0 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告
1 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告目錄法律宣告 ........................................................................................................................................................ 2 概要 ................................................................................................................................................................ 3 美國住宅市場回顧和展望 ............................................................................................................................... 4 市場現狀與主要趨勢 ...................................................................................................................................... 6 投資策略概述 ................................................................................................................................................. 6 投資策略成功要素 ........................................................................................................................................ 10 “轉售”策略獲利模式 ................................................................................................................................ 12 “轉售”策略的挑戰與風險 ......................................................................................................................... 14 “租賃”策略獲利模式 ................................................................................................................................ 14 法拍屋租賃市場需求 .................................................................................................................................... 16 “租賃”策略的挑戰與風險 ......................................................................................................................... 19 宏觀政策影響 ............................................................................................................................................... 20 法拍屋投資人貸款 ........................................................................................................................................ 21 結論 .............................................................................................................................................................. 21 關於盛富資本 ............................................................................................................................................... 22
2 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告法律宣告一般宣告本評論由盛富資本國際有限公司製作。本評論中的資訊均來源於我們認為可靠的已公開資料，但盛富資本國際有限公司及其關聯機構（以下統稱“盛富資本”）對這些資訊的準確性及完整性不作任何保證。本評論中的資訊、意見等均僅供投資者參考之用，不構成所述房地產買賣的出價或徵價。該等資訊、意見並未考慮到獲取本評論人員的具體投資目的、財務狀況以及特定需求，在任何時候均不構成對任何人的個人推薦。投資者應當對本評論中的資訊和意見進行獨立評估，並應同時考量各自的投資目的、財務狀況和特定需求，必要時就法律、商業、財務、 稅收等方面諮詢專業財務顧問的意見。對依據或者使用本評論所造成的一切後果，盛富資本及 /或其關聯人員均不承擔任何法律責任。 本評論所載的意見、評估及預測僅為本評論出具日的觀點和判斷。該等意見、評估及預測無需通知即可隨時更改。過往的表現亦不應作為日後表現的預示和擔保。在不同時期，盛富資本可能會發出與本評論所載意見、評估及預測不一致的研究報告。 盛富資本的銷售人員、交易人員以及其他專業人士可能會依據不同假設和標準、採用不同的分析方法而口頭或書面發表與本評論意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點。盛富資本沒有將此意見及建議向本評論所有接收者進行更新的義務。盛富資本的資產管理部門以及其他投資業務部門可能獨立做出與本評論中的意見或建議不一致的投資決策。 特別宣告在法律許可的情況下，盛富資本可能會持有本評論中提及公司投資品種並進行交易，也可能為這些公司提供或爭取提供投資銀行業務服務。因此，投資者應當考慮到盛富資本及/或其相關人員可能存在影響本報告觀點客觀性的潛在利益衝突。投資者請勿將本評論視為投資或其他決定的唯一信賴依據。 本評論的版權僅為盛富資本所有，未經書面許可任何機構和個人不得以任何形式轉發、翻版、複製、刊登、發表或引用。
3 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告概要 2012 年2 月，股神巴菲特接受CNBC 採訪時公開表示目前是投資美國房地產的絕好時機，以下是具體摘要： 如果我有足夠的人力和適當的投資方法，便會在市場上像收購一家大企業一樣一次性買入成千上萬棟住宅，並毫不猶豫地將他們全部收入囊中。現在這一投資類別非常吸引人，如果有足夠的人手和專業人員，我會以合適價格買入、改造並出租。同時我也將到銀行辦理按揭貸款，充分地利用金融槓桿去控制這些巨量、升值潛力巨大的資產， 這是任何人都無法抵禦的投資機會。 資料來源：CNBC 財經論壇節目，2012-02-27，星期一高盛在2012年7月23日的報告中將美國房地產行業評級從“中性”提高到“具有吸引力”，指出美國房地產市場現階段值得投資。市場正在“強勁”復甦中，並將引發新一輪購屋潮。不管高盛的預測是否準確，一些利好因素正在顯現，包括房價上升、就業增長、政府政策支援及所謂“影子”庫存下降。 今年公寓建造訂單數開始上升，而同期按揭貸款利率跌至歷史低點，存量房供應開始萎縮。美國灣區房價已自底部上升10%—20%，高盛預期2014年美國新屋銷售將達到70萬套。去年美國政府對房地產政策進行了微調，提高供給的同時增加需求，創造出對投資人十分有利的投資環境。 我們的看法是儘管美國市場仍會出現震盪，但畢竟已下跌5年，後續下跌空間將十分有限。市場不可能無休止在低位徘徊，長下跌週期意味著上升週期即將來臨。隨著過去一年影響房地產市場不利因素逐漸消失，市場將在3—7年中震盪上行。