出租公寓一般在50%以上）的同時擁有穩定的現金流。因此，無論是租公寓還是租獨立屋都非常適合用槓杆對投資組合進行資本化運作。此外，能夠帶來現金流的房屋按揭成本應比無現金流專案貸款的成本低， 低成本的債務融資能夠有效提升“轉租”策略的回報率。例如一棟10 萬的按揭，首付20%，按揭利率為 5%，假設拿到8%的回報率，內部年回報率可以達到20%。 多種退出途徑公寓業主可以持有物業收取租金或賣給其他投資者以獲利。而獨立屋業主可選擇將房屋賣給投資者或
16 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告自住客。這種多重選擇機會能夠大幅提高收益，因為在房地產週期的某些時刻，自住客比投資者更願意付出高價。對於獨立住宅，如果能找到目標客戶一定會在未來得到買房者的追捧。 為了進一步說明“租賃”策略，表I 列舉了兩個盛富資本操作的真實投資案例。兩處物業都位於加州地區，均在市場低迷時買進，其租金回報率分別為11.5%和11.6%。 表I 24432 Silva Ave， Hayward， CA 臥室：4 浴室：3 面積：2278 平方英尺買價：$154，800 修繕成本：$5，315 總投資：$160，115 賣價： $186，000 月租：$1，788 估值：$218，370 33636 4Th St， Union City， CA 臥室：3 浴室：1 面積：966 平方英尺買價：$175，050 修繕成本：$5，860 總投資：$180，910 月租：$1，753 估值：$223，654 法拍屋租賃市場需求自2012 年初始，房屋租賃需求強勁攀升，為法拍屋租賃市場帶來了有力支援。 房屋租賃需求不斷上升美國人口普查局統計顯示住房自有率從2004 年的峰值69%跌到66.5%時，有280 萬業主要麼一年多表IV. 美國法拍屋真實操作案例資料來源：盛富資本
17 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告未支付房貸，要麼已喪失贖回權，市場住宅擁有率還在進一步下滑中，而且可能跌出63%—65%之外。失去住所的家庭會選擇租房或與另一家庭合租，每1%的下降代表了100 萬戶家庭失去住房而轉向租房市場。 此外，貸款收緊，經濟低迷等其他因素，導致年輕一代對置業的態度也比過去悲觀，即使在不景氣的 1950 年，住宅自有率也有55%。 房屋租金與房價走勢通常相反。當越來越多的家庭失去住房後會轉投到租賃市場。房子一旦被銀行收走，即脫離了租賃市場的供應，市場供應短缺而需求增加，使得租金上升，出租率提高（出租率已經高達 95%）。 美國人口普查局2012年5月資料顯示，2012年第一季度每個人住房自有率環比從66.4%降至65.4%， 為1997 年以來的最低水平。在住房自有率下降的同時，住房空置率顯著下降。人口普查局資料顯示，全國經營性質的租賃物業空置率上季度為8.8%，年同期為9.7%。南部租賃物業空置率最高，為10.8%；西部最低為6.3%。獨立屋住房空置率從2.6%降至2.2%。 租房需求強勁美國人口發展趨勢為房屋租賃市場傳達了積極訊號。據人口統計報告預測，未來5 年內，全美每年維持140 萬戶新增家庭。報告指出此類新建家庭中約有一半會選擇租房而非買房，原因包括：對置業持悲觀資料來源：美國人口普查局，盛富資本圖III. 美國住房自有率（1960 年—2012 年）
18 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告態度、房貸放款標準嚴格、經濟衰退下家庭財務困難等。而鍾情於租房的還不止這部分新建家庭，因房貸違約而失去房子的家庭也面臨著解決住處的問題，他們也清一色的選擇租賃市場。Marcus & Millichap 公司在其2012 年全美公寓調查報告中指出： “全美公寓指數跟蹤了44 個市場的就業增長率和有效租金增長率，預期該指數在2012 年將持續增長。 市場復甦態勢已定，今年的人口結構、經濟發展與社會結構發生了重大轉變，均對住房租賃市場形成了有力支撐。