如果你還準備將部分地塊轉租出去，那就更得小心了。 在重新整理協議，抹去自己擔保人身份的同時，我們發現很多業主非常強硬。他們不願意再和我們續簽租賃合同了。所以，如果業主要求以你個人為合同進行擔保，那你就得仔細考慮是否願意為此承擔連帶責任了。這一點在進行決策的過程中非常重要。 房地產分析（10） 如果業主要求以你個人為合同進行擔保，那你就得仔細考慮是否願意為此承擔連帶責任了。因為這有可能成為你後半生的負擔。 在有過幾次負面?經歷之後，我不僅終止了自己所有的個人擔保協議，還為給那些盈利能力較差的地塊都新增了一個“降落傘”式的退出條款。通常來說，業主們對於這類長期租賃合同中的退出條款都會非常牴觸，或是直接拒絕。與此同時，我的理由也很強硬：在租賃的初期，我會投入大量的成本進行裝修。所以，除非迫不得已，我是不會輕易放棄的。有時，我也會做一些妥協。比如說，如果碰到了非常中意的店址，我可能會同意做三五年的短期個人擔保，或是答應業主一次性償付全款。但不管怎樣，我都時刻作好了面對不利局勢轉身走開的準備。所以，我絕不會簽署那些苛刻的長?合同，讓自己被它束縛。 機不可失，時不再來對於旗下的每一個房地產專案，你都得面臨是否將其出售的選擇。以我的經驗來說，這個決定並不難做，因為利弊通常都顯而易見。如果價格合適，那就賣掉好了。分析的作用只在於判斷到底是出售還是持有對你更有利罷了。我作過很多精明的出售決策，也經歷過很多讓我抱憾至今的錯誤決策。 總的來說，在出售這類生意的時候都會有一些總體的判斷標準。當然了，具體情況各有不同， 所以相應的判斷標準也存在著差異。對於連鎖餐飲業來說，最重要的判斷標準就是年現金流周轉率。如果年周?率為6，說明運營得不錯，店鋪通常可以賣出一個好價錢。而如果週轉率僅為 4.5，那就非常一般了。我口中的現金流，更準確地說應該是息稅折舊及攤銷前利潤（EBITDA）。 對於現金流的定義或多或少存在著一些差異，但這個指標是我自己一直在用的標準。 房地產分析（11） 總的來說，在出售這類生意的時候都會有一些總體的判斷標準。當然了，具體情況各有不同， 所以相應的判斷標準也存在著差別。 當然了，所有?易的原因各不相同，價錢也差別很大。在同行當中就流傳著這麼一個便利店的故事——這家店主非常聰明，他準備透過現金流之外的因素幫他達到銷售的目的。所以，每當有感興趣的買家來實地看店的時候，這個店主都會把屋子四處倒滿垃圾，還把洗手間弄得亂七八糟的，給人一種髒亂差的印象。當買家來參觀的時候，店主就會帶著他四處看看，並告訴買家： “只要改善運營，這家店的銷售額和利潤就會有很大的增長空間。”還有一個較常見的提升現金流的方法，就是店主把自己的工資、費用和補貼等加回到現金流當中來，以提升賬面的現金流。 總之，店主會想盡?切辦法讓自己的現金流和報表顯得更加好看。不過，聰明的買家和賣家會根據行業標準來計算現金流，從而得出更客觀、更具比較價值的資料來確定最終的售價。 我和羅伯特?普利將夏威夷島上的漢堡王餐廳賣了個高價（店面一年的銷售額），這可非常罕見。 不過，我們的店開在美麗的夏威夷，管理和地段都沒的說，顧客對我們的店也是趨之若鶩。我們大體上分析了一下，就決定將它賣掉。因為我也出售過很多業績良好的餐廳，不過像這樣賣出一年銷售額高價的情況我還從來沒見過。 要說到尚未開發的空地出售，主要就看你有多貪心了。多高的盈利你才覺得滿足？對於空地來說，並沒有太多的經驗可講。你需要判斷出售、持有或是自行開發究竟哪條路可以為你帶來最大的利潤。當然了，那些決定出售的業主大都是因為自身不具備繼續開發的能力。在這種情況下，你的決定似乎也不是一件很困難的事。 我就有過失敗的出售經歷，其中最難忘的莫過於過早地賣出了夏威夷的民宅。就在我賣出之後一兩年裡，房屋的價格上漲了1 倍之多。當時，美國的大部分地方房價都出現了迅速的上漲。 我和其他很多的賣家都錯誤地估計了局勢，錯過了這一波上漲的行情。 當然，錯過了市場的高點，沒能及?出手也是讓人痛苦的事兒。不僅如此，我們還經歷過在市場下跌的過程中由持有策略帶來的嚴重損失。 與此同時，除了價格之外，還有其他的一些因素也在影響著房地產的買賣策略。比如說，我們的精力有限，所以有時你會把那些難以打理周全的房產賣掉。有時，市政府會提出一些新的規劃，而這些新的規劃措施對你的業務會產生積極或消極的影響。還有些時候，為了避免公司的骨幹跳槽，你還需要透過員工持股的方式留住他們。總之，在作出每一個決定之前，你都需要像制訂建造或收購計劃一樣，根據當時的情況進行分析。 ---------------------------- 本書由財務自由之路部落格:http://www.rdblog.net/分享！ 宣告：本書只供讀者閱覽，請在下載24 小時之後刪除，不得用作商業用途；如果喜歡請購買正版圖書！ 更多關於富爸爸資料請登入財務自由之路部落格http://www.rdblog.net/ 獲取靈感，資訊和支援，需要提高你的財務IQ 現在就加入我們吧。帶你走向財務自由之路！ 富爸爸部落格：www.rdblog.net QQ：80125189 歡迎交流！ ----------------------------