最近政府的扶持計劃包括把法拍屋賣給投資者用以租賃，並透過再融資計劃幫助財務困難的家庭進行再融資。 自2005年盛富資本涉足美國房地產投資以來，經過七年佈局，已經做好充分做好了抓住本次機遇的準備。我們在美國的投資機構透過本地化運營，以三種方式對物業進行收購、改造，最終出租或出售：（1） 直接向銀行洽談購買、（2）從法院拍賣收購、（3）在二手市場上向銀行購買打折物業。根據以往經驗， 稅前年回報率可以達到35%。隨著越來越多的投資者進入市場，該回報率可能將被攤薄，但依然能維持在年均15%-20%。雖然風險投資和私募股權投資能夠創造更高的預期回報，但他們必須承擔遠高於法拍屋投資所承擔的風險。 法拍屋投資模式在美國已存在50年，但過去只被少數個人投資者採用，因為過去法拍屋投資機會有限， 而且需要大量人力進行尋找和篩選。次貸危機爆發後，市場上大量法拍屋的湧現創造出無數潛在商機，吸 “ ”
4 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告引了大批機構投資者的加入。連我們的美國合夥人都不惜辭掉高薪厚職，全職從事法拍屋投資。 不論次貸危機是否在2-3年內結束，未來這種投資業態將繼續存在，但利潤可能因新進入者增加而攤薄。 根據房地產行業分析報告，預測未來5年內每年將會有約100萬棟房子被翻新出售，行業中成千上萬的散戶投資者與機構投資者將最終完全消化目前銀行積壓的存量房，這些存量房釋放的過程中，房地產市場將經歷持續反彈。 此研究報告的目的在於分享研究結果和成功運營經驗，探討如何抓住這30年難遇的房地產投資機會， 低風險掘金美國法拍屋市場，尋找志同道合的合作者。幫助投資者根據投資偏好與風險承受能力制定相應的投資策略，選擇切入方式和渠道，確保在做決策前認清市場行情。 美國住宅市場回顧和展望透過研究自羅斯福新政以來的美國房地產市場週期，我們發現房地產市場迴圈週期（上升和下跌）一般是4-7年。2000年以來由於多年信貸過度寬鬆導致流動性過剩，令美國房地產市場經歷了長達7年上升。 2008年，在經歷了信貸狂歡與非理性高價之後，熾熱的市場最終崩盤。 截至2012年，美國已經經歷了5年的下跌和低位徘徊，本次週期前所未有的持續了12年。我們認為目前美國正面臨一難得機遇，歷史反覆證明，長下跌週期的結束意味著長上漲週期的到來，目前我們正處於這個週期轉折點。 房地產週期方面，香港市場具有很好的參考意義。1997年香港房地產市場達到頂峰，隨即進入漫長的陰跌期，直到出現非典的2003年，這一下行週期足足花了6年時間，經歷了超出任何下跌週期的痛苦煎熬。 但這一前所未有的下跌週期繼而帶來了長達8年的上升週期（直到2012年）。一些研究機構統計，房地產的上升週期一般比下跌週期多兩年。從房地產週期論的角度來看，美國正面臨著這樣一個拐點。 圖I詳細描述了美國房地產市場自1988年以來經歷的市場週期與走勢。圖II描述了美國加州灣區與波士頓地區1987年至今的房地產價格指數。
5 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告法拍屋投資模式一直具有濃厚的散戶性質，機構投資者管理的資金巨大卻沒有足夠多的專業人士跨地區管理龐大的隊伍和批次買入機會，次貸危機的出現使機構投資者能在短期內找到大量投資機遇。以價值為導向的小型機構投資者透過向銀行和法院廉價收購法拍屋（債務人無法償還貸款的住宅物業和經營性物業），經過價值提升後在市場轉售牟利。盛富資本便是該領域的先行者之一。 按照投資市場的一般原則，投資獲利的比例與投資風險掛鉤，高回報意味著高風險，次貸危機的出現卻顛覆了傳統經驗。大量投資機會的湧現導致供求資訊不平衡，使投資者可在住宅物業市場以較大折扣和不動產投資級別風險（一種低風險投資級別）獲得高風險投資才能獲得的回報。市場不對稱性，導致高盛圖I. 1988—2012 年標準普爾S&P/Case-Shiller 全美住房價格指數走勢資料來源：標準普爾，盛富資本圖II. 1987—2012 年標準普爾S&P/Case-Shiller 美國舊金山灣區（左）與波士頓（右）住房價格指數資料來源：標準普爾，盛富資本
