政治 | Congress 2025年8月1日的佛羅里達州邁阿密單戶住宅的空中視角。Joe Raedle—Getty Images
參議院已通過一項全面的住房立法，旨在增加美國的住房供應，並降低購房者的成本，以壓倒性的兩黨支持票數通過。這項「21 世紀住房道路法案」（21st Century ROAD to Housing Act）將是數十年來簽署生效的最大住房方案。該法案在週四以 89 比 10 的票數通過參議院後，現已進入眾議院，儘管在眾議院的上議院獲得了廣泛的支持，但其前景仍不明朗。眾議院上個月已通過該立法版本，但多位議員對參議員所做的某些修改表示反對，包括一項條款，該條款將禁止機構投資者擁有獨立式住宅。更多資訊：參議院通過的兩黨住房法案的反對票。
即使參議院通過的版本最終能送交川普總統，總統已誓言不會簽署任何立法，除非立法者批准「拯救美國法案」（SAVE America Act），這是一項將在全國範圍內實施更嚴格的選民身份驗證要求並限制郵寄投票的法案。該措施預計將在眾議院上個月通過後，下週在參議院審議，但由於民主黨的反對和共和黨的微弱多數，預計將難逃一劫。
南卡羅來納州共和黨參議員 Tim Scott 和馬薩諸塞州民主黨參議員 Elizabeth Warren，他們共同撰寫了參議院住房法案，於週四慶祝該法案在上議院的通過。「21 世紀住房道路法案」將會提升住房供應並降低成本，」Warren 在一份聲明中表示。「我已準備好將其提交給川普總統，履行他在國情演講中對美國人的承諾，」Scott 說。「這項法案不僅僅是消除監管障礙、降低成本、擴大住房供應，而且還不會增加新的支出，更重要的是，確保像我在南卡羅來納州北查爾斯頓長大時所養育的單親媽媽，擁有更大的經濟機會和實現擁有住房的美國夢的機會。」以下是這項具有里程碑意義的方案的內容。
**放寬監管以促進房屋建設**
該法案旨在通過簡化環境審查並鼓勵州和地方政府改革 zoning 法規和其他監管，從而實現更多、更快的房屋建設，以增加住房供應。「如果我們想降低住房成本，我們必須建造更多的房屋，」Warren 告訴 NPR。「我喜歡這項法案的地方是，它包含超過 40 項條款，所有條款都旨在朝著同一個方向努力，即推動更多房屋的建設。」
立法的一個部分旨在「消除環境審查的繁文熆節，賦予州、地方和部落政府簡化審查並增加住房開發的權力」，參議院銀行、住房和城市事務委員會的法案摘要中表示。其他條款將創建計劃，為州、地方和部落政府提供補助或貸款，「以協助與可負擔住房相關的規劃和實施活動」，包括更新監管要求和 zoning 法規，並獎勵那些成功增加其社區住房供應的政府。
該法案還將為增加工廠預製住宅的生產提供便利，工廠預製住宅比大多數傳統住宅生產更快、更便宜。這些住宅一直要求具有「永久底盤」，即允許運輸的鋼製輪架，但大多數住宅在放置在目的地後從未移動過，而此要求可能會限制住宅允許的區域。通過將製造房屋的定義更新為包括「沒有永久底盤」的單元，該法案旨在——按照摘要的說法——「鼓勵創新並擴大自然可負擔的住房」。
**降低屋主和購房者的成本**
除了通過鼓勵更多房屋生產來改善住房可負擔性外，該法案還包括多項旨在以其他方式降低屋主、購房者、房東和租戶成本的條款。例如，一個部分將創建一個計劃，為尋求維修房屋的屋主和房東提供補助和無息貸款。另一個部分將重新授權為資助對工廠預製住宅進行維修和改進的補助。該法案的另一個條款將要求聯邦住房管理局提高多戶住宅抵押貸款的上限，以更好地匹配市場成本並改善購房者的可負擔性。
立法還將延長並取消住房和城市發展部的一項計劃的上限，該計劃旨在長期維持公共住房單位的可負擔性，並將為該計劃下的租戶編碼保護措施。
**禁止機構投資者**
該法案將禁止大型機構投資者購買某些獨立式住宅，「以促進美國家庭而非企業的擁有住房機會」，摘要中表示。該法案將這些投資者定義為直接或間接擁有 350 個或以上獨立式住宅的投資者，但政府實體除外。
今年 1 月，川普簽署行政命令，指示其政府實施類似的禁令，以禁止「大型華爾街投資者購買獨立式住宅，擠壓正在尋求購買房屋的家庭」。更多資訊：川普正在阻止華爾街公司購買獨立式住宅。這意味著什麼？
該法案仍允許大型投資者建造新房並對現有房屋進行維修，但要求這些房產在七年後出售給潛在的購房者。然而，該條款預計對住房市場不會產生重大影響。專家此前告訴 TIME，川普行政命令所尋求的限制可能影響有限，並且無法解決導致高住房價格的最主要因素。「這個行政命令在實質上似乎是相當溫和的，」美國企業研究所住房中心聯合主任 Tobias Peter 告訴 TIME。