預計全美公寓空置率於2012 年底將降至5%，同比下降0.4%，有效租金增長4.8%。新竣工公寓達85，000 套，而市場需求保守估計達120，000 套，巨大市場缺口將刺激開發商啟動新一輪的開發狂潮。 至於新組建家庭， 2015 年前預計會保持29%的年增長率，即140 萬戶，同時還有逐年增長的移民數量， 以及隨著嬰兒潮時代210 萬人口開始組建家庭，可以預計未來的幾年將是一個租房的黃金時代。” 有利的房價/租金比如下圖所述，美國的房價/租金比已降至上世紀90 年代同等水平，這說明房價的下降租金回報率大幅度提高。 摩根士丹利撰寫的房屋2.0 報告認真研究了特定市場上的房價/租金比，將各大城市的住房分成不良資圖IV. 美國Case-Shiller 房價/租金比指數（1983 年—2012 年） 資料來源：美國人口普查局，盛富資本
19 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告產與非不良資產並進行了比較，資料顯示不良資產的租金回報率明顯具有十足吸引力。 資料來源： http://www.calculatedriskblog.com “租賃”策略的挑戰與風險據Zelman & Associates 研究結果，全美約有1360 萬棟房屋正在出租，其中270 萬棟由專業機構運營管理。市場上投資者多以小規模的個人投資者為主，雖然也有少數能管理10萬棟公寓的信託基金（REITs） 出現，但市場上大型機構運營商還比較少。截至2012 年初，全美最大的住宅物業管理公司能管理的物業數量也不足1 萬棟，原因是管理大規模的法拍屋資產挑戰性極大，具體體現在： 規模效應管理難在大型公寓架構中，樓層設計和單元變化比較單一，通常只採用一種或兩種系統（如，空調系統與設備）。獨立住宅則不同，其地面設計與系統裝修變化繁多，個性十足，需要龐大的裝修工程隊伍，加上房屋
20 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告的地理位置不可移動性，管理眾多距離各異的住宅涉及到冗雜的物流管理，個人與大型機構都無法做到有效的規模效應管理。 物業維護難度大一般的公寓租賃管理中，管理者會制定統一的規則制度進行管理，極大地減輕租戶對物業設施的損壞並保持一致對外形象。但在個性十足的住宅租賃管理中，因家庭私密性限制，管理者不能隨意出入，很難有統一的規則，房屋通常會比公寓損壞的程度多得多。當租戶搬出時，業主需投入較多精力重新修復。 缺乏專業與管理能力強的物業管理機構專業的住宅物業管理者收費常為租金7%—10%。如某棟房屋月租金$1100，管理費約為每月$77— $110。美國的行情與中國不同，他們的地產經紀公司在為撮合買賣雙方的同時，也提供物業管理服務，盡管附加服務也比較專業，但鑑於獨立住宅物業管理的挑戰性，即使實力最強的團隊也很難進行大規模的管理，業主必須時刻留意物業管理公司行情，業主或許能在某地聯絡一些有實力的物業管理機構，但持續表現優秀且能覆蓋多個區域的大型物業管理機構很難找到。解決這一問題的方法是與當地的地產運營商合作， 共同投資開發，他們也能在少繳物業管理費的同時實現利潤最大化。 宏觀政策影響同中國一樣，美國地產市場也極易受到政府宏觀政策影響，主要表現為： 利率影響基於美國人固有的提前消費觀念，民眾的貸款額度取決於他們所能承擔最高的月供，而不是能承受的最高房價。在經濟低迷的情況下，政府出臺了超級寬鬆政策，房利美、房地美、聯邦住房管理局面向廣大民眾發放大量低息貸款，這種刺激政策極大地加速了房市回暖。在當前經濟不明朗的情形下，業界人士普遍認為，這種刺激類的低息政策與購房補貼會一直繼續。 目前，享受房利美貸款政策的投資者最多可投資10 處物業，2012 年初的貸款利率為4%—5%，相比其他貸款機構要低得多。如果槓桿運用合適，具有良好信譽與充足現金流的投資者可充分利用這一契機來擴大投資。