6 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告和巴菲特都認為法拍屋是30年來難得的投資機會。根據歷史經驗，法拍屋投資者通常能獲得15%-20%的稅後回報率，當市場出現供求失衡時，這一回報可提升到35%-40%。 市場現狀與主要趨勢對法拍屋投資者而言，市場機會最重要的預測參考指標是來年法拍屋的換手率。根據Amherst證券公司研究，未來六年內違約房屋數將會在800-1000萬之間。每棟房屋在重新投入市場前都需要改造修繕，這同時為市場提供了一定的就業機會。由於盛富資本能利用這種投資模式創造就業，所以也能為中國的投資者辦理EB-5直接投資移民。 資料來源：Amherst 證券公司，盛富資本從上述圖表可發現，未來美國投入市場的法拍屋潛在數量巨大。據統計，加州29%的法拍屋由第三方(投資者)購得，由於聯邦政府為了防止市場上流透過多的法拍屋壓低房價，其餘71%繼續留在銀行系統內。而銀行系統內又有40%的法拍屋再次被市場消化。根據以上資料，可推斷成交的法拍屋數量 = 所有法拍屋數量*29% + 所有法拍屋數量*71%*40% = 所有法拍屋數量*57%。根據Amherst證券公司的研究資料，以 1000萬棟法拍屋測算，未來6年內約570萬棟會被投資者買走，平均每年100萬棟，以每棟15萬美元價格計算，未來市場上每年將有1500億美元的法拍屋可供投資。 投資策略概述作為法拍屋的投資者，一般可以用以下三個渠道獲得投資機會，它們各自擁有不同的潛在回報率和優缺點: 1 ) 折價割讓（Short Sale）
7 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告折價割讓發生於按揭貸款人出現違約，銀行無法收回貸款的第一階段。當按揭貸款人通知銀行無力或無意繼續供款時，按揭貸款人可與銀行談判，並獲得同意在某時間內向市場折價割讓產權。一般情況下， 房產會以10%-15%的市價折讓賣給第三方，銀行需要承擔部分損失。銀行需要根據業主的經濟情況決定是否同意業主折價割讓，業主也需要足夠大的動力才會接受喪失全部本金並搬出，業主接受的主要原因是因為透過達成三方協議剩餘的貸款將不會被銀行追溯。 折價割讓談判需要一定的技巧，談判時間難以確定。好處在於投資者有足夠時間對房屋所有權和現狀調查，缺點在於隨著時間拖延、競爭者會加入令價格最終無利可圖。競爭者不理性會導致利潤降低，採用現金而不是依靠按揭貸款將更有競爭力。對銀行而言，現金買家的交易無須以按揭是否能夠獲得審批為前提，大大降低交易的不確定性，從而使得銀行所需要花費的談判和交易成本大幅減少，銀行一般可給與 10%-15%的折讓。 2 ) 郡法院拍賣的房屋（Foreclosure） 在折價割讓的寬限期結束後，如果業主仍不能按目標價出售房屋並還清拖欠貸款，其房產將以公開拍賣形式（Public Auction）賣給第三方，買主需在郡法院競拍後支付現金。現階段的法拍屋購買者一般是經驗豐富的專業投資者，參與該領域要求投資者具備專業經驗並擁有豐富資源。只有專注於不良資產投資的投資人和機構才有足夠的專業知識和資源在該階段管理風險。公開拍賣會上開出的價錢折扣一般在15%-30% 之間，操作得當的投資者可獲得豐厚利潤。這種交易方式還可避免與業主交易帶來的各種不可預見的糾紛。 過去盛富一直是該環節活躍的投資人，一般能以低於市場20%-25%的折扣購入房產，隨著逐漸多的機構投資者加入，競爭的激烈程度增加，潛在回報將有所降低，大約在15%-25%之間。參與拍賣屬於專業門檻比較高的領域，由於拍賣物業的法院和拍賣行對於物業的現狀和權益不作任何保障，所以投資者往往需要花費大量時間進行謹慎調查，但是由於向法院收購房屋不是一般投資人能夠參與，這也成為機構投資人能夠在短時間內買到物業的重要渠道。盛富資本的優勢在於在這個環節上建立了完整的風控體系，把這勞動密集但高成本的謹慎調查工作由中國團隊進行，低成本地創造了很好的協同效益。 3 ) 銀行持有的法拍屋 （Real Estate Owned by the Lender，簡稱REO） 過了寬限期以後，房屋的業主最終將房屋產權過戶給銀行，銀行再進行拍賣或銷售。一般而言銀行會保證產權的完整性，並對房屋進行必要的修繕，不過仍然有許多法拍屋房屋狀況不佳。該階段買家有足夠時間對房屋進行謹慎調查，競爭比前兩種都要激烈。我們在該環節中往往能獲低於公開市場價格10%的折扣。在此階段，任何人都可以透過地產經紀參與投資，這導致競爭增加和回報降低，如果是散戶投資者， 往往只能依賴該渠道，這使他們在市場需求旺盛時找不到適合的物業。