參議院以壓倒性的兩黨支持通過了一項涵蓋範圍廣泛的住房立法，旨在強化美國的住房供應並降低購房者的成本。21st Century ROAD to Housing Act 將是數十年來簽署成為法律的最大住房方案。該法案於周四在參議院以 89-10 的票數通過後，現在將進入眾議院，儘管在參議院獲得了廣泛的支持，但其前景仍不明朗。眾議院上個月通過了這項立法自己的版本，但幾位議員對參議員所做的某些修改表示反對，其中包括一項條款，將禁止機構投資者擁有獨立式住宅。
閱讀更多：唯一反對兩黨住房法案的民主黨員
即使參議院通過的法案能送到 Trump 的桌上，總統已誓言不會簽署任何立法，直到立法者批准《SAVE America Act》，這是一項將在全國範圍內實施更嚴格的選民身份驗證要求並限制郵寄投票的法案。這項措施預計將在下個月通過眾議院後，下週在參議院審議，但由於民主黨的反對和共和黨的微弱多數，它在眾議院的通過機率幾乎為零。南卡羅來納州共和黨參議員 Tim Scott 和馬薩諸塞州民主黨參議員 Elizabeth Warren，他們共同撰寫了參議院住房法案，於週四慶祝了法案在參議院的通過。「21st Century ROAD to Housing Act 將會提升房屋供應並降低成本，」Warren 在一份聲明中表示。「我準備好將它送到 President Trump 的桌上，兌現他在國情演說中對美國人的承諾，」Scott 說。「這項法案不僅僅是關於減少法規障礙、降低成本、擴大房屋供應，同時也不會產生新的支出，更重要的是，它能確保像在南卡羅來納州北查爾斯頓把我養大的單親媽媽，能有更大的機會接觸經濟機會和擁有房屋的美國夢。」
即使參議院通過的法案能送到 Trump 的桌上，總統已誓言不會簽署任何立法，除非國會議員批准《拯救美國法案》（SAVE America Act），這是一項將在全國範圍內實施更嚴格的選民身份驗證要求並限制郵寄投票的法案。這項措施預計將在眾議院上個月通過後，下週在參議院審議，但考量到民主黨的反對和共和黨的微弱多數，它在參議院幾乎注定會失敗。
南卡羅來納州共和黨參議員 Tim Scott 和馬薩諸塞州民主黨參議員 Elizabeth Warren，他們共同撰寫了參議院的住房法案，於週四慶祝了法案在參議院的通過。
“《21 世紀住房之路法案》（21st Century ROAD to Housing Act）將增加住房供應並降低成本，” Warren 在一份聲明中表示。
Scott 說：「我已準備好將其送交 President Trump 的桌上，履行他在國情演講中對美國人的承諾。」「這項法案不僅僅是關於減少法規繁文縟節、降低成本和擴大住房供應，而且還沒有新增支出，更重要的是，它能確保像在南卡羅來納州北查爾斯頓把我養大的單親媽媽，能有更大的機會接觸經濟機會和擁有房屋的美國夢。」
以下是這項具有里程碑意義的方案的重點。放寬法規以促進房屋建設這項法案旨在促進更快速的房屋建設以增加住房供應，包括簡化環境審查，並鼓勵州和地方政府改革 zoning 法規和其他法規。“如果我們想降低住房成本，我們必須建造更多的房屋，” Warren 告訴 NPR。“我喜歡這項法案的地方是，它包含超過 40 項條款，所有條款都朝著同一個方向努力，旨在推動更多房屋的建設。”立法中的一個部分旨在「減少環境審查的法規繁文縟節，賦予州、地方和部落政府權力以簡化審查並增加住房開發」，參議院銀行、住房和城市事務委員會的法案摘要中表示。其他條款將創建計畫，為州、地方和部落政府提供補助或貸款，以「協助與可負擔住房相關的規劃和實施活動」——包括更新法規要求和 zoning 法規——並表彰那些成功增加其社區住房供應的政府。
這項法案旨在促進更多、更快速的房屋建設，以增加房屋供應量，包括簡化環境審查，並鼓勵州和地方政府改革 zoning rules 以及其他法規。 "如果我們想降低房屋成本，我們必須蓋更多房子，" Warren 在 NPR 採訪中表示。"我喜歡這項法案的地方是，它包含超過 40 個不同的條款，所有條款都朝著同一個方向努力，也就是推動更多房屋的建設。"
這項立法的一節旨在“減少環境審查的繁文縟節，賦予州、地方和部落政府權力，以簡化審查並增加房屋開發，”參議院銀行、住房和城市事務委員會的法案摘要指出。 其他條款將創建計畫，為州、地方和部落政府提供補助或貸款，以“協助與可負擔房屋相關的規劃和實施活動”——包括更新法規要求和 zoning codes——並獎勵那些成功增加其社區房屋供應量的政府。
