教我看到了以前不曾注意的東西。只要我們花些時間培養自己大腦和眼力，就可以發現自己身邊存在大量機會。” 我祝賀他獲得了新的現實領悟，我說：“你得到的其他一些東西遠遠超過了 2.5萬美元報酬，是嗎？” 傑夫點了點頭，他說：”這些東西可能更珍貴。那位原城市規劃設計師對報酬有些不滿意，但是我不這樣認為。我經常聽你談論富爸爸的環境和現實，但那些東西以前從來沒有真正引起我的注意， 現在我開始注意了。在我看來，這些詞語的價值應該超過了上萬美元。我也想到了那位女士可能會更加富有，因為她的環境更大，考慮的也全是數百萬美元以上的大專案。她從B象限出發思考問題， 而我仍然從S象限出發考慮問題。即使她不給我一分錢，我從這件事情上所學到的東西也是非常寶貴的，因為它永遠改變了我的生活第247 頁那位女士用自己的行動教會了如何成為一個富人。” 重新劃分土地的用途是一個簡單的環境改變，從貧窮到富有同樣也是一個簡單的環境改變。如果願意，每個人都可以做到這一點。 怎樣保持自己的財富早在少年時代，道爾夫•德洛斯博士就開始了對富人的全面研究。17歲那年，他發現大多數富人或者從房地產業中發財，或者將自己擁有的很多財富投入到房地產上。富爸爸也是這樣做的，儘管他從企業和股市賺了很多錢，最終還是將很多財富放在了房地產上。 富人這樣做的主要原因有以下5點： 1 稅收法律鼓勵富人投資房地產業； 2. 房地產業有更強大的槓桿作用。透過動用銀行家的資金，富人可以變得更富； 3. 房地產業的收入是被動收入，稅率最低。如果從出售房地產中獲利，這些利潤還可以獲得稅收延遲，投資者可以運用這筆本來屬於政府的資金進行再投資； 4.房地產業賦予投資者更多的控制自己資產的機會； 5. 如果投資者懂得如何管理資金財產，房地產業就是放置資金的最安全的場所。 對於普通投資者來說，用大量有價證券保持自己的財富風險實在太大。正如本書一再提到的，如果一個退休者的有價證券在股市危機中損失慘重，會是一個什麼結果？如果有價證券全部損失又會怎麼樣？當然，如果這個人懂得在股市疲軟的情況下保護自己的資產，結果或許還會稍微好些。如果你只想用有價證券保持自己的財富，那麼，下面一章就顯得非常重要。
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