8 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告貸款履約良好：貸款準時支付（目前在美國加州等地區，房產價格比高峰期下跌比率在30%—80%之間，但市場正在緩慢恢復。） 第1 天拖欠貸款情況出現: 抵押貸款應按月支付，如到期日後第一天未能支付視為第一次拖欠。（拖欠影響信用記錄，導致後續貸款困難） 第31 天第二次拖欠貸款出現: 如第二個月未能按時支付，視為第二次拖欠。 第32 天違約: 貸款人將於第二次拖欠貸款的第二天被視為違約。 第40 天—90 天違約通知: 此後60 天內，貸款人將收到銀行違約通知信，銀行在法院登記違約事件，拍賣程式啟動，全部貸款立刻到期。 第130 天—180 天靜默期: 從記錄違約通知當天開始有90 天靜默期，期間貸款人可支付所有欠款和罰款解除被拍賣危險。靜默期後債權人將向貸款人用信件通知房子被公開拍賣日期（一般在三週後）（如銀行同意可與第三方商討折價割讓）。 公開拍賣或公售5 天前： 違約人有糾正違約而避免出售的權利 - 違約人可在房子被信託人公開拍賣的5 天前糾正違約，一旦到期違約人損失房子贖回權。 第150 天—200 天郡法院安排公開拍賣：房產取消贖回權並被以拍賣的方式售出。 銀行持有的法拍屋公開出售：被銀行收回產權，對房子進行一定程度的整理後，委託經紀人在未來數月內在市場公開銷售。兩種出售有很大差別。 第180 天—230 天驅逐寬限期：貸款人在房產被售出後的30 天內仍有居住權。 再融資（Refinancing）：在貸款未拖欠前，如出現還款困難可向其他銀行貸款償還抵押貸款。即便在違約後，貸款人也可將房子委託經紀出售。 早期違約處理（Delinquency Counseling）：貸款人仍有多種選擇恢復貸款正常，可在顧問協助下制定還款計劃，債務重組和緩期計劃。 違約後2-3 個月：即便違約後，在中介機構的幫助下可與債權人協商恢復貸款的正常。 盛富在此階段與業主和債權人接觸要求收購，如成功可以10%-15%市場折扣買入物業。這種投資方式叫折價割讓。業主可能最終選擇其他方式，所以拖的時間較長並且成功交易率只有15%。 延續貸款：避免取消贖回權最簡單方法是償付所有貸款和費用，但沒有額外資金來源通常不可行的。如果法院拍賣的房產由於業主在最後限期內提出銀行接受的償債方案，或出現業主申請破產保護，90% 的拍賣將最終延遲。 - 投資機會是以市價15%-25%的折讓從拍賣官購得房產，風險是拍賣方不負責產權完整性和權益安全，買家需要自行謹慎調查，收購方須為專業房地產投資人，需全部動用現金。 - 盛富也參與銀行持有的法拍屋公售，但公售只折扣於市價10%，買家可以買保險保證產權完整性和沒有第三方債權。 表II. 美國房地產投資機會流程表資料來源：盛富資本
9 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告收購法拍屋好處是“大幅度折讓於市場”，因為美國的房產有一定持有成本，包括房產稅和物業稅， 加上銀行在處理這些房屋過程中成本很高，因此都急於折讓脫手。大部分法拍屋價格低廉，其中許多法拍屋是狀態非常好的豪宅，而價格僅是高峰時的一半甚至更低。若這時以低價購入，將來市場回暖時售出即將獲得大幅收益。例如：我們在去年曾經以43 萬美元買了兩處租賃物業，購入整理後經評估值80 萬美元， 在持有過程中可以獲得4500 美元的月租金，租金回報比高達12%。若現在出售扣除成本後獲利可達25 萬美元。購買法拍屋的確非常划算，但通常投資收益越大風險也越大。投資者有三種參與方式分享法拍屋市場利潤： 1）直接投資投資者自行考察市場，參與競拍，裝修設計，尋找施工團隊，管理預算並擬定最終退出方式，退出時投資者可自行管理，也可委託中介機構代理出租與房屋維護。 優點：此種模式投資者獲益最多，但需花費大量時間和精力。投資者需要從銀行手中直接購買，並擁有在此過程中的所有技能。進行直接投資的外國投資者可以辦理EB-5 和EB-1C 的移民。 缺點/風險：投資者需在此領域擁有豐富經驗，因為整個流程涉及環節眾多（包括拍賣競價、裝修設計、 租售管理、運營維護等），各個環節聯絡緊湊，稍有不慎即可導致投資失誤。經驗匱乏的普通投資者可能投入巨大精力卻得不償失。 2）參股專業投資管理機構共同投資法拍屋專業投資管理機構打造專業的投資管理系統與團隊進行投資，投資者可參股投資管理機構共同分享投資利潤。目前的行情是在收益滿足最低優先回報率後的利潤由投資者和投資管理商間對半分成。投資管理商的投資佔股一般為5%—20%，其餘份額則由投資者補足。投資管理機構會承諾所有收益按出資比例優先分配給投資者後才輪到投資管理機構分成。 優點：投資者無需參與具體運營，無需投入大量時間與精力即可分享法拍屋市場利潤。因其投資標的清晰，便於監管，投資者可以自己獨立測算單次買賣的回報並最終得出自己的回報。 缺點/風險：市場上法拍屋投資管理機構眾多，良莠不齊，經驗豐富且恪守職業道德的投資機構真偽難辨，有實力的投資管理機構也不排除投資失誤的可能性，多種原因導致投資風險增加。 3）投資法拍屋基金