21 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告政府擁有的法拍屋據《商業週刊》文章報道，以往資料表明，兩房與政府其他機構擁有的法拍屋近25 萬棟，（若對房貸違約的物業進行強制止贖，這一數字還會更高），所以在之前的政策權衡下，政府短期內不會處理這些不良資產（處理後使房價會飛速下跌）。但兩房手上的物業也不能長期閒置，因為無維護的房屋將會損毀得更厲害，其價值也會進一步下跌。 近期，政府宣佈了對兩房所持法拍屋資產的整合計劃，主要是面向社會合格投資者出售，並專門出臺了相應的貨幣政策。投資者可自由參與法拍屋拍賣，根據自己的實力來出價競爭，透過挖掘其潛在價值並整合，在合適的時機將其出售，投資週期也可根據個人投資風格進行調整。政府的意願是利用社會各界的積極參與來重塑市場信心，並帶來房產一二級市場的良性互動。政策出臺後也的確吸引了眾多參與者，截至2012 年初，許多大型私募都已組建合夥制基金參與法拍屋市場。 法拍屋投資人貸款不喜歡收益波動性的穩健型投資者，可嘗試向法拍屋投資人提供以物業作為抵押的貸款。如果貸款未能按時償還，投資者可要求對抵押物業清算止贖並低價獲得產權。一般投資方至少也能保本，而做足了謹慎調查的貸款，借款人公司負有無限責任而投資者僅負有限責任。 優點：借款人出資額一般為20%—30%，若貸款人資金成本低，將會享有較高的安全邊際，因貸款人已擁有第一質押權，而質押權在風險設計上就是為了保障貸款人利益，借款人未經貸款人同意是無法收回財產質權。一般投資者的回報大概都在8%—10%。 缺點/風險：若真出現借款人未能及時償還，貸款人可要求對物業進行清算。投資者需對產權調查以防出現任何質權權不清，還需核實負債率是否處於合理水平，自己做足功課。 結論同巴菲特一樣，盛富資本也看好法拍屋市場。其原因是：
22 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告 1）資金壓力下，銀行內部積壓大量法拍屋，急於處理套現； 2）同主流投資渠道相比，法拍屋投資所需資金較少； 3）存在大量租賃需求使法拍屋“租賃”模式更加吸引。 法拍屋投資為真正的地產價值投資者提供了良好的投資環境。投資者需要全面評估自身技能並選擇合適的投資策略（主動型、被動型、或綜合型），並做好謹慎調查。在相關政策制定者看來，地產市場正在恢復中，在各方投資者參與下，成千上萬棟法拍屋在“買入—翻新—出售或租賃”的過程中流通，這場空前的地產復甦正在悄然發生。 關於盛富資本盛富資本資產管理有限公司為亞洲投資銀行盛富資本旗下的專業地產私募基金管理公司，在中國和美國市場投資活躍。多年來專注於中美的地產投資，致力為客戶在風險可控前提下持續創造利潤。目前主要集中於中國的商業地產全程增值管理和加州灣區與波士頓的法拍屋投資管理服務。 投資方法地產投資市場屬於資金飢渴型領域，以其高投資金額的進入壁壘將小規模投資者排除在外，且專案運作要求的能力也遠遠超出一般投資者能理解的範圍。盛富創造性地發明一系列投資平臺，透過“分立帳戶基金”和“私募股權基金”方式降低投資門檻，令普通投資者也能參與受益，在市場變化時能幫投資者準確鎖定投資收益。 利益一致性盛富以其獨特的投資觀點而顯著區別於其他中介與地產投行。我們的目標是幫助客戶尋找投資機會並設計出個性化的投資策略，透過參與運營來實現共同盈利，而不是為了賺取低廉的交易費。 盛富的首選投資類別與投資地點 1 ) 收益性物業的購買與租賃資產類別：多元化住宅與公寓
23 Copyright ⓒ Synergy Capital. 盛富資本房地產研究報告投資地點：加州灣區、波士頓物業特點：能帶來穩定現金流而不是外表光鮮的物業。我們的目標是20%的稅後內部回報率，在過去我們的業績遠高於這目標。透過對美國經濟和房地產市場的深入瞭解，尋找物業估值低窪區，重新定位和增值改造後出售或出租獲利。 2 ) 住宅性物業的購買與租賃資產類別：獨立性住宅（別墅、獨立屋、獨立公寓） 投資地點：加州灣區、波士頓物業特點：能帶來穩定現金流的物業。我們充分利用對美國房地產公司近20 年的觀察，利用對專注區域發展的深入瞭解，挖掘具回報潛力的物業，尋找物業低窪區，重新定位與改造後實現價值飛躍。