其他人將會創建計畫，提供補助或貸款給州、地方和部落政府「以協助與可負擔住宅相關的規劃和實施活動」——包括更新法規要求和 zoning codes——並獎勵那些成功增加其社區住宅供應的政府。
這項法案也將為工廠預製住宅（factory-built units）的增加生產鋪路，相較於大多數傳統住宅，工廠預製住宅生產速度更快且成本更低。 這些住宅一直以來需要具有「permanent chassis」（一個允許運輸的輪狀鋼架），但大多數在安置到目的地後從未再移動過，而這個要求可能會限制住宅允許的所在地。 通過更新工廠預製住宅的定義，將其包含「沒有 permanent chassis」的單位，這項法案旨在——根據摘要的說法——「鼓勵創新並擴展自然產生的可負擔住宅」。
降低屋主和買家的成本 除了尋求透過鼓勵更多住宅生產來改善住房負擔能力外，這項法案還包括多項旨在以其他方式降低屋主、購屋者、地主和租客成本的條款。
降低屋主和購屋者的成本
除了致力於透過鼓勵更多住宅建設來改善住房負擔能力外，這項法案還包含多項旨在以其他方式降低屋主、購屋者、地主和租客成本的條文。
舉例來說，其中一項條文將建立一個計畫，提供補助金和無息貸款給希望修繕房屋的屋主和地主。另一項將重新授權補助金，以資助工廠預製住宅的維修和改善。法案的另一個條文將要求聯邦住房署（Federal Housing Administration）提高多戶住宅貸款的上限，以更好地符合市場成本並提高購屋者的負擔能力。這項法案還將延長並取消對美國住房及城市發展部（Housing and Urban Development Department）的一個計畫的上限，該計畫旨在維持公共住宅單位的長期負擔能力，並將該計畫下的租戶保護措施法制化。禁止機構投資者 法案將禁止大型機構投資者購買部分獨立式住宅，摘要中指出，此舉“旨在促進美國家庭的擁有住房機會，而非企業”。法案將這些投資者定義為直接或間接擁有 350 棟或以上獨立式住宅的投資者，但政府機構除外。
這項法案也會延續並取消對美國住房及城市發展部（Housing and Urban Development Department）的一項計畫的上限，該計畫旨在維持公共住宅單位的長期負擔能力，並將該計畫下的租戶保護措施法制化。
這項法案將禁止大型機構投資者購買部分獨立式住宅，根據摘要指出，此舉“旨在促進美國家庭的擁有住房機會，而非企業”。
該法案將這些投資者定義為直接或間接擁有 350 棟或以上獨立式住宅的投資者，但政府機構除外。
今年 1 月，Trump 簽署了一項行政命令，指示他的政府實施類似禁令，以禁止“大型華爾街投資者購買獨立式住宅，擠壓正在尋求購買房屋的家庭”。 詳見：Trump Is Moving to Bar Wall Street Firms From Buying Single-Family Homes. Here’s What That Would Mean for Affordability。這項法案仍允許大型投資者建造新屋並對現有房屋進行維修，但要求這些房產在七年後出售給潛在的購屋者。然而，這項法案的條款預計對房地產市場不會產生重大影響。 專家先前曾告訴 TIME，Trump 行政命令所尋求的限制可能會有有限的影響，且無法解決導致高房價的主要因素。 “這項行政命令在實質上似乎相當溫和，” 美國企業研究所住房中心（American Enterprise Institute Housing Center）的共同主任 Tobias Peter 告訴 TIME。“它給人一種印象，認為政府正在採取行動來對抗這些機構投資者，但它針對的實際管道可能有限。”
法案仍然允許大型投資者興建新房，以及對現有房屋進行維修工程，但要求這些房產必須在七年後出售給潛在的購房者。
然而，這項法案的條文預估不會對房地產市場產生顯著影響。
專家先前曾告訴 TIME，川普總統行政命令所尋求的限制，可能只會產生有限的影響，且無法解決導致高房價的主要因素。
「這個行政命令在實際操作上看起來相當溫和，」美國企業研究所 Housing Center 的共同主任 Tobias Peter 告訴 TIME。「它給人的印象是政府正在對這些機構投資者採取行動，但它針對的實際管道可能有限。」
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