10 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告被動型投資者還可透過投資法拍屋基金來分享收益，如“轉售”基金、“租賃”基金、房地產信託基金等。基金經理以成熟的投資理念、專業策略與技術支援取信於廣大投資者，並執行代客理財，定期公佈業績，投資者可自行選擇專業的基金機構。 優勢：投資者不用參與基金日常運營。投資者的最大損失僅限於投資金額，擁有有限責任。基金經理執行資金調動責任而不是等待型被動投資，定期公佈業績接受監督。 缺點/風險：無論投資回報是否為正，基金管理者都要收取固定管理費，雖然基金公司會提供比私募運營商更透明的報告，但投資者在投資前還是需要詳細調查基金公司的背景與業績，理解基金經理的投資風格是否適合自己。投資者需時刻留意其投資策略的變動，特別是市場轉向時，基金經理有可能會冒風險追加投資來維持收益。 投資策略成功要素法拍屋投資成功的要點是從市場上以優惠的價格買到物業並以可控成本提升價值，如操作得當，投資者在購進房屋30-60 天內就可套現獲利。例如，一棟房屋12 萬美元買進，1.5 萬美元翻新，改造後房子市場價值可達16 萬美元，房屋買進60 天后增值2.5 萬美元，相當於21%回報率，其中大約一半利潤來源於房屋修繕而另一半來源於轉售過程。 在房屋買賣過程中，房屋中介佣金為3%，如果擁有房地產經紀牌照，則稅前利潤為18%。如果沒有經紀牌照，還需要扣除買賣雙邊經紀費用，獲利15%。多數情況下，原業主會提前意識到房貸違約，自己將失去住所，所以一般也不會投入多少資金來維護房屋，有時最基本的維護也沒有。因此，投資者購得法拍屋後，總是需要重新裝修後再投入市場，一般要花費1-3 萬美金來進行翻修，如室內外油漆、地毯地板更換、廚房衛生間裝修，前庭後院綠化等。 以下表格詳細計算了收益成本明細與收益率：
11 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告資料來源：盛富資本次貸危機提供一個難得的投資機遇近年，銀行擁有法拍屋總量遠超歷史水平，目前610 萬棟按揭房中，210 萬棟房處於不良記錄狀態中。 由於家庭受緊縮信貸政策影響而無法獲得貸款，更傾向於租房，使得眾多法拍屋和自住房需求降低。歷史同期法拍屋可以5%的折扣買到，但如今折扣高達14—46%。如果市場允許，在未來兩年投資者可以較低風險獲得較高回報。房屋翻新是直接為投資策略服務，投資策略分為兩類： 1 ) “轉售”策略: 透過房子再出售來獲利，通常房子會在購入六個月內轉手售出； 2 ) “租賃”策略: 透過出租房屋獲利，房子升值的同時租金也會提升。 “轉售”策略比較簡單，透過參與銀行拍賣，以低價購入法拍屋，再透過精心設計和重新改造以吸引潛在買主。最終賣價會涵蓋所有的改造與交易成本，剩下即是利潤。“租賃”投資策略下，投資者購得法拍屋進行裝修後，將房子出租出去，獲得穩定的現金流。研究表明，44%的法拍屋會在一年內進行再出售， 而在加州市場上不少投資者正將投資重心從“轉售”策略轉向“租賃”策略。 一般運作需要3-5 名專業人士，普通投資者缺乏相應人手，這也解釋了為什麼一些小型投資團隊進入法拍屋市場能獲得高額回報。而華爾街的“大資金”因人力成本制約而無法大規模投資，具備相關團隊與實力經驗的投資者在相當一段時間內還能持續享受著高回報。
12 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告 “轉售”策略獲利模式 “轉售”策略下，投資回報率在不同房地產週期表現不一。此回報率來源於兩種因素：價格趨勢與競爭環境。在低位買入時獲利最多，年回報率最高可達到40%；當市場處於震盪時，投資回報會降至20%； 當市場下跌超過15%時，投資可能變虧損。 從2008年至今，法拍屋市場有兩個最佳進入機會。 一個是2009年初，次貸危機爆發後房地產市場跌入低谷；第二個是2011年中旬，市場出現第一輪反彈後的低點。其次，競爭越激烈法拍屋回報率會受威脅。 市場越是看漲，競爭便會越多，回報率將越低。 市場的競爭來源於行業中的投資人數量、團隊是否專業，資源是否豐富，對市場判斷是否準確等因素。 投資策略的趨同性也將利潤進行了大幅度攤薄。因此，在市場低位購買法拍屋能夠獲得豐厚利潤的原因在於：1）低位時市場反彈提升最大化；2）低位時競爭最小化。兩者結合使得利潤超出歷史平均回報。 兩種投資策略： 策略一、收購較昂貴地區、面積較大、單價較高的法拍屋，其絕對價格較高，折扣率相對較低，每次賣出獲利的絕對值（$）比較高，但內部回報率較低（%）。這種策略多為不想複雜的散戶投資者和人手不足的投資團隊採用。 策略二、收購單價便宜、價值提升空間大的法拍屋，獲利後回報率高（%），現金流比較穩定，但要求人員投入精力時間多，人員支出成本較高，適合人員眾多的投資機構。後者的運作風險明顯比前一種要更高，但回報也比較高。 高價房會提供更有吸引力的物業增值機會。舉例而言，20萬美元的物業升值10%會給投資者帶來2萬美元的收益，但如果同樣升值10%，10萬美元的房子則只會給投資帶來1萬美元的收益。同時，高階房子也更容易吸引高素質的租戶，相比下，這種租戶對待房子會更謹慎。 “轉售”策略的優點在於以下幾點： 低價購買
13 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告 “轉售”策略之所以能夠獲利，因市場上依然存在大量的潛在買房者。美國大部分的買房者都是工薪階層，並沒有足夠時間和資金去翻新房屋。如果購買翻新後的法拍屋可從房利美、房地美等國家信貸部門獲得整屋按揭貸款，購房者只需動用較少現金（首付10%—20%）。因此，他們寧可付出比修繕成本更高的價格購買裝修好的物業也不願自己翻新。因為無法從政府貸款機構獲得翻新貸款，且自己沒有足夠的現金，法拍屋投資的高門檻使得競爭大為減少，價格低廉。 低成本高效率的翻修 “轉售”策略的第二個關鍵是對物業改造翻修。投資者經過調查分析決定哪些地方需要修理與升級， 最大化吸引目標客戶。一般升級包括室內外油漆、更換地毯、裝修廚房與浴室。進一步包括打通牆壁或重新設計格局，例如，新增額外的臥室和浴室。 投資者透過與供應商的長期合作可以拿到價廉質優的裝修材料。修繕的過程中需要耗費大量人力，如對這些就業機會加以有效利用，可以拿去申請美國EB-5移民簽證（滿足兩年內創造10個就業機會的要求）。 裝修一棟房屋的總成本大約2萬—2.5萬美元，但出售時價格則高得多，因為買家若想獨自裝修成同樣的效果必須花費大量時間設計，尋找承包商、供應商，對專案進行監督等。一般自住者缺乏精力和專業知識， 更無法拿到高價效比的材料。 利潤率投資者運用“轉售”策略在5—6個月投資期內能輕鬆獲得10%的回報，一般毛利約16%，銷售成本約 5%—6%。正如前文所述，利潤實現得益於兩部分價值提升：一是買到合適的房子，二是精良的裝修改造。 客戶最終拿到鑰匙即可順利入住。 善用槓桿來進行投資假設“轉售”策略在3—4個月內的投資回報是10%，投資者的年化內部回報率可達20%—25%或更高， 若資金的缺乏會減慢投資程序。銀行一般不會對投資提供貸款支援，但一些私人信貸機構卻可為投資者提供短期信貸支援（利率相對較高9%-10%）。投資者若合理利用可以有效提高投資槓桿，提升投資回報。
14 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告 “轉售”策略的挑戰與風險資本密集型業務，需要穩定的現金流 “轉售”策略是需要大量現金的資本密集型業務，一個較為最佳化的投資組合，大概是300萬美元。 投資退出時遭遇需求不振 “轉售”策略的假設之一是能迅速將裝修好的房子賣出去，但在市場需求不振的情況下，願意買房的投資者數目減少，導致房屋出手可能要花費較長時間。 專業性較強，不適合大多數人自己操作一個3—5人的專業團隊可支撐300萬至1000萬規模資金，負責購買、裝修、分析、談判、轉售等一系列流程。隨著團隊人數增多，房屋修復的速度和轉手率均會加快，但成本也會升高。這是一項團隊和專業結合的投資品種，大規模基金（5000萬美元以上）依然難以進入。針對一個郡的法拍屋投資基金總額不能超過2000萬美元，如超過則需要覆蓋更多的郡跨地區管理以避免過多閒置資金。 “租賃”策略獲利模式 “租賃”投資策略下，投資者購得法拍屋裝修後，將房子出租以獲得穩定現金流。改造裝修除了必不可少的專案，如室內外粉刷油漆、地毯、地板更換以及裝置升級，其他專案如庭院綠化、門窗更換、廚房浴室裝修通常會被排除在外。房客不會因更好的裝置支付額外租金，美國研究機構Zelman Associates預測全美有1360萬間獨立屋正在出租，入住率約為93.9%。 美國與中國租賃市場的最大不同之處在於，美國自住房的出租率非常高，空置率非常低。其次，經營性租賃物業的規模巨大，租金回報率比中國普遍高得多。美國租金回報率（年租金收入/房屋市場價格）一般在8%左右，最高能達到12%—15%，而豪宅租金回報率大約在4%左右。一般而言，美國的房屋租金與房屋價格沒有太大的相關性，由於美國各城市間居民平均購買力與消費水平落差不是很大，同等狀況的物業在不同城市的租金差別並不大。因此，運營房屋租賃市場，應選擇物業價格便宜的地方，最好不要處在昂貴的地段或一線城市。為產生穩定的租金收入，房子必須接近工作區而不是